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작성자 : 이전호 조회수: 14374 , 줄수: 84
전세사기 - 주의할점 - 공개수배 사건 25시를 보고


    KBS의 공개수배 사건 25시를 보니 전세사기 피해사건이 소개되었습니다

    아파트가격이 떨어져 전세가격과 근접하자 ,아파트임대사업을 한다고 하고
    수십채의 아파트를 헐값에 매입합니다

    매입명의는 자신이 아닌 딸의 명의로 합니다
    그리고
    계약때는 자신이 주인인양 행세하고,,,,
    (법적으로 어머니와 딸은 재산관계에서 남입니다 - 상속경우만 별개)

    ,그후 전세를 놓으면서 ( 이때 등기부등본은 저당권없이 깨끗합니다 )

    세입자가 입주하는 당일날 아파트를 저당권을 설정합니다 ,
    세입자 대부분이  이사하고나서는 등기부등본을 떼어보지 않는다는 점을
    악용하는 것입니다

    전세가와 매매가의 차이가 적기때문에 그차액보다 더 크게 아파트를 저당잡히고
    도주한것입니다 ,피해자는 수십가구입니다

    결국 채권자인 은행이 모두 경매를 실행하자 세입자들은 모두 피해를
    본것입니다
    (그이유는 담보가치를 높이기위해 이사당일 저당권을 설정하므로
    임차인이 나타나지않으며 ,임차인입장에서는 이사당일날 등기부등본을
    떼어보지 않을것이기 때문입니다 )

    결국
    1. 법적인 문제 발생경우 위 임차인들은 엉뚱한 사람과 계약한것입니다

    임차인들은 등기부등본의 명의자와 계약을 해야합니다
    즉 딸과 계약을 해야합니다
    헌데 ,게약시에보면 전혀 당해 계약과 관계도 없는 위 딸의 부모가 인감을
    가지고 인감증명을 가지고 사업가행세를 하는데 ,,,,,,
    위 계약당사자는 딸이지 위 어머니가 아니며,대리인으로 계약서에 나타나지도
    않습니다 ,물론 대리권수여표시에의한 민법 125조 책임은 문제될수있습니다
    하지만 ,이미 도주한 후이고 ,,,,,

    결국 세입자들은 등기부등본 명의인과 계약을 해야하고
    그이외의자와 계약을 하려면 위임장과 위임인의 인감도장,인감증명을 요구해야합니다

    (딸명의 아파트 -이는 사기하는 측이 문제발생시 도주등을 하는데 시간을
    벌기위해서 그렇게 한듯,,,)


    2. 임차인들은 입주+확정일자를 아무리 빨리해도 이사당일인데,(이런분은
    거의없죠,,,) 이사당일날 확정일자를 갖춰도 다음날부터 대항력이 생기므로
    결국 저당권보다 후순위이며 이는 대항력이 없기 때문에
    집이 경매될경우 쫓겨나게 됩니다
    ( 방법이 없습니다 )


    3. 결국 위 경우는

    세입자들이 경매를 당할경우 방법이 없습니다

    대책은 (위 사건의 교훈)

    1, 집주인(등기명의인)과 계약하고
    여러 이유로 타인과 계약시는 위임장,인감증명서,인감도장,주민등록증을 요구하여야 하며


    2. 선순위가있는지 ,계약시는 물론 잔금지급일까지 등기부등본을 확인하고
    (이사당일 심부름쎈터를 통해 띄어보고 잔금을 지급해야하며)

    3.집주인의 변제자력은 충분한지도 고려해야하고
    최후의 경우 ,당해 집의 가격과 전세금의 차이는 충분한지등도 고려해보아야 합니다

    4. 선순위의 저당권이 있는지 ,가압류가처분은 없는지는 당연히 확인하며

    5. 나아가 세입자가 많은경우
    그들이 모두 확정일자를 받았고 ,또 소액임차인이라는 가정하에서
    경매시 주택가격과 경락가격을 고려해서 자신의 순위로 최악의 경우
    변제받을수 있는지도 고려해보아야 합니다

    6. 나아가 복잡한 권리관계가 있는 집은 가급적 회피하시기바랍니다

    결국
    전세계약시에는 경매까지도 각오하고 계약한다는 심정으로 조사하고 확인하고
    주의해서 계약을 해야 합니다



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1998/12/16 (23:40)
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