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작성자 : 이전호 조회수: 7625 , 줄수: 95
등기부등본 보고 또 보십시오 - 경향신문


      뉴 스 명 : 경향신문
      등 록 일 : 2000/01/30
      등록시간 : 18:57:20
      크    기 : 3.9K



        최근 인기 TV드라마 ‘순풍 산부인과’에서 미달이네가 분가하려고 아파
      트를 임대했으나 사기를 당해 돈을 날리는 장면이 방영됐다.

        실제 미달이네처럼 부동산 임대를 하려다 전 재산과 다름 없는 전셋값을
      날리는 경우가 적지 않다. 몇가지 사항만 유의하면 관련  법규를 몰라도 전
      세를 들 때 낭패를 피할 수 있다.

        ◇전셋집을 고를때=등기부등본을 보는 것이 제일 중요하다. 대법원의 일
      관된 판례도 주택 매매 및 임대차 때 당사자들이 등기부등본을  살필  것을
      요구한다. 따라서 등기부를 안 본 과실은 법적 분쟁이  벌어졌을 때 치명적
      인 약점이 된다.

        등기부를 보는 것은 어렵지 않다. 등기부는 표제부,  갑구, 을구로 구분
      되어 있다. 표제부는 부동산의 위치를 나타내 준다. 이때 주의할 것이 있다
      .

        다세대 주택의 경우 집 문패에 101호로 표시된  반지하층 가구가 등기부
      에는 ‘지하 1호’로 표시되는 것처럼 통상 쓰는 표기방식과 등기부상 표시
      가 틀린 경우가 적지 않다. 이 때는 등기부 표제부에 나온  대로  계약해야
      한다. 대법원은 “등기부대로 하지 않은 경우 법의 보호를  받을 수 없다”
      고 말하고 있다.

        갑구는 소유권에 관한 사항이, 을구는 소유권 이외의  권리에 관한 사항
      이 들어 있다.

        갑구에 가등기, 예고등기, 가처분등기에 되어 있는  주택은 무조건 임대
      차계약을 하지 않는 것이 현명하다. 일부 부동산 중개업자들은  “등기부가
      완벽하게 깨끗한 집은 별로 없다”며 “걱정하지 말라”고  말하고  있으나
      이말을 너무 신뢰하면 안된다. 을구는 몰라도 최소한 갑구는 깨끗해야 한다
      .

        은행융자 등을 받아 전세를 구할 때 을구에는 저당권이  설정된  사례를
      흔히 볼 수 있다. 부동산 전문가들은 “을구에 나타난 저당권 등의  액수와
      자신의 전셋값을 더한 금액이 아파트는 시세의 80%, 단독주택은 60%를 넘지
      않는 선이면 계약해도 괜찮다”고 권한다.

        즉 매매가가 2억원이고 전셋값이 8천만원인 단독주택이라면 등기부상 저
      당금액은 4천만원이 넘지 않는 집을 골라야 안전하다는 것이다.

        등기부를 확인했으면 꼭 등기부상의 소유자와 계약해야 한다.  “주인이
      다 맡겼다”며 기존 세입자나 중개업자가 계약을 대신하려  하는 경우가 있
      으나 나중에 주인이 계약을 부인하면 법적인 보호를 못 받을 가능성이 크다
      .

        ◇입주후 바로 할 일은=관할 동사무소에서 즉시 전입신고를 마치고 전세
      계약서에 확정일자를 받는 것이 좋다. 주택임대차보호법은  주택을  임대해
      그 집에 입주하고 주민등록 절차까지 마친 임차인은 그 다음날부터  저당권
      등 다른 물권에 대해 대항력을 갖는 것으로 규정하고 있다.

        이 때 한 가지 유의할 점이 있다. 주민등록은 입주시  뿐만 아니라 전세
      기간 동안에도 줄곧 유지되어야 한다. 예를 들어 지난해  5월1일 입주와 전
      입신고를 마쳤으나 7월1일 잠시 주민등록을 타지역으로 옮기고 8월1일 복귀
      한 세입자는 6월1일 그 집의 저당권을 설정한 은행에 대하여 경매시 우선권
      이 없다고 대법원은 판결한 바 있다.

        ◇계속 살면서 전셋값을 올려준 경우=전셋값 증액 때는  다시  계약서를
      쓰는 것이 원칙이다. 4천만원에 세 든 세입자가 전셋값을 6천만원으로 올려
      주었으나 증액하기 전 집주인이 은행에 저당을 잡혔다. 이런 상황에서 집이
      경매에 넘어가자 대법원은 “원래 전셋값 4천만원만 우선변제 받을 수 있다
      ”고 판결했다.

        따라서 전셋값을 올릴 때는 새로 등기부등본을 발급받아 저당 여부를 살
      핀 뒤 새 계약서를 쓰고 다시 확정일자를 받는 것이 좋다.

        ◇전셋값을 못 받는 경우=민법은 “임대인의  보증금 반환채무와 세입자
      의 주택인도의무는 동시이행의 관계에 있다”고 말한다. 즉 보증금을  받을
      때 까지 그 집에 계속 거주하는 것이 안전한 방법이다.

        그러나 사정상 이사를 해야 할때는 지난해 3월부터 개정된 주택임대차보
      호법에 따라 법원에 임차권등기명령을 신청하고  등기부상에  임차권등기를
      표시한 후에 이사하면 우선변제권을 잃지 않는다. 집주인이 계속  돈을  안
      주면 법원에 소송을 제기, 경매를 통해 채권을 회수하는 수 밖에 없다.

        세입자를 강력하게 보호하는 임대차보호법은 개인이 세든 주택에만 적용
      된다. 따라서 가게와 살림집을 같이 쓰는 경우나 회사  돈으로 임차한 경우
      에는 이 법의 보호를 받을 수 없다.

        전세분쟁 상담전화= 대한법률구조공단  700-2080, (02)536-5577, 소비
      자보호원 (02)3460-3000, YMCA시민중계실 (02) 725-1400, YWCA서울시민상
      담실 (02)779-7566

        〈김용석기자 kimys@kyunghyang.com〉



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2000/01/31 (00:13)
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