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작성자 : 이전호 조회수: 10957 , 줄수: 106
전세금감액 첫판결 - 감액의 기준 과 상세 해설


      그동안 전세금 감액에 관한 판결이 단 1건도 없었는데 이에관한 첫 판결이 나왔습니다 (증액에 관한 판결은 있었습니다 )
      물론 대법원판결이 아니라 지방법원의 판결입니다

      서울지방법원 동부지원 민사2부의 판결로서  서울 응봉동 48살 장모씨가
      집주인 70살 장모씨를 상대로 낸 전세보증금 감액 청구소송에서 전셋값 시세가
      당초 약정금액보다 20% 이상 떨어지고 전세기간이 6달 이상 남아있을 경우에만
      감액청구가 가능
      하다며 원고 패소 판결을 내린것입니다.

      이판결은
      그동안의 분쟁의 촛점인 감액청구에 관한 첫판결이면서
      감액의 기준까지 제시했다는데 그 의미가 있습니다

      다음은 관련 조선일보의 기사입니다 ( 참고하시기 바랍니다 )
      ----->
      뉴 스 명 : 조선일보
      등 록 일 : 98/12/13
      등록시간 : 19:20:47
      크    기 : 1.6K



        전셋값 시세가 당초 약정금액에 비해 20% 이상 떨어졌고, 보증금을
      깎아달라는  감액청구 시점으로부터 전세기간이 6개월 이상  남았다면,
      감액대상이라는 법원의 판결이 나왔다. 전셋값 폭락으로 임대차  분쟁
      이 급증하는 가운데 법원이 감액 판결을 내려, 대상 기준을 구체화 한
      것은 처음이다.

        서울지법  동부지원 민사2부(재판장 이재홍)는 13일 장 모(48)씨가
      집주인 이 모(70)씨를  상대로 {전셋값 4천만원을 깎아주고, 계약서와
      구두로 약정한 계약기간의 차이를 바로잡아 달라}고 낸 소송에서  {경
      제사정 변동으로 전세보증금을 그대로 유지하는 것이 형평에 어긋난다
      면 당사자는 감액을 청구할 수 있다}며 이같은 기준을 제시했다.

        재판부 관계자는 이와 관련, {얼마를 깎아 줄지는 전반적인 사정등
      을  감안해야 한다}며 {보증금 증액도 같은 기준을 적용할 수 있다}고
      밝혔다.

        재판부는 그러나 계약기간에 대해선 원고승소 판결을 내렸지만, 감
      액청구는 증거 불충분을 이유로 기각했다. 재판부는 {1억1천만원에 계
      약한  전세보증금 시세가 7천만원으로 떨어졌다는 원고의 주장은 감액
      대상}이라고 인정했지만, 원고 측이 주로 계약기간을 다투면서 시세하
      락에 대한 증거를 제대로 내지 않아 감액청구를 기각했다.

        서울지법 관계자는 {감액 기각과는 별도로 감액대상 기준이 정해짐
      에 따라 앞으로 관련 소송이 크게 늘어날 것으로 보인다}고 밝혔다.서
      울지법의 경우 지난 6월부터 감액조정 신청이 급증했으나, 법원은  판
      결 대신 당사자간 조정이나 화해를 성립시켜 문제를 풀어왔다.

        장씨는 97년초 전세계약한 이씨 소유의 서울 성동구 D아파트  보증
      금 시세가 떨어지자, 지난 8월 감액 등의 조정신청을 냈다가 불성립돼
      정식재판을 진행해왔다.   (* 최원규기자·wkchoi@chosun  com *)

      -----> 인용끝/

      매우 의미있는 판결이며
      이러한 입장이 대법원에까지 이어질지는 미지수이지만
      일응의 기준을 제시한 점에서 무척 고무적인 판결입니다

      법원이 사법소극주의에서 탈피하여 적극적으로 법형성작용을하고
      살아있는 재판기관으로서 사회의 의사의 역활을 다하고 있다고
      생각되며 이번의 판결은 법원이 사회문제에 얼마나 막중한
      책임이 있는가를 실감나게 하였습니다

      위 기준을 보건데

      1) 전셋값 시세가 당초 약정금액에 비해 20% 이상 떨어져야 합니다

      - 여기서 제시한 20%가 합리적인 기준인지는 여러사정을 고려하여 일응
      법원이 임대인과 임차인 양측의 이익을 합리적으로 고려한 비율이라 하겠습니다
      예를 들어서 5000만원 전세의 경우 1000만원이상으로 전세가격이 하락하였다면
      이의 요건을 충족하는 것이라 하겠습니다

      2)기준시는 감액청구시입니다

      - 먼저 기준시점을 명확히하여 감액청구시가 기준이 됩니다
      즉, 재판청구시나 조정신청청구시가 아닌, 감액청구시가 그 기준이 됩니다

      그러므로 실제로 재판에서 감액청구를 입증하기위해서는
      내용증명우편으로 감액청구시점을 분명히 할 필요가있습니다

      내용증명우편에 대해서는 여기를 참조하십시오

      3) 전세기간이 6개월 이상 남았어야 합니다

      감액청구 기준시로부터 6개월이상 남아있으면 감액청구가 인정이 되는데
      이는 임대차의 잔여기간이 많이 남아있을 경우에 실효성이 있습니다

      즉 임대차 기간이 얼마 남지 않았다면 ,임대차기간 만료를 기다려서
      임대차계약의 해지를 하고 이에기해 보증금반환을 청구할수있기 때문입니다

      만일 소송이 지연되어 재판기간도중에 임대차기간이 종료하였더라도 ,
      감액청구가 인정이 되지만 이때는 감액청구가 의미가 있을지 의문입니다

      임대인입장에서는 소송을 지연시켜서 감액청구의 실효성을 상쇄시킬것이
      예상이 됩니다 ,보통 임대기간이 2년인점과 ,이미 사회전반적으로
      전세가격이 바닥이므로 실제적으로 법적안정성 측면에서
      혼란은 예상보다는 크지 않을수 있습니다

      결국
      소송을 통한 감액보다는 서로 양보와 합의를 통한 감액이
      보다 현명할것이라 생각됩니다


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1998/12/14 (22:31)
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