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작성자 : 이전호 조회수: 8771 , 줄수: 52
상가를 분양하면서 약정에 위반하여 같은업종을 유치한경우 기존분양계약의 해제여부


    일상생활에서 자주 부딪치는 문제중의 하나가 상가분양에 있어서
    이미 중국음식점이나 치과가 당해 상가에 입주해있는 경우
    건물주가 다시 분양을 통해서 새로이 중국음식점이나 치과등을 또
    유치해서 입점시킨경우 기존 영업자의 입장에서는 곤란한 일을 겪게 됩니다

    이러할 경우 기존에 영업을 하고있던자의 입장에서 임대차 계약을 해제할수있는지가 문제됩니다

    계약의 해제는 어느때나 허용되는것이 아니고 약정 혹은 법정의 해제사유가
    있어야 합니다

    아래의 대법원판결은
    기존의 영업자가 임대차계약을 체결하면서 동종업종을 새로이 추가로
    입주시키지않을 것을 미리 약정한사안입니다

    만일 이러한 약정이 없는 경우라면
    임대인입장에서는 얼마든지 동종업종의 입주를 허용할수있는 것입니다

    결국 이러한문제는
    계약 체결당시에 미리 동종업종을 새로이 입주시키지 않는다는 특약사항을
    계약서에 명백히 표시하여
    기존업자가 보호되는 사례입니다

    결국
    계약서 작성시 특약사항을 빈칸으로 남기지말고
    발생할수있는 여러상황을 가정하여 미리 약정하여 놓는것이 현명한 방법이라
    하겠습니다

    아래 대법원판결을 꼭 참조하시기 바랍니다



    대법원1997.4.7.자97마575결정*
    【부동산처분금지가처분】[공1997상,1525]

    【판시사항】

    [1] 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하기위한 당해채무의 요건

    채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다

    [2] 주된채무와 부수적채무의 구별기준

    계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다

    [3] 상가의일부층을 먼저 분양하면서 그수분양자에게 장차 나머지상가의 분양에있어 상가내 기존업종과 중복되지않는 업종을 지정하여 기존수분양자의 영업권을 보호하겠다고약정한경우,그약정에기한 영업권보호채무를 분양계약의 주된채무에 해다한다고봄

    상가의 일부 층을 먼저 분양하면서 그 수분양자에게 장차 나머지 상가의 분양에 있어 상가 내 기존 업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 기존 수분양자의 영업권을 보호하겠다고 약정한 경우, 그 약정에 기한 영업권 보호 채무는 분양계약의 주된 채무에 해당한다 .


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1998/12/21 (13:33)
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