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작성자 : LawPia (sy7@sy7.com) 조회수: 7434 , 줄수: 140
판례 : 집합건물법상 재건축 결의의 요건과 의결정족수 및 재건축 결의내용의 변경㉨

  대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 【소유권이전등기】 [공2005.8.1.(231),1238]  - Edit by lawpia.com



【판시사항 및 판결요지】

  [1] 구 주택건설촉진법 제44조의3 제7항에 정한 '하나의 주택단지'인지 여부를 판단하는 기준은 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지의 여부에 있다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례

 구 주택건설촉진법(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제7항에 정한 '하나의 주택단지'인지 여부를 판단하는 기준은 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지의 여부에 있다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.
 

 [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 단서에 정한 '단지 내의 다른 건물의 구분소유자'의 의미

 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 단서는 "재건축의 내용이 단지 내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다."고 규정하고 있는바, 여기에서 '단지 내의 다른 건물의 구분소유자'란 같은 주택단지 안에서 재건축에 참여하지 아니한 다른 건물의 구분소유자를 의미하는 것으로서 다른 주택단지에 속한 건물의 구분소유자를 의미하는 것은 아니다.
 

 [3] 최초의 관리단집회에서 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였으나 그 후 재건축의 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된 경우, 이러한 서면결의가 재건축결의로서 유효한지 여부(적극)

 당초 무효인 재건축결의가 그 후의 의결정족수를 완화하는 법령의 개정이나 일부 구분소유자의 재건축에 대한 추가동의로 유효하게 될 수는 없으나, 재건축에 동의할 것인가는 구분소유자들로서는 쉽게 결정할 수 없는 사안이라는 점과 반드시 서면에 의한 동의가 강제되는 것은 아니더라도 실무상 비법인사단으로서의 재건축조합설립을 통한 재건축의 경우 서면에 의하여 재건축동의의 의사표시가 이루어지고 있다는 점에 비추어,

유효한 재건축결의가 있었는지의 여부는 반드시 최초의 관리단집회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고 비록 최초의 관리단집회에서의 재건축동의자가 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 그로써 관리단집회에서의 결의와는 별도의 재건축결의가 유효하게 성립한다고 보아야 할 경우가 있고, 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 따로 관리단집회를 소집·개최할 필요가 없다.
 

 [4] 재건축결의에 있어서 그 결의대상의 동일성 여부의 판단 기준

 재건축에의 동의 여부를 판단하는 기본이 되는 사항인 재건축사업의 개요는 처음부터 확정짓기가 곤란하여 재건축추진위원회의 활동, 의견수렴, 재건축조합의 설립준비, 사업관계자와의 절충과 협의 등의 과정에서 단계적, 발전적으로 형성되어 사업계획의 승인단계에 이르러 건축설계나 사업계획 등이 완성되면서 비로소 구체적인 모습을 드러내는 것이 통례로서, 특히 재건축에 있어서 비용 등의 변경은 어느 정도는 피할 수 없는 것이므로, 이 경우에는 변경된 내용이 사회통념상 동일성이 인정되는가의 여부로 결의의 대상이 동일한가를 따져야 한다.
 

 [5] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항 제3호에 규정된 '건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항'을 정하는 방법

 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항 등을 정하여야 한다고 규정하고 있는바, 위 재건축비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지,

아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이므로 재건축결의에서 이를 누락하여서는 아니 되는 것이기는 하나, 이를 정하는 방법은 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하면 족하다.
 

 [6] 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 집합건물을 재건축함에 있어서 일부 동에 재건축결의의 요건을 갖추지 못하였지만 나머지 동에 재건축결의의 요건을 갖춘 경우, 그 나머지 동의 구분소유자 중 재건축결의에 동의하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 집합건물을 재건축하는 경우에 일부 동에 재건축결의의 요건을 갖추지 못하였지만 나머지 동에 재건축결의의 요건을 갖춘 경우 그 나머지 동에 대하여는 적법한 재건축결의가 있었으므로 그 나머지 동의 구분소유자 중 재건축결의에 동의하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다.
 

 [7] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항의 '최고'를 함에 있어 그 최고서에 재건축결의사항을 구체적으로 적시하지 않았지만 재건축의 추진과정에서 최고대상자들에게 널리 알려지고 그에 따라 재건축 참가의 기회가 충분히 부여되었다면, 그 참가 최고가 적법한 것으로 되는지 여부(적극)

 집합건물의소유및관리에관한법률상 재건축결의에 찬성하지 아니하는 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하기 위한 전제로서의 최고는 반드시 서면으로 하여야 하는바(집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항), 이는 최고를 받은 구분소유자가 재건축결의의 구체적 사항을 검토하여 재건축에 참가할지 여부를 판단하여야 하므로 최고서에는 재건축결의사항이 구체적으로 적시되어 있어야 하나,

다만 그러한 사항들이 재건축사업의 추진과정에서 총회의 결의나 재건축에의 참여 권유 또는 종용 등을 통하여 최고의 대상자들에게 널리 알려지고, 소송의 변론과정에서도 주장이나 입증 등을 통하여 그 내용이 알려짐에 따라 재건축 참가의 기회가 충분히 부여되었다면 그 참가 최고는 적법하다고 할 것이다.

 

 【참조조문】

[1] 구 주택건설촉진법(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 개정되기 전의 것) 제3조 제8호 (현행 주택법 제2조 제4호 참조) 제44조의3 제7항 (현행 도시및주거환경정비법 제16조 제2항 참조) 구 주택건설촉진법시행령(2000. 2. 14. 대통령령 제16709호로 개정되기 전의 것) 제3조 (현행 주택법 제2조 제4호 참조) 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 /
[3] 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 , 제47조 /
[4] 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 , 제47조 , 제49조 /
[5] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항 /
[6] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 , 제48조 /
[7] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항

 【참조판례】

[3][7] 대법원 1999. 8. 20. 선고 98다17572 판결 /
[5] 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결(공1998하, 1998), 대법원 2004. 3. 11. 선고 2003다62781 판결 /
[6] 대법원 2000. 6. 23. 선고 99다63084 판결(공2000하, 1741), 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결(공2002하, 2474)

 

 

 

대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다3864 판결 【채무부존재확인】 [공2005.8.1.(231),1217] - Edit by lawpia.com


 

【판시사항 및 판결요지】

 

 [1] 재건축조합을 당사자로 하는 화해조서의 효력이 그 구성원인 조합원들에게 미치는지 여부(소극) 및 재건축조합과 체결한 계약의 효력이 직접 조합원들을 구속하는지 여부(소극)

 화해조서의 효력은 화해의 당사자 사이에만 효력을 갖는 것으로 민법상 비법인사단에 해당하는 재건축조합을 당사자로 하는 화해조서의 효력은 그 구성원인 조합원들에게 미치지 않는다고 할 것이고, 또 재건축조합과 체결한 계약의 효력이 직접 조합원들을 구속하는 것은 아니다.
 

 [2] 재건축결의의 내용의 변경을 위한 의결정족수

 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축결의시의 의결정족수를 규정한 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다.
 

 [3] 재건축조합이 공급한 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액이 재건축결의의 내용의 변경에 해당하는지 여부의 판단 기준

  주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조 제1항, 같은법시행규칙(2003. 12. 15. 건설교통부령 제382호 주택법시행규칙으로 전문 개정되기 전의 것) 제20조에 의하면, 공급된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액에 관하여는 사업계획의 변경승인을 받도록 하면서도 같은 시행규칙 제21조에서 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우인 때에는 총사업비의 100분의 20의 범위 안에서의 사업비의 증감에 관하여는 변경승인을 받을 필요가 없도록 하고 있는 점 등을 고려하면,

물가의 변동 등 변화하는 건축 경기 등의 상황에 따른 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과하지 않은 범위 내에서는 재건축결의에 해당하지 않는다고 봄이 상당할 것이나 위 범위를 넘는 주택의 공급가격의 변동은 철거 및 건축비용의 개산액과 비용분담에 관한 사항을 정한 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당한다.
 

 [4] 재건축아파트의 내부마감시설의 선택사양을 조합원들에게 강제하는 것은 기본형을 선택하는 경우와 비교할 때 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원들에게 경제적 부담을 가중시키는 것으로 재건축결의의 내용의 변경에 해당하므로 조합원의 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 한 사례

 

 【참조조문】

[1] 민사소송법 제218조 , 제222조 /
[2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항 , 제49조 /
[3] 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조 제1항 (현행 주택법 제16조 제3항 참조) 구 주택건설촉진법시행규칙(2003. 12. 15. 건설교통부령 제382호 주택법시행규칙으로 전문 개정되기 전의 것) 제20조 (현행 주택법시행규칙 제11조 참조) 제21조 (현행 주택법시행규칙 제11조 참조) 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항 , 제49조 /
[4] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항 , 제49조

 【참조판례】

[2] 대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결(공2005상, 746)

 

 

 
  대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 【총회결의무효확인】 [공2005.5.15.(226),746]- Edit by lawpia.com

 

 【판시사항 및 판결요지】

 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에 의하여 의제된 합의 내용인 재건축 결의의 내용의 변경을 위한 의결정족수
 

 재건축 결의에 따라 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인 사단에 해당하므로 그 구성원의 의사의 합의는 총회의 결의에 의할 수밖에 없다고 할 것이나, 다만 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에 의하여 의제된 합의 내용인 재건축 결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축 결의시의 의결정족수를 규정한 같은 법 제47조 제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 할 것이다.
 

 [2] 재건축 결의의 내용을 변경하는 결의가 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항에 의한 서면결의로 가능한지 여부(적극)
 

 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항은 "이 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다."고 규정하고 있고, 재건축의 결의는 같은 법 제47조 제1항에 의하여 관리단집회에서 결의할 수 있는 사항이므로,

이러한 재건축의 결의는 같은 법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하다고 할 것이고, 나아가 재건축조합은 대체로 그 조합원의 수가 많고, 재건축에 대한 관심과 참여 정도가 조합원에 따라 현격한 차이가 있으며, 재건축의 과정이 장기간에 걸쳐 복잡하게 진행될 뿐만 아니라 재건축 대상인 건물이 일단 철거된 후에는 조합원의 주거지가 여러 곳으로 분산되는 등의 사정이 있음에 비추어, 재건축 결의의 내용을 변경하는 것도 같은 법 제41조 제1항을 유추적용하여 서면합의에 의할 수 있다고 할 것이다.
 

 [3] 서면합의에 의한 재건축 결의 내용의 변경이 유효로 되기 위한 요건

[다수의견] 재건축 결의 내용의 변경에 집합건물의소유및관리에관한법률제41조 제1항을 유추적용할 필요성에 관한 제반 사정들과 같은 법이 서면합의에 의한 관리단집회의 결의를 인정하면서 서면합의의 요건이나 그 절차 및 방법 등에 관하여 아무런 제한을 하고 있지 않은 점에 비추어 볼 때,

의결정족수에 영향을 미칠 우려가 있을 정도의 조합원들의 참여기회가 원천적으로 배제된 채 서면합의가 이루어지거나 조합원 5분의 4 이상의 자의에 의한 합의가 성립되었다고 인정할 수 없을 정도의 중대한 하자가 있는 등 특별한 사정이 없는 한 서면합의에 의한 재건축 결의 내용의 변경은 유효하다.

 

 [반대의견] 서면결의는 총회를 소집, 개최함이 없이 서면에 의한 합의를 함으로써 총회의 의결이 있는 것으로 보는 것으로서 조합원의 의사표시는 의안에 대한 찬성과 반대 내지 기권 등 어느 쪽에 대한 택일적 선택의 형식을 택할 수밖에 없고 원안을 수정하여 결의한다는 것이 사실상 불가능하여 여러 조합원의 의사를 모아 토론하는 것을 박탈하는 변칙적인 의사결정방법이 되므로 그 요건은 엄격하여야 할 것인바,
구체적으로 조합원 총회에서 일정 사항에 관하여 서면으로 결의할 것을 의결하였거나, 조합원 총회에서 충분한 토의나 설명이 이루어진 다음 그 의안에 관하여 서면에 의한 결의가 이루어지는 경우 또는 재건축의 진행과정에서 조합원들이 그 내용을 충분히 숙지하고 있는 사항에 대하여 총회소집을 포기하고 간이·신속하게 의사결정을 해야 할 긴박한 필요가 있는 등의 특별한 사정이 있어야 하고,

절차적으로도 적법하게 소집된 조합원 총회에서의 결의와 동일시할 정도가 되도록 조합원 전원에게 서면결의서가 보내져야 하고, 서면결의서에 각 의안에 대하여 찬성·반대·기권을 선택하여 기재할 수 있어야 하며, 의결권을 행사하는 조합원의 의사에 의한 것임을 인정할 수 있도록 조합원의 서명 또는 기명, 날인이 있어야 한다.

 

 【참조조문】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항 , 제49조 / [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 , 제47조 제1항 , 제2항 , 제49조 / [3] 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 , 제47조 제1항 , 제2항 , 제49조

 【참조판례】

[1] 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결(공1998하, 1998)(변경), 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결(공2001하, 1459) /[2] 대법원 1999. 8. 20. 선고 98다17572 판결

 

 

 

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2005/09/23 (03:05)
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