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작성자 : 이전호 조회수: 8960 , 줄수: 137
개정임대차보호법해설 - 임차권등기명령제도 (2) - 해당요건


      3. 다음으로 임차권등기명령제도의 요건을 살펴보도록 하겠습니다

      1) 임대차가 종료되어야합니다

      임대차종료의 사유는 묻지않으며 ,보통 임대기간 만료로인한 종료를 생각할
      수 있지만 그에 한하지 않으며 계약해지등으로 임대차가 종료되는 경우등도
      생각할수 있습니다

      특히 이에관해서 개정임대차 보호법은 다음과 같은 중요한 법개정을
      하였습니다 유의해서 보시기 바랍니다

      第6條第1項을 다음과 같이 하고,  同條第2項을 第3項으로 하며, 同條
      에 第2項을 다음과 같이 新設한다.

      ①賃貸人이 賃貸借期間滿了전 6月부터 1月까지  에 賃借人에 대하여
      更新拒絶의 통지 또는 條件을 變更하지 아니하면 更新하지 아니한다
      는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 期間이 滿了된 때에 前賃
      貸借와 同一한 條件으로 다시 賃貸借한 것으로 본다. 賃借人이 賃貸
      借期間滿了前 1月까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.  

      ② 第1項의 경우 賃貸借의 存續期間은 정함이 없는 것으로 본다.  


      第6條의2를 다음과 같이 新設한다.

      第6條의2(默示的 更新의 경우의 契約의 解止) ①第6條第1項의 경우   
      賃借人은 언제든지 賃貸人에 대하여 契約解止의 통고를 할 수 있다.

      ②第1項의 規定에 의한 解止통고는 賃貸人이 그 통고를 받은 날부터
      3月이 經過하면 그 效力이 발생한다.



      위 개정법률을 보면


      임대기간이 경과되어 묵시의 갱신이 이루어진경우
      개정전의 법률과
      달리 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할수있지만 임대인에게 그 통고의
      법적인 효력이 발생하려면 그 통지를 받은날로부터 3개월이 경과해야만
      합니다

      즉 임차인보호를 위해서는 임차인은 언제든지 묵시의갱신의경우에 있어서
      임대차계약을 해지할수 있지만 ,임대인보호를 위해서 3개월이라는 유예
      기간을 인정해준 점이 특이 합니다

      임차인과 임대인의 법적이익의 조화를 꾀하였다고 보여집니다

      문제는 임차인이 묵시의갱신(기간만료)의 경우 임차권등기명령을
      신청함에 있어서 임대차게약해지의 통고를 하지않은경우 인데
      아직, 해석론적으로는 ,이러한경우는 임대차가 종료하지 않았다고
      보여지므로 신청을 기각할 가능성이 높습니다

      따라서 임차권등기명령을 신청함에 있어서 임차인은 불필요한 절차의
      낭비와 시간비용의 일실을 회피하기 위해서는 임대차관계를 종료하여
      법률관계의 명확화 즉 ,임대차를 해지통고로 종료시키고서
      신청해야 한다고 보여집니다

      따라서 미리 임대차기간 만료전이나, 혹은  묵시갱신의 경우라면
      3개월전에 미리 임대차게약 해지통고를
      내용증명우편등으로 발송할필요가
      있습니다

      여기서 내용증명우편으로 보내라는 의미는
      후일의 임차권등기명령의 신청에 앞서 증거확보차원에서 필요한것이지
      반듯이 필요한것은 아닙니다, (상대방이 그런 통지 받지않았다고
      우길경우 등에 대비하여,,,,)





      2) 보증금을 임대인으로부터 반환받지 못했어야합니다

      임차권등기명령을 신청하기위해서는 보증금을 반환받지못했어야 하는데,
      보증금전액을 반환받지 못했음은 물론 일부만을 돌려받고
      일부의 지급을 차일피일 미루는등의 경우도 포함됩니다

      일부만 반환받은경우 그 나머지 부분만에대해서 임차권등기 명령을
      신청할수 있는데, 여기서 일부반환이 전세금감액인경우와 관련하여
      감액으로서의 반환이라면, 보증금 일부반환이 아니고 전액불반환 이라고
      생각이 됩니다

      즉, 전세금감액으로서 보증금의 일부를 반환받은경우라면
      보증금자체가 감축된것이며 감액부분만큼은 부당이득으로
      임대인이 당연히 반환해야할것이므로
      여기의 일부반환으로서의 의미는 아니라고 봅니다

      또한
      아직 보증금일부를 반환받지 못하고 있다면
      그부분에 대해서 소송이나,조정등이 진행중이어도
      역시 임차권등기명령의 신청에는 장애가 되지 않는다고 판단이 됩니다



      3) 어느법원에 신청해야하는가 ?

      賃借人은 賃借住宅의 所在地를 관할하는 地方法院·地方法院
      支院 또는 市·郡法院에 賃借權登記命令을 申請할 수 있다.


      이에 관해서는 별다른 설명이 필요없으리라 봅니다
      임차주택의 소재지를 관할하는 법원이므로
      다음의 도표를 참조하시기 바랍니다  

      전국고등법원/ 지방법원과 지방법원 지원의 위치및 관할구역

      전국 시/군법원의 위치와 관할 구역



      4) 신청서에 기재해야할 사항


      賃借權登記命令의 申請에는 다음 各號의 사항을 기재하여야 하며,
      申請의 이유 및 賃借權登記의 원인이 된 사실은 이를 疎明하여야
      한다.

      1. 申請의 취지 및 이유

      2. 賃貸借의 目的인 住宅
      (賃貸借의 目的이 住宅의 일부분인 경우에는 그 圖面을 첨부한다)

      3. 賃借權登記의 원인이 된 사실
      (賃借人이 第3條第1項의 規定에 의한 對抗力을 취득하였거나
      第3條의2第2項의 規定에 의한 優先辨濟權을 취득한 경우에는 그 사실)

      4. 기타 大法院規則이 정하는 사항

      여기서 기타 대법원규칙이 정하는 사항은 아직
      대법원규칙이 정해져있지 않아서 더이상설명이 불가능하며
      관련대법원규칙이 제정되기를 기다려서
      추가로 설명드릴까 합니다


      시간상 설명은 다음으로 이어집니다



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1999/02/17 (00:10)
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