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작성자 : 이전호 조회수: 8879 , 줄수: 166
개정임대차보호법해설 - 임차권등기명령제도 (4) - 효력


      5. 이번에는 임차권등기명령제도의 법적인 효력에대해서 간단하게 살펴보도록
      하겠습니다


      1) 법조문

      ⑤항 賃借權登記命令의 執行에 의한 賃借權登記가 經了되면

      賃借人은 第3條第1項의 規定에 의한 對抗力 및
      第3條의2第2項의 規定에 의한 優先辨濟權을 취득한다.

      다만, 賃借人이 賃借權登記이전에 이미 對抗力 또는 優先辨濟權을
      취득한 경우에는 그 對抗力 또는 優先辨濟權은 그대로 유지되며,

      賃借權登記이후에는 第3條第1項의 對抗要件을 상실하더라도
      이미 취득한 對抗力 또는 優先辨濟權을 상실하지 아니한다.

      ⑥항 賃借權登記命令의 執行에 의한 賃借權登記가 經了된 住宅
      (賃貸借의 目的이 住宅의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을

      그 이후에 賃借한 賃借人은 第8條의 規定에 의한
      優先辨濟를 받을 權利가 없다.


      2) 해설

      (1) 대항력및 우선변제권취득의 효과

      주택임대차보호법상의 대항력

      대항력의 발생시기 및 유지문제는 여기를 참조하십시오(클릭)

      기타 대항력과 관련하여 자세한 부분은 임대차메뉴를 참조하십시오

      우선변제권에대해서는 여기를 참조하십시오


      임차권등기명령에의해서 임차권등기가 경료가 될경우
      임차인은 대항력및 우선변제권을 취득하며 이미 임차권등기이전에 이를
      취득하였다면 그 대항력과 우선변제권이 유지됩니다

      이것이 임차권등기명령제도의 핵심적효력인데
      과거에는 대항력과 우선변제권을 이미  취득했다해도
      임차인의 개인적사정으로 이사를 가게될경우 대항력과 우선변제권을
      유지하지 못하게 되는 중대한 문제가 발생하게 되어서

      이번 법개정으로 임차인의 권익보호를 위해서 다음의 단서를 신설했습니다
      다만, 賃借人이 賃借權登記이전에 이미 對抗力 또는 優先辨濟權을
      취득한 경우에는 그 對抗力 또는 優先辨濟權은 그대로 유지되며,,,,

      賃借權登記이후에는 第3條第1項의 對抗要件을 상실하더라도
      이미 취득한 對抗力 또는 優先辨濟權을 상실하지 아니한다. 라는 조항을
      신설하게 된것입니다

      즉, 과거에는 민사소송법 제491조의2 제1항에의거
      반대의무의 이행과 상환으로 집 행할 수 있음을 내용으로 하는 채무명의의 집행은
      채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공이 있었음을 증명한 때에 한하여
      개시할 수 있다” 고 규정하여 임대인의 임대차보증금반환채무와
      임차인의 임차주택인도의무가 동시이행관계에 서기 때문에

      임차인의 반대급부의 이행인 주택의 인도를 하는것이 집행개시의 요건이
      되어 먼저 주택의 인도를 해야되며

      반면에

      판례는 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민
      등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한
      것이 아니고, 배당요구종기인 경락기일까지 존속하고 있어야 한다고 하고
      있어서 (대법원 1997.10.10.선고, 95다44597 판결)

      임차인이 보증금반환청구소송이나 조정을하게될경우 임차인은
      상환이행판결( 임대인이 임차인이 서로 이행하라-집행하려면 임차인이
      먼저 집을비워야=대항력상실,우선변제권상실)을 채무명의로 하여
      (대부분 판결이나 조정이나 상환이행을 내용으로하는 판결,결정이 나옵니다)

      강제경매를 신청하기 위하여는 임차주택을 인도한 사실을 증명하여야 하는데
      임차주택의 점유는 대항력의 구비요건인 동시에 존속요건이기 때문에

      임차인이 임차주택을 일단 임대인에게 인도하면 대항요건을 구비하지
      못한 것으로 되는 결과가되어 임차인은 자기가 신청한 경매절차에서
      일반채권자에 불과할 뿐 우선변제를 받지 못하게 되는 불합리한 결과가
      초래되었습니다

      따라서 서울지법판결에 따른 법원실무에서는
      민사소송법 제419조의2 제1항의「이행의 제공」과 관련하여
      경매절차에서 전세보증금을 받게 되면 즉각 집을 비워 주겠다」는 내용의
      내용증명을 임대인에게 발송하고 그 내용증명을 경매 신청시 법원에
      제출할 경우에는 경매개시결정을 해주는 경향이었습니다 (법원마다 틀림)

      하지만 이는 근본적인 해결방안이 아니었던바 (이행은 하지 않았지만,
      내용증명을 발송 한 것이 「이행의 제공」에는 해당된다고 본 듯)
      불분명한 법체계의 모순으로 인해 실무에서 혼란이 가중되고 명확한
      지침마져도 없어서 이를 근본적으로 해결하기위해서

      이번 법개정을 통해서
      3조의2 ①항 賃借人이 賃借住宅에 대하여 保證金返還請求訴訟의 確定判決
      기타 이에 준하는 債務名義에 기한 競賣를 申請하는 경우에는
      民事訴訟法 第491條의2의 規定에 불구하고 反對義務의 이행 또는 이행의
      제공을 執行開始의 요건으로 하지 아니한다라는 조항을 신설하여
      임차인이 집을비우고도 대항력과 우선변제권을 유지할수있도록 하여
      여러 복잡한문제를 일거에 해결한것으로

      사회적약자인 임차인의 법적인 권리의보장을 위한 진일보한 법개정이라 할것입니다  



      (2) 소액보증금 우선변제권과 임차권등기명령제도의 관계
      - 임차권등기명령받은자의 우선변제권의 실질적보장


      신설법조문
      ⑥항 賃借權登記命令의 執行에 의한 賃借權登記가 經了된 住宅
      (賃貸借의 目的이 住宅의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을
      그 이후에 賃借한 賃借人은 第8條의 規定에 의한 優先辨濟를 받을 權利
      가 없다.


      해설

      임차인이 임차권등기명령을 받아서 이에기해 임차권등기가 경료된경우
      그 등기 이후에 당해 주택을 임차한 임차인이 있을경우

      그 후의 임차인은 최우선변제권이 보장되는 소액보증금채권으로 우선변제
      받을수 있는 권리를 배제하여

      임차권등기 이후에 발생한 소액임차인으로 인해서
      등기한 임차인의 우선변제권이 유명무실해지는것을 방지하고있습니다

      소액보증금의 최우선변제에대해서는 여기를 참조하시기바랍니다

      여기서 등기후에 새로 입주한 소액임차인의 보호는 이미 앞선 임차권등기가
      등기를 통해서 공시되어있기때문에 . 미리 등기부열람등을 통해서 알수
      있으므로 그리 보호에 큰 문제는 없다고 보여지지만 , 법을 잘모르는
      일반인들에게는 의외의 손해를 유발시킬수도 있다고 보여집니다

      이에따라 임차권등기명령에 따른 집을 임차헤들어갈때는
      더욱 주의를 요하며, 이런집의 임대차가 현실적으로 회피되어
      임대인의 경우는 다른임차인에게 재임대해서 보증금을 받아서 이를
      임차인에게 돌려주기가 더욱 힘들어질 전망입니다



      (3) 등기절차

      ⑦항 賃借權登記의 촉탁, 登記公務員의 賃借權登記 記入 등 賃借權登記
      命令의 施行에 관하여 필요한 사항은 大法院規則으로 정한다

      따라서 관련 대법원규칙이 제정되면 이를 추후 소개하겠습니다



      (4) 임대차등기명령의 소요비용 부담


      ⑧항 賃借人은 第1項의 規定에 의한 賃借權登記命令의 申請 및 그에
      따른 賃借權登記와 관련하여 소요된 費用을 賃貸人에게 請求할 수
      있다.

      결국 비용은 임대인이부담한다는말입니다






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1999/02/17 (20:16)
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