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작성자 : 이전호 조회수: 9620 , 줄수: 137
개정임대차보호법해설 - 임차권등기명령제도 (5) - 문제점 및 분석


    6. 문제점및 전망

    (1) 서론

    아직 개정임대차보호법과 관련하여 대법원규칙등이 제정되지않고 있어서
    무엇이라 단정할수는 없지만

    임차권등기명령제도와 관련하여 여러가지 문제점이 발생할것으로
    예견이 됩니다

    이러한 문제들을 간단하게 짚어봄으로서 이 제도의 활용이나 기타
    가치, 대응방안등을 추측할수 있기에 여기서 간단하게 살펴보도록
    하겠습니다


    (2) 문제점과 그에 따른 분석

    임차권등기명령의 문제점을 살펴보기에  앞서서 사회적약자인 임차인보호라는
    기본적인 법취지에 찬사를 보냅니다 ,

    모든제도가 완벽할수는 없기 때문에 일정한 목표를 위한 제도 시행에  따른
    부작용을 최소화 할수 있도록 노력해야 할줄로 믿습니다

    하지만 다음과 같은 점은 법의 해석및 적용에 있어서 염두에두어야 할사항들입니다


    ㄱ) 임대인쪽의 문제

    사회관행은 임대차보증금을 빼려면 다른 임차인을 물색해서 재임대한후
    그 보증금으로 구임차인에게 보증금을 돌려주는 방식인데
    임차권등기명령에 따른 임차권등기가 된경우는

    그 주택의 담보가치가 하락하여 금융기관의 담보가치파악에 악영향을
    끼치고 나아가 등기이후에 입주한 소액임차인에대한 보증금우선변제마져
    배제하였기 때문에 임차권등기된 주택은 사실상 금융도 차단이 되고
    재임대도 어려워지기 때문에 임대인의 자금사정악화를 더욱 부채질 할수
    밖에 없게 됩니다

    따라서 임대인 입장에서는 가급적이면 임차권등기명령까지 가지는 말아야
    하며, 새로 임대차할 집을 물색하는 사람입장에서도
    임차권등기명령에에 따른 등기가 되어있나 등기부등본을 반듯이
    살펴보아야 합니다



    ㄴ) 임차인쪽의 문제

    미등기주택,무허가건물의 임차인의 경우 임차권등기명령을 이용할수 없게
    되며, 실제로 보증금으 전부혹은 일부를 반환받지 못한 상태에서
    법원에 임대차등기명령을 받아서 등기하려면 비용도 비용이지만

    현실적으로 이제도가 보증금을 반환받지못한 상태에서
    이사를 하는 돈많은 임차인을 염두에둔 제도로서 실제 대부분의
    돈이없어 보증금을 받아야만 이사갈 방을 얻을수 있는 돈없는 임차인에게는
    그 활용도가 어느정도에 이를지 의문이 제기됩니다

    (물론 제도 자체는 적극활용이 예상되지만 ,실제 활용자는 여유있는
    임차인이거나 , 법률정보도 어느정도 접근이 가능한 중산층이 대상이
    아닌가,,,,싶네요)

    또 앞에서도 언급한바 있지만
    임차권등기명령 자체에 임대인이 이의신청을 해서 그것이 받아들여질경우
    임차권등기를 믿고 이사한 임차인의 대항력과 우선변제권은
    상실되게 되므로 임차인 입장에서 쉽게 이사가기도 쉽지는 않을듯싶습니다

    또 임차권등기명령의 비용은 임대인에게 청구할수있다는 조항이있지만
    실제 임대인이 지불하지 않을경우
    이를 받기위해 다시 소송을 제기해야 하는데 이에대한
    절차적보완책이 마련되어야 하리라 봅니다



    ㄷ) 임대차소송및 경매의 급증문제

    실제 서울시내의 대부분주택이(아파트제외) 다가구화하고 있는데
    지금까지는 임차인이 승소판결을 받아도 강제집행을하려면 주택을
    인도해야하고 ,그러면 꺼꾸로 대항력과 우선변제권이 상실될 우려가
    있어서 소송이나 조정은 많았지만 실제 경매로 까지 가기는 힘들었고

    저당권자입장에서도 이런 다가구의 경우
    소액임차인이 다수이고 대항력과 우선변제권있는자의 금액을 빼고 나면
    별로 남는게 없어서 , 실제 경매로 까지는 가지 않았고

    따라서 문제가 있는 상태로 주거생활이 지속되어 가면서
    임대인이 문제를 해결해나가는 형태이고 불안하지만 대항력없는
    임차인들은 이런 세력균형위에서 주거생활을 할수 있었지만

    앞으로는
    임차권등기명령에 따라서
    우선변제권과 대항력있는 임차인은 마음놓고 경매를 신청해도
    대항력이나 우선변제권상실의 우려없이 경매를 신청할수가 있게 되어

    실제 동일주거내에서
    대항력있고 우선변제권있는자의 이익과 대항력과 우선변제권없는자의
    이익은 정반대로 작용하여
    힘있는자는 이익확보를 위해서 부담없이 바로 경매를 신청하고
    힘없는자는 경매로 쫓겨나는 ,,,,그런 사회가 도래하게 되어

    그야말로
    약육강식의 잠재화에서 현재화로 바뀌게 되어
    사회가 더욱 각박해질 것으로 예상이 되며
    경매라는 단어가 결토 멀리있는 것이 아닌 ,우리 주변의 단어로 자리잡게
    될듯 합니다

    결국
    후순위 임차인이 선순위임차인의 경매신청으로 거리로 나앉는 결과가
    예상이 되는바 이에 따른 사회적부작용도 엄청나리라 예상이 되며

    나아가
    이러한 임차권등기명령을 경험해본 임대인 입장에서는
    보증금반환의 부담이없는 월세를 선호하게 될수도 있겠습니다



    (3) 결론

    임차권등기명령제도의 근본적 입법취지가
    법으로 보호해야할가치가 있는 임차인을 보호하는제도입니다

    여기서 보호할가치가 있는 임차인은
    적극적인 임차인입니다

    임대차가 종료되었고 ,보증금을 반환받지 못했다면
    임대차등기명령을 통해서 대항력과 우선변제권을 취득하고
    자신의 지위를 법적으로 보장받아야 할것입니다

    적어도 이글을 읽는 분들이라면
    적극적인 사회인이라 믿습니다

    제도가 새로이 탄생되었는데도 이에대해 무관심하다면
    곤란하겠죠,,,,,제도위에서 낮잠을 자서는 않된다고 생각합니다




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1999/02/17 (21:28)
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