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작성자 : 이전호 조회수: 14799 , 줄수: 155
개정임대차보호법해설 - 임차인은 경매청구시 집을비워야하는가?


    1. 서론

    제가 임대차 메뉴를 작성하면서
    임차인의 목적물반환채무와 임대인의 보증금반환채무의 동시이행문제를
    임대차보호법 개정안이 통과된후에 완성할 것임을 약속드립니다라고
    하고 생략했었는데,

    그이유의 핵심이 바로 임차인의 경매신청과 관련하여
    설명이 불분명해질 우려가 있고 법률을 잘모르는  
    일반인들이 쉽게 오해할수도 있기 때문에 아예 소개를 하지 못한것입니다

    이문제는 임차인이 소송이나 조정을 해서 승소(=승리)하기만 하면
    모든 문제가해결되는줄 착각하는 경향이 있기에
    더욱 조심스럽고 신중한 접근이 필요한 분야입니다

    이에 대해서
    문제점을 간단하게 설명하고 개정임대차보호법에서는 어떻게 되었는지
    살펴보도록 하겠습니다


    2. 현실태 및 문제점


    민사소송법 제491조의2 제1항은
    "반대의무의 이행과 상환으로 집 행할 수 있음을 내용으로 하는
    채무명의의 집행은
    채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공이 있었음을 증명한 때에 한하여
    개시할 수 있다” 고 규정하고 있는데

    임대인의 임대차보증금반환채무와 임차인의 임차주택인도의무는
    동시이행관계에 서기 때문에

    임차인의 반대급부의 이행인 주택의 인도를 하는것이 집행개시의 요건이
    되어 임차인이 먼저 주택의 인도를 해야되는데

    이는 다음과 같이 임차인에게 돌이킬수 없는 불이익을 초래하는 모순이 있었습니다  

    즉  주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은
    그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고,
    배당요구종기인 경락기일까지 존속하고 있어야
    한다고 하고 있는데
    (대법원 1997.10.10.선고, 95다44597 판결)

    임차인이 보증금반환청구소송이나 조정을하게될경우
    실제로 임대인측에서 ,

    임차인이 집을 비워주면 그와 동시에 보증금을 지급하겠다고 동시이행항변을
    제출하게 되고 이에따라서  
    상환이행판결( 피고는 원고로부터 임차건물을 명도받음과 동시에 원고에게
    보증금을 지급하라 - 따라서 집행하려면 임차인이 먼저 집을비워야하는 결론
    =대항력상실,우선변제권상실)을 채무명의로 하여강제집행을 하게 되는데

    (대부분의경우에  판결이나 조정이나 상환이행을 내용으로하는 판결,결정이 나옵니다 , 민법적으로 이를 임대인의 임대차보증금반환채무와 임차인의
    목적물인도채무의 동시이행관계라고 합니다  )

    (물론 임대인이 판결이 나서 임의로 이행할경우는 문제가 되지 않습니다
    판결후에도 임대인이 이행을 하지 않을경우에 비로서 강제집행의 문제가 발생합니다 )

    강제경매를 신청하기 위하여는 임차주택을 인도한 사실을 증명하여야 하는데
    임차인의 임차주택의 점유는 대항력의 구비요건인 동시에 존속요건이기 때문에

    임차인이 임차주택을 일단 임대인에게 인도하면 대항요건을 구비하지
    못한 것으로 되는 결과가되어 임차인은 자기가 신청한 경매절차에서
    일반채권자에 불과할 뿐 우선변제를 받지 못하게 되는 불합리한 결과가
    초래되었습니다 ( 한번 상실한 대항력은 복구 불가능)

    실제로 이런경우 다른 일반채권자가 많고, 또한
    이런 일반채권자 보다도 선순위 담보권자(예: 저당권자)등이 있을경우
    임차인의 변제는 어려워지기 때문에 실제로는 임차인의 경매신청이 어려웠습니다


    따라서 서울지법판결(아래취지)과 이에 따라서  법원실무에서는
    민사소송법 제419조의2 제1항의「이행의 제공」과 관련하여
    경매절차에서 전세보증금을 받게 되면 즉각 집을 비워 주겠다는 내용의
    내용증명을 임대인에게 발송하고 그 내용증명을 경매 신청시 법원에
    제출할 경우에는 경매개시결정을 해주는 것이 실무경향이었습니다

    (이는 법원마다 인정해주는데가 있고 그렇지않는법원이 있어서
    혼란은 더욱 가중되었습니다  )

    하지만 이는 근본적인 해결방안이 아니었던바
    (이행은 하지 않았지만,내용증명을 발송 한 것이
    「이행의 제공」에는 해당된다고 보는것 )

    불분명한 법체계의 모순으로 인해 실무에서 혼란이 가중되고 명확한
    지침마져도 없어서 이를 근본적으로 해결하기위해서  주택임대차보호법개정이
    이루어 지게 된것입니다




    3. 개정임대차보호법

    신설 - 3조의 2( 보증금의 회수 )

    ①賃借人이 賃借住宅에 대하여 保證金返還請求訴訟의 確定判決
    기타 이에 준하는 債務名義에 기한 競賣를 申請하는 경우에는
    民事訴訟法 第491條의2의 規定에 불구하고 反對義務의 이행 또는 이행의
    제공을 執行開始의 요건으로 하지 아니한다.

    물론 시행은 3월 1일부터 입니다



    4. 개정 임대차보호법 해설



    임차인이 소송이나 조정등을 통해서 강제집행을 할수 있는 채무명의를
    취득해서 이에기하여 집행을 할경우(실제로 부동산집행인 강제경매 )

    민사소송법 제491조의2 제1항의
    "반대의무의 이행과 상환으로 집 행할 수 있음을 내용으로 하는 채무명의의 집행은
    채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공이 있었음을 증명한 때에 한하여
    개시할 수 있다”라는 내용의 특칙을
    개정임대차보호법에 마련하여

    임차인이 채무명의에기해 강제집행을 할경우에는  반대의무의 이행 또는
    이행의 제공을 집행개시의 요건으로 보지 않도록함으로써

    임차인이 집을 비워주지 않고 계속 거주하면서도 강제경매를 신청할수
    있게 되었습니다

    ( 나아가 현재 유지하고있는 대항력,우선변제권을 그대로 유지하면서도
    집을비우고 이사할수있는 임차권등기명령제도도 신설되었음을 앞에서
    설명드린바있습니다 )

    이는 임차인의 경매신청권을 실질적으로 보장해준것으로
    앞으로 임차인이 살던집을 경매하는 경우가 많이 늘어날것으로 예상이
    됩니다

    이는 앞서 임차권등기명령제도 설명에서 언급한것처럼
    다가구주택의경우 저당권자도 여럿있고 후순위 임차인도 여럿이
    거주하고있는 상황에서 선순위임차인의 경매청구에의해서
    많은 후순위 임차인이나 우선변제권 대항력없는 임차인들의
    이익이 침해되는 결과가 초래되어서
    사회가 점차로 메마른 형태로 나아가리라 예상이됩니다

    결국 위의
    임차인의 경매신청권의 실질적보장에 따라서
    임차인은 집을 비워주지않고 경매신청을 할수있고
    단지
    임차보증금 수령을 할 경우에 집을 비워주면 됩니다

    이를 동시이행의 측면에서 정리하면

    임차인의 목적물반환채무와 임대인의 보증금반환채무의 동시이행관계는
    임대인이 보증금반환을 임의이행하지 않을경우
    임차인의 경매청구시가 아니라 임차인이 경매를 통해서 보증금을
    반환받을때에 인정되는 것으로 보는것 같습니다



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1999/02/21 (22:11)
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