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작성자 : 이전호 조회수: 7721 , 줄수: 101
개정임대차보호법해설 - 경매에의한 임차권의 소멸과 예외


      1) 신설조문

      第3條의5(競賣에 의한 賃借權의 消滅)

      賃借權은 賃借住宅에 대하여 民事訴訟法에 의한 競賣가 행하여진 경우에는
      그 賃借住宅의 競落에 의하여 消滅한다.

      다만, 保證金이 全額 辨濟되지 아니한 對抗力이 있는 賃借權은
      그러하지 아니하다.    


      2) 신설배경및 해설

      임차주택이 경매되었을 경우에 그 임차권은 경락에 의해서 소멸되는데
      지금까지 임대차보호법 4조2항에 따라서
      "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는
      임대차관계는 존속하는 것으로 본다. "라고 규정하고 있던것을

      좀더 구체적으로 규정한 것인데,이를 자세히 분석해보면

      임차권은 채권에 불과하다는 점을 염두에 두고서 아래를 읽어보시기 바랍니다
      ( 좀더 자세한것은 여기를 참조하시기 바랍니다 )

      임차주택이 경매되는경우

      1) 임차인이  대항력이 있다면

      경락인에게 대항할수 있고 집을 인도해주지 않아도 되며
      임대차 기간이 이미 종료되었다면 별문제가 없지만

      임대기간이 남아있어도 경매를 이유로 임대차를 종료시킬수도 있습니다
      즉 임차주택이 임대차기간의만료 전에 경매되는 경우
      임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다.

      그경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이
      임대차 목적물인 주택이 경락으로양도됨에 따라
      임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는
      스스로 임대차를 종료시킬 수있어야 한다는 공평의 원칙 및
      신의성실의 원칙에 근거한 것이므로,
      해지통고 즉시 그 효력이생긴다.(대법원1996.7.12.선고94다37646판결)

      또한
      임차주택이 임차기간의 만료전에 경매되는 경우 ,대항력을 갖춘  임차인의  배당요구를
      임대차해지의 의사표시로 볼수있고 임차주택이임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에
      대항력 있는 임차인이 배당요구를하고 그 배당요구의통지가 임대인에게
      도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료된다
      (대법원1996.7.12.선고94다37646판결)


      2)임차인이 대항력이 없다면

      이 때는 경락인에게 (새임대인) 대항할수 없게되어
      임차권종료로 집을 비워주어야 되므로 결국 ,임대차는 종료하게 됩니다
      (기간이 남았건 ,않남았건)

      3)문제는

      대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 경매에서
      대항력을 선택하지않고
      우선변제권을 선택하여 (양자는 선택적관계)
      배당요구를 했음에도 보증금전액을 변제받지 못한경우
      임대차가 종료하는가 인데,,,

      여기에 대해서 우리의 대법원은

      임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항,
      제4조 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의
      양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는
      권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고
      있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 할 것이고

      임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을
      반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의
      예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이

      우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여
      배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수
      없는 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여
      경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고,,생략
      (대법원 1997. 8. 29, 97다11195 )


      라고 하여 결국 대법원의 입장은
      대항력있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 전액변제받지못한경우도
      임차권이 소멸하지 않는다는 입장이었는바

      결국

      위 개정임대차보호법은 제 3조의 5의 입법취지는
      기존의 대법원판례를 명문화한것으로 그다지 새로운것은 아니지만

      임차인보호를 보다 명확히한데 그 의미가 있다고 하겠습니다







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1999/02/21 (22:14)
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