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작성자 : 이전호 조회수: 7486 , 줄수: 122
개정임대차보호법해설 - 민법의 주택임대차등기의 효력 보강


      1. 신설조문


      第3條의4(民法의 規定에 의한 住宅賃貸借登記의 효력 등)

      ①第3條의3第5項 및 第6項의 規定은 民法 第621條의 規定에 의한
      住宅賃貸借登記의 효력에 관하여 이를 準用한다.

      ②賃借人이 對抗力 또는 優先辨濟權을 갖추고 民法 第621條第1項의
      規定에 의하여 賃貸人의 協力를 얻어 賃貸借登記를 申請하는 경우에는

      申請書에 不動産登記法 第156條에 規定된 사항외에 다음 各號의 사항을
      기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 書面(賃貸借의 目的이 住宅의
      일부분인 경우에는 해당 부분의 圖面을 포함한다)을 첨부하여야 한다.

      1. 住民登錄을 마친 날
      2. 賃借住宅을 占有한 날
      3. 賃貸借契約證書상의 確定日字를 받은 날


      2. 해설

      1) 먼저 이해하고 있어야 할것들


      먼저 제홈에 있는 주택임대차보호법이 아닌 민법규정에 따른 임대차에 관해서
      다음을 참조하십시오

      민법 제3편 제2장 제7절 임대차 법조문

      참고로 다음은 반듯이 알아야합니다

      민법 제621조 (임대차의 등기)

      ① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여
      그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
      ② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.




      민법상 임차권의 대항력 - 민법상임차권등기 해설

      다음으로

      개정임대차보호법의 임차권등기명령은 여기를 참조하십시오

      개정임대차보호법해설 - 임차권등기명령제도 (1) - 조문 ,시행시기 및 개념, 취지

      개정임대차보호법해설 - 임차권등기명령제도 (4) - 효력


      2) 입법취지

      입법취지는 법체계의 균형입니다
      즉, 임대차보호법의 개정을 통해서 임차인보호에 치중하다보니

      기본법인 민법의 임대차에관한 규정과 간격이 많이 벌어지게 되어서
      새로이 민법규정에 대해서 임대차보호법에서 특칙을 설정하여

      양법의 격차를 해소하기 위한것입니다

      그 이유는
      단독신청에 의한 임차권등기명령에 대항력과 우선변제권을 인정하였는데

      임대차의 기본법인 민법의 임대차규정에의한  양당사자(임대인과 임차인)의
      "합의"에의한 임차권등기에는 대항력만 인정하고 있어서

      양법률의 모순이 발생하게 되어서
      민법의 임대차등기의 효력을 강화시킴으로서 양법률의 모순을
      해소하는 방향으로 법개정을 이루어 나간것입니다


      3) 내용해설

      위 신설 조문을 핵심적으로 소개하면
      민법 621조에의한 임대차등기를 경료한경우에는
      임차권등기명령에의한 임차권등기와 동일한 효력을 가지도록하여

      민법에의한 임차권등기에 의하여  대항력은 물론 우선변제권까지 확보할수
      있게 되었습니다 ( 민법규정은 건드리지 않으면서 특별법인 주택임대차보호법에
      특칙을 두어서 수정한것입니다 )

      하지만 모든 부동산 임대차에 적용되는 것이아니고
      "주택"임대차보호법에 특칙을 설정했기 때문에
      "주택"임대차에만 적용되는 것이라 하겠습니다



      결국 임대인과 임차인의 합의로 임차권등기가 경료된경우에는
      임차인은 대항력및 우선변제권을 취득하고
      합의에의한 임차권등기전에 이미 점유+전입+확정일자로
      대항력,우선변제권을 취득한경우에는
      합의에의한 임차권등기로 그효력이 계속 유지된다는 것입니다

      나아가 임차권등기명령의 조문의 3/5/6항이 준용되어서
      합의에의한 임대차등기이후에 임차해서 들어온 소액임차인의
      최우선변제권은 보호받지 못하게 됨을 유의하시기 바랍니다

      또하나 주의할점은

      민법 621조의 임차권등기에 대항력만 있는줄 알고
      저당권등을 설정한 후순위권리자등이 있을경우 이들이
      예측치못한 손해가 발생할수 있기 때문에

      임대차보호법의 부칙에 경과규정을 두어서 임차권등기명령에의한등기
      (= 민법규정에의한 합의에의한 임차권등기)에는
      이를 적용하지 않도록 우선변제권의 적용을 배제하였다는점입니다

      (즉, 과거에도 대항력은 있지만, 우선변제권은 없었는데
      우선변제권이 소급적으로 인정되는 것을 배제함 )
      이점을 주의하시기 바랍니다

      위 합의에의한 민법의 임차권등기에 필요한 첨부서류는
      위 조문을 참조하시기 바랍니다





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1999/02/28 (00:07)
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