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작성자 : 이전호 조회수: 7304 , 줄수: 75
개정임대차보호법해설 - 임대임인임차인 쌍방이 아무얘기없이 임대기간종료한경우 1


      1. 변경조문

      第6條第1項을 다음과 같이 한다

      ①賃貸人이 賃貸借期間滿了전 6月부터 1月까지  에 賃借人에 대하여
      更新拒絶의 통지 또는 條件을 變更하지 아니하면 更新하지 아니한다
      는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 期間이 滿了된 때에 前賃
      貸借와 同一한 條件으로 다시 賃貸借한 것으로 본다.

      賃借人이 賃貸借期間滿了前 1月까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.  


      2. 개정내용 해설

      1) 변경조문

      위 6조 1항의 후문이 신설된 것입니다

      " 賃借人이 賃貸借期間滿了前 1月까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다."


      2) 개정 입법취지 및 내용 해설

      위 6조 1항처럼 임대차기간이 만료되어도 임차인과 임대인이
      아무런 의사표시를 하지 않고 지나칠경우

      ( 실제 의사표시를 해도 구두로 할경우에는 입증할방법이 곤란합니다
      따라서 내용증명우편으로 확실하게 해야겠죠?
      내용증명우편은 여기를 참조하십시오 )

      이른바 임대차의 묵시의 갱신이 이루어 집니다

      임대차의 묵시의 갱신에 대해서는 여기를 참고하십시오
      참고로 이때 임대차 기간은 기간의 정함이 없는것으로 되고
      판례는 이때 임대차 기간을 2년으로 보고있습니다 )

      그런데 이 묵시의 갱신의 경우
      임차인의 이익을위해서 임대인의 갱신거절과 조건변경의 통고시기만을
      규율하고 있고 임차인측의 경우에는 그 규정이 없기 때문에
      임차인도 실제로 1개월전에 갱신거절이나 조건변경통지를 해야하는것으로
      하고 있었는데

      ( 그 이유는 묵시의 갱신이 되면 동일조건의 임대차가 체결되고 그 임대차기간은
      기간의 정함이 없는것으로 본다고 규정되어있어서, 기간의 정함이 없는
      임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 해지통고할수 있고
      그 효력은 통지후 1개월후에 생긴다는 민법 635조를 유추해서,,,)

      이론상
      임차인의 갱신거절 조건변경통지의 기간제한이 없어서
      임대인의 경우와 균형이 맞지 않으며 나아가
      임대차기간만료전 하루라도 통지하면 임대차가 종료하고 임대인은
      바로 채무불이행이 될수도 있다는 해석도 가능하였습니다
      ( 실제 이런해석은 실무상 하지 않았습니다 )

      따라서
      賃借人이 賃貸借期間滿了前 1月까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.  
      라고하여 임차인이 임대차의 묵시의 갱신을 저지하려는
      갱신거절이나 조건변경의 통지를 할수 있는 기간을 명확히하여
      임대인의 지위를 명확히 보장하고

      임차인의 권리보장강화와 균형을 맞추려는 입법자의 의도입니다
      ( 아무리 법이 강력히 임차인을 보호해도 사실상 사회경제적 약자인
      임차인이 임대인보다 강할수는 없겠죠? )

      따라서
      실무의 경향을 입법화한것으로
      법이론적으로 그리 새로운 것은 아닙니다






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1999/02/28 (02:41)
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