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작성자 : 이전호 조회수: 8391 , 줄수: 109
개정임대차보호법해설 - 임대임인임차인 쌍방이 아무얘기없이 임대기간종료한경우 2


      1. 신설조문

      第6條의2(默示的 更新의 경우의 契約의 解止)

      ①第6條第1項의 경우   
      賃借人은 언제든지 賃貸人에 대하여 契約解止의 통고를 할 수 있다.

      ②第1項의 規定에 의한 解止통고는 賃貸人이 그 통고를 받은 날부터
      3月이 經過하면 그 效力이 발생한다


      2. 입법취지 및 해설


      임대차의 묵시의 갱신에 대해서는 여기를 참고하십시오

      임대차기간이 종료한경우에 임차인이나 임대인 쌍방이 서로 별다른
      의사표시를 하지 않고 임대차기간이 만료된경우
      이때에 임대차의 법적인 지위는? 바로 이문제가 임대차의 묵시의 갱신의
      문제입니다

      먼저 6조 1항/2항을 보면

      第6條

      ①賃貸人이 賃貸借期間滿了전 6月부터 1月까지  에 賃借人에 대하여
      更新拒絶의 통지 또는 條件을 變更하지 아니하면 更新하지 아니한다
      는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 期間이 滿了된 때에 前賃
      貸借와 同一한 條件으로 다시 賃貸借한 것으로 본다.

      賃借人이 賃貸借期間滿了前 1月까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.  

      ② 第1項의 경우 賃貸借의 存續期間은 정함이 없는 것으로 본다


      다음으로 위 조항의 해설을 붙여보면 다음과 같습니다

      위 6조 1항은 임대차의 묵시의 갱신이 생기는 경우이고 ( 묵시의갱신이
      이루어지기 전단계 ) , 여기서 설명드릴

      위 6조의2는 6조 1항에 따라서 묵시의 갱신이 이루어진경우에
      그 존속기간이 정함이 없는것으로 되기 때문에

      기간의 정함이 없는 임대차가 되어 민법 635조 1항을 보면

      민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

      ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다

      ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효역이 생긴다.

      1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월,
      임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
      2. 동산에 대하여는 5일

      하지만

      대법원은 임대차의 묵시의 경신의 경우

      임대차기간을 2년으로 보고있으며
      당초의 임대차기간이 2년미만일경우 임대인은 불가능하지만
      임차인은 2년미만의 기간을 주장하여 임대차를 종료시킬수 있다고 보고 있습니다

      따라서 묵시의 갱신을 통해서 임대차기간이 연장된경우
      임대인은 2년이란 기간의 부담을 가지게 될뿐만아니라
      위 민법 635조에 따라서 기간없는 임대차임을 주장하여
      해지통고후 6월후 임대차 종료효과를 주장할수 없게 되었습니다


      반대로

      임차인은 묵시의 갱신의 경우에
      2년이란 임대차기간이 자신에 불리할경우에는 (당초 임대차기간이 2년미만일경우)
      2년미만의 임대차기간을 주장할수 있고

      나아가
      갱신의경우는 민법 635조에 따라서  기간의 정함이 없는 임대차가되어서
      임차인은 해지통고후 1월후에 효력이 발생하게 됩니다

      따라서 임차인의 해지통고 도달후 1달이면 임대인은 거액의
      임대보증금을 임차인에 반환해주어야 하는데
      이 1달 이란 기간이 임대인에게 매우 비현실적으로 불리했습니다
      ( 임대인지위의 불안정 )

      따라서

      이번 임대차보호법 개정으로

      제 6조의 2를 신설하여
      임대차가 묵시적으로 갱신된경우에는

      임차인은 언제든지 임대인에대하여 해지통고를 주장할수 있고
      그 해지통고는 임대인이 그 통고를 받은날로 부터
      3월이 경과하면 그 효력이 발생한다는 조문을 신설하였습니다

      따라서 개정법으로는  

      묵시의갠신된임차인은 언제든지 임대차계약의 해지통고를 할수있지만
      그로인한 임대차종료효과는 임대인이 그 통고를 받은날부터
      3개월이 경과되어야 효력이 발생합니다

      반대로 임대인은 2년기간동안 해지주장이 불가능합니다  




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1999/02/28 (19:26)
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