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작성자 : 이전호 조회수: 12050 , 줄수: 195
새로이 시행되는 주택저당채권유동화제도 해설 -건교부보도자료추가


    자산유동화에관한법률을 다운로드하실분들은 여기를 클릭하십시오

    1. 개념

    자금을 필요로 하는 일반인으로 부터 저당권을 설정을 받아서 자금을 대출한
    금융기관이 자금을 대출한후에 그 금융기관이 보유하고 있는 저당권과
    그 피담보채권을 함께 제3자에게 양도하거나 ,

    다수의 저당권과  그 피담보채권을 모아서 그 저당권집합의 지분을 표창하는
    증권을 발행하여 일반인인 투자자들에게 매각하거나 혹은 저당권과
    피담보채권을 담보로하여 금융기관이 자기를 채무자로 하는 새로운
    금전채권증권을 발행하여 일반투자자에게 매각하는 것을 말합니다


    세계적으로 일반적인 방식은 후 2자의 방식인것 같습니다



    2.증권제도와의 결합

    저당권유동화는 저당권의 독립성이 인정되는 경우에는 저당권그자체를 ,
    저당권이 피담보채권으로 부터 독립되지 못한 경우에는
    저당권과 피담보  채권을 결합하여 이들집합의 지분을 표창하는 증권을
    일반투자자에게 매각하거나
    이들을 담보로 새 금전채권증권을 발행하여 일반투자자에게
    매각하는 방식으로 이용되고 있습니다



    3. 우리나라에의 도입 - 자산유동화에 관한 법률

    자산유동화에관한법률은 자산유동화에관해 규율하고 있는데
    이는 저당권의 유동화보다 훨씬 넓은 개념으로서

    유동화자산중에는 저당권부채권은 물론 리스채권,신용카드채권등을
    포함하는 넓은 개념인것 같습니다

    이에 따르면
    유동화전문회사가 자산보유자로부터 유동화 자산을  양도받아
    이를  기초로 유동화증권을 발행하고 ,
    당해유동화자산의 관리 ,운용,처분에의한 수익으로 유동화증권의
    원리금과 배당금을 지급하는 구조로서

    자산유동화의 방법으로서 증권발행을 예정하고 있는데
    출자증권,사채,수익증권,은 물론 유동화자산의 지분증권
    유동화자산을 담보로한 자산담보부증권의 발행 유통등이
    가능합니다





    4. 내용

    1) 거액부실채권보유자인 성업공사나 금융기관등이 보유하고 있는
    저당권부채권,할부금융채권등을 유동화전문회사가 매수하여
    이를 담보로 유가증권을 발행하여 이를 매각하는 방법으로
    자산의 유동화가 이루어 지게 되는 입니다


    2) 구조 - 관여기관

    - 최초대출기관(자산보유자) : 저당권을 설정받고 자금을 대출하고 취득한
    저당권과 피담보채권을 유동화기관에 양도하거나 신탁하는
    하는 기관 - 금융기관, 성업공사, 국민주택기금, 한국토지공사 ,
    대한주택공사등

    -유동화증권발행기관(법:유동화전문회사-유한회사 법17조)
    최초대출기관으로부터 저당권과 피담보채권을
    양수하거나 수탁받아서 이를 담보로해서 유가증권을 발행하여
    증권시장에 유통시키는 기관으로서 , 유동화전문회사는
    그 업무를 자산보유자(자산관리위임계약에의한 유동화자산관리자)
    혹은 제3자에게 위임할수 있다


    - 보조기관 - 자산유동화를 보조

    (1) 사무처리기관
    일반투자자인 유동화증권소지인에 대해서 원리금의 지급 등
    기타업무를 처리하는 기관

    (2) 보험회사
    저당권부채권의 채무불이행의 경우 이에대한 손해를 보전하는기관

    (3) 신용평가기관
    저당권과 그 피담보채권의 신용을 평가하는 기관



    5. 유동화자산

    유동화자산이란 자산보유자가 유동화전문회사에 양도,신탁해서
    유동화증권의 발행을 위한 담보로 활용할수 있는 자산을 말하는 것으로
    자산보유자의 채권, 부동산, 기타재산권을 포함합니다


    6. 유동화증권

    사채,유동화전문회사의 출자증권 , 수익증권등의 발행을
    예정하고 있으나 보통은 자산집합의 지분증권 또는 자산담보부증권의
    발행이 활성화되리라 봅니다



    7. 유동화절차

    자산보유자의 자산을 유동화전문회사에 양도 혹은 신탁하고
    ,유동화전문회사는 취득재산에대한 유동화계획을  작성하며

    이계획을 유동화전문회사는 금융감독위원회에 등록하여야
    하며 이 게획에 기초하여 다시 유동화전문회사는 이전받을
    자산에대한 양도를 금융감독위원회에 등록해야 하는데

    문제는 이 자산양도 등록의 법적효력입니다

    자산유동화에관한법률에 따르면 (법 7~8조)

    자산양도등록은

    자산보유자로부터 유동화전문회사로의 채권양도의 제3자에대한
    대항요건에 갈음한 효력을 인정하며

    저당권양도의 부기등기에 갈음하여  저당권이 유동화전문회사에
    양도된것으로 갈음하도록 규정하고 있는데

    단,
    채권양도를 채무자에게 대항하기 위해서는
    채무자에게 채권양도를 통지하거나 채무자가 채권양도의
    승락을 하여야 하는것으로 규정하고 있는데

    일정경우 채권양도사실을 일간신문에 공고하는 방법으로서
    채무자에대한 채권양도의 통지를 갈음할수 있도록하고 있어서  

    채권양도의 통지, 부동산양도의 등기를
    금융감독위원회에의 자산양도의 등록으로 갈음할수 있도록
    해서, 정상적인 채권양도의 대항요건 및 부동산물권변동의
    성립요건에 중대한 예외를 인정하고 있습니다

    이러한 유동화 절차를 거쳐서 발행된 유동화증권은
    증권시장이나 직접 혹은 중개기관을 거쳐서 일반투자자들에게
    매각되는 것입니다


    8. 현제도비판

    위제도는 순수한 저당채권유동화보다는
    금융기관부실채권의 할인매각이란 변칙적인 자산유동화를
    목적으로 하고 있습니다

    이를 위해서 비정상적인 채권양도대항요건과
    저당권양도의 부기등기 방법을 회피하고 민법,신탁법등에
    대한 특칙등을 규정하고 있습니다

    나아가 유동화증권의 소지인인 투자자를 보호할수 있는
    권원보험등의 뒷받침이 없어 제도적인 보완이 시급한 실정입니다



    -----> 다음은 건설교통부 보도자료입니다 ,참고하시기를 ,,,


    제목 주택저당채권유동화회사 설립추진  

    정부는 내년에 도입되는 주택저당채권 유동화 제도를 지원하는 유동화회사의 설립을 본격적으로 추진키로 함.
    -유동화회사는 현재 재경부가 입법추진중인 「住宅抵當債權流動化會社法」에 근거하여 설립되는데
    - 이 법은 민간에서 다수의 유동화회사를 설립하는 것을 허용하고 있으나,
    - 이 제도 시행초기에 민간의 출자만으로는 유동화 회사가 충분한 공신력을 인정받기 어려워 유동화제도의 성공적인 도입을 어렵게 할 우려가 있음
    * 공신력이 없는 경우 주택저당증권(mbs:mortgage backed securities) 발행비용이 증가되어 자본시장에서 mbs소화가 어려움
    - 따라서, 정부는 유동화제도의 조기 정착을 위해서 유동화회사에 일부 출자하되, 기관운영에 있어서 민간의 창의와 정부의 공신력이 조화를 이루도록 할 예정임
     
    유동화회사는 주택자금 대출기관으로부터 주택저당채권을 매집하여 mbs를 개발, 자본시장에 매각하는 역할을 담당하게 됨

    - 정부는 시행초기의 유동화대상채권이 약 3조원에 달할 것을 감안하여 유동화회사가 적정 규모이상의 자본금을 갖도록 하고, 자본금 일부를 국민주택기금을 통하여 출자할 것을 검토중임
    - 유동화회사에는 정부 이외에도 주택은행 등의 금융 기관이 참여할 것이며, ifc 등 관심을 갖고 있는 외국인 출자도 있을 것으로 보임
     
    건설교통부는 유동화회사의 설립을 위하여 학계와 금융계 전문가로 구성된 준비단을 지난 10월 발족하고 유동화회사의 자본금, 발행될 mbs의 종류 및 조직 인력 등 설립을 위한 주요사항에 대하여 검토중
    - 건설교통부는 출자자 및 출자규모 등에 대하여 어느 정도 윤곽이 잡히면 발기인조합과 상품개발 및 회사설립작업 등을 지원할 태스크포스로 구성된 가칭 「한국주택저당주식회사 설립기획단」을 발족하여 정관작성 등의 회사설립을 위한 구체적 작업에 들어설 예정임
    - 건설교통부는 설립되는 유동화회사의 출자자를 주로 국내주택자금대출 금융기관과 연 기금 및 생명 보험사 등의 투자예상기관 또는 주택건설사업자 등을 대상으로 모집 중에 있으며,
    - 출자에 관심있는 기관은 건설교통부 주택정책과와 협의할 것을 당부하고 있음
    * 연락처 : 건설교통부 주택정책과(504-9133∼4)
     
    지난 9월 제정된 '資産流動化에관한法律'과 이번 정기 국회에서 제정될 것으로 보이는 '住宅抵當債權流動化會社法'에 의하여 주택저당채권의 유동화를 위한 제도적 기반이 완성되고 건설교통부가 추진중인 유동화회사가 설립되면,
    - 자본시장과 주택금융시장이 연계되어 주택자금조달이 원활하게 되어 호당 융자비율이 점차 증가할것으로 보임
    - 즉, 현재에는 집을 사기 위해서는 평균적으로 주택 구입자가 집값의 70%의 자금을 마련하고 주택은행 등의 금융기관으로부터 나머지 30%의 자금만을 대출 받을 수 있었으나,
    - 유동화 제도가 정착되어 주택금융이 활성화되면, 선진국과 같이 주택구입자가 집값의 30% 안팎의 비용만 부담하고 나머지는 금융기관으로부터 대출받아 장기간에 걸쳐 비교적 낮은 이자율로 상환할 수 있게 됨
    - 이에 따라, 쉽게 주택구입이 가능하게 되어 현재 불황에 빠져있는 주택시장에 활력을 줄 것으로 예상됨

     
    건설교통부는, 유동화제도의 중추적 역할을 담당할 유동화회사를 제도가 정착되고 회사의 기반이 단단해질 것으로 보이는 4∼5년후에 일반국민을 대상으로 주주를 모집하여 국민의 기업으로 육성할 계획임



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1999/03/09 (01:52)
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