1. 부동산 권리관계의 공시
동산(예: TV.카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의하여쉽게 알 수 있습니다.
그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 과연 누가 이를소 유하고 있는지 쉽게 알기 어렵습니다.
그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를만들어 놓고 법원등기공무원으로 하여금
여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한권리관계 를 기재토록하여
일반인에게 널리 공시하고 있는 것입니다. 이것이 바로 부동산등기 제도입니다
. 누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급받아 보면,
그부동산의 지번. 지목.구조.면적 등의 부동산 표시사항과 소유권.지상권.저당권.전세권.
가압류.... 등 의 권리관계를 자세히 알 수있습니다.
2. 부동산 권리관계의 발생, 변경 등의 성립요건
부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위하여는
등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.
예컨대, 갑이 자신의 집을을에게 매도하고 잔대금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 병에게 매도하고
을보다 먼저 병에 게 이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 병이 취득하게 됩니다.
또 위 집 에 대하여 이전등기를 하기 전에
갑의 채권자 정이 아직도 소유권자가 갑명의로 되어 있는 그 부동산을 압류한다면,
그 이후소유권이전등기를 마친 을은 채권자 정의 압 류등기에 우선할 수 없습니다.
이것이바로 우리 민법이 부동산에 관한 법률행위 (매 매,증여,근저당권설정계약 등...)로인한
권리의 득실 변경은 등기를 하여야만 그 효 력이 생긴다는,이른 바 물권변동의
형식주의 또는 성립요건주의를 채택한 결과인 것 입니다 (민법제186조).
3. 등기할 사항
등기할 사항은 법으로 정해져 있습니다. 따라서 당사자가 법으로 정해져 있지 않은
어떤 법률관계를 임의로 만들어 이를 등기할 수는 없습니다.
부동산 등기법은등기할사항으로소유권.지상권.지역권.전세권.저당권.권리질권.임차권과
가등기 및 예 고등기.환매등기 등만을 할 수 있는 것으로 정하고 있습니다.
4. 등기부와 등기용지
토지 등기부는 1개 지번의 토지에 1개의 등기용지를 두고 있습니다.
그러나 그 지번이 분할되면 분할된 지번 만큼 등기용지가 증가하게 되며
여러개의 부동산이 합필 되면 등기용지는 하나로 됩니다.
건물등기부도 1동의 건물에 1개의등기용지를 두고 있습니다.
그러나, 1동의 주된 건물에 부속건물이 여러개 있더라도 그것은 1개의 등 기용지를 사용하게 되며
그 부속건물을 분할하여 독립된 건물로 하거나 다른 여러 건 물을 합병하면 1개의 등기용지에
둘 수 있습니다.
또 1동의 건물이 수개의 구분된 독 립건물로 인정될 수 있는 아파트 건물 등은
1동의 건물을 표시하고 각 구분된 독립건 물의 등기용지를 두게 됩니다.
즉, 2개 이상의부동산을 1개의 등기용지에 등기 할수 없으며, 또 1개의 부동산 일부만을
등기할수도 없는 것입니다.
토지와 건물등기부는 각 토지의 지번을 기준으로 순서대로바인더(보관철식 장부)에
편철되어 있습니다.
등기소에서는 무슨 일을 하는가?
1. 등기소
부동산 등기, 상업등기 등 등기사무를 관장하는 국가기관은 법원이며(법원조직 법제2조),
법원 중에서 지방법원과 동 지원이 그 관할구역 내의 등기사무를 관장합니다.
이는 등기사무가 단순한 행정민원업무와는 달리 대립되는 이해당사자간의법률관계가 얽힌
준사법적인 성격을 띄기 때문입니다.
한편 지방법원이 그 관할구역 내에서 등기사무의 일부를 처리하기 위하여
따로 마련한 기관이 등기소이며,따라서 등기소는 법원의 하부기관 입니다.
그리고 지방법원이나 동 지원내의 등기과(계)는 등기소라는 명칭은 갖고 있지 아니하지만
등기소의 역할을 하고 있습니다.
2. 등기소의 관할
원래 등기부는 그 부동산의 소유자를 표준으로 하여 편성(인적편성주의)된 것이아니고,
부동산을 표준으로 하여 지번순서 대로 편성되어 있습니다(물적편성 주의)
구체적인 등기를 하려고 하는 경우 현실적으로 어느 등기소에서 그 절차를 다룰 것이냐
하는 것이 바로 등기소의 관할 문제입니다.
즉, 토지가 제주도에 있는데그에 관한 등기를 주소지인 서울에서도 할 수 있을 것인가 등에
관한 것인데,원칙적 으로 등기할 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동 지원 또는
등기소가이를 처 리하며, 위의 경우에는 그 부동산 소재지에 따라 제주지방법원 등기과나
서귀포등기 소가 될 것입니다.
법원은 국민의 편의를 돕기 위하여 각 행정구역 즉, 1개의 시,구,군에 1개의등기소를 개설한다는
방침에 따라 이를 연차적으로 추진하고 있습니다.
현재 등기소가 설치된 것은 193개소이며 아직 등기소가 설치되지 않은 82개의군, 구에
대하여는 연차적으로 등기소를 신축하여 2003년 까지는 271개의시.구.군에 빠짐없이
등기소가 개소될 것입니다.
등기소장은 법원서기관(대도시등기소)이나 법 원사무관(중소도시 등기소)중에서
지방법원장이 임명하며, 약1년정도 근무한 후 다 른 등기소의 소장이나 법원과장 등으로
순환 근무하게됩니다.
등기신청사건의 처리와 등.초본발행 업무는 등기공무원의 독립된 직무(권한)이며,
등기공무원 이외의 대부분 등기소직원은 등기사건처리와 등.초본발행 업무를보 조하고 있습니다.
등기신청은 아무나 할 수 없나? (일반인이 등기하기
어려운이유)
1. 신청서에 첨부할 서류 작성이 어렵다.
등기신청은 반드시 법무사나 변호사에게 위임하여 하여야 하는 것은 아닙니다.
등기부에 등재할 내용을 기재한 서면으로서의 등기신청서를 작성한다는 것은
아주어 렵지는 않기 때문입니다.
즉, 신청서만의 작성은 기재례를 보면서 작성한다면별로 어려운 것에 속하지는 않습니다.
그러나 등기신청은 신청서면만의 작성으로 되는 것이 아닌 것에 문제가 있습니다.
부동산 정책과 세금징수의 목적 등으로 지방세법, 주택건설촉진법, 택지소유상한에관한법률,
농지개혁법, 산림법 등등에서 부동산등기를 신청할 때에 얼마나많은 부담을 주고 있는지를
우리는 앞서 설명한 소유권이전등기신청서에 첨부할서면으로 쉽게 알 수 있었습니다.
이와 같이 부동산등기법 이외 행정지도.목적에 따른 특별법 규에 의하여등기신청서에
첨부할 각종서류를 빠짐없이 구비한다는 것은 전문적인 지 식이없으면 쉽지 않습니다.
앞서 말한 바와 같이 우선, 과표를 산정하여 등록세와주택채권매입액을 산출한다는 것이
알반인에게는 너무 어려운 것이 아니겠는가 생각 됩니다.
차라리 신청서만을 작성하여 등기가 완료된 후에 그 신청서 부본의송부를 받은 시(구).군청에서
등기를 함에 있어서 거쳐야 할 모든 절차를 사후에 밟도록 행 정지도를 한다면 등기신청 자체는
훨씬 쉬어 질 수 있을 것입니다.
그러나 등기를 함 에 있어 먼저 거쳐야 할 사항을 거침이 없이 등기가 완료된다면
등기할 수 없는 사람 이 등기를 하는 결과가 되어 이것 또한 불합리한 것이됩니다.
2. 당사자의 출석
등기의 진정성 확보를 위하여 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하고
또 등기소에반드시 출석하여야 한다는 것은 앞서 말한 바 있습니다.
그러나 현재의 거래관행은, 예를 들면 매매에 있어서 등기의무자인 매도인은매수인에게
인 감증명과 권리증(속칭 땅문서,매도증서)만 교부하고 대리인의 위임장에 날인해 주는 것으로
이전등기신청에 협력을 다한 것으로 알고 있습니다.
매도인이 매수인에게 소 유권이전등기를 해주기 위하여 등기소에 까지 출석한 예는거의 없습니다.
근저당권 설정등기나 그 등기의 말소에 있어서도 또한 같습니다.
근저당권설정등기 또는 그 말 소등기를 위하여 설정계약서나 은행의지배인(지점장)이 작성한
해지증서만을 가지고 는 소유자 단독출석으로 설정등기를하거나 이를 말소할 수 없으며,
지점장도 직접등 기소에 출석하여야 합니다.
이와 같이 출석하기 어려운 당사자가 있기 때문에 반드시 양 당사자가 출석해야하는
등기신청의 원칙상, 결국은 양 당사자를 대리하는 대리인 (일반적으로법무사가 하고 있음)에게
이를 위임하고 있는 실정인 것입니다.
3. 등기법률관계의 전문성
민원인들은 자신 스스로가 등기신청을 쉽게 할수 없는 이유를 잘 알지 못하는 것같습니다.
그러나, 등기를 한다는 것은 그 부동산에 대하여 하나의 법률관계가성립 한다는 것이며,
이것은 민법 전반의 이해 없이는, 즉 전문적인 지식이 없으면
그 법 률관계를 쉽게 이해할 수 없는 점이 있다는 것을 알아야 합니다.
예를 들면, 소유권이전등기는 이전등기신청서와 그 첨부서면의 제출로 간단히이전등기가 되며,
그러면 더 이상 법률관계가 얽히고 미묘해질 문제는 없을 것 같이보입니다.
그러나 항상 그렇지만은 않는데 문제가 있는 것입니다.
하나 예를 들어 봅니다.
A는 B로부터 금 1억원을 빌리고 자기 소유부동산을 잡히기로 서로 약정했다 고합시다.
A는 싯가 1억 5천만원 상당의 자기소유 부동산에 관한 등기권리증과 인감증명을 소지하고
양인이 등기소에 출석하여 이에 관한 등기를 안내해 달라고한다면 어떻게 해야 하겠습니까?
저당권 혹은 근저당권설정 계약서를 작성하라고할 것입니 까?
아니면 담보가등기, 대물변제의 예약, 소유권이전청구권보전가등기,환매등 기....등등...
어떤 법률관계를 구성하여 그 계약서를 작성해야 된다고 단언하기에는 어려운 것입니다.
왜냐하면 문의하는 사람 자신도 사실의 중요부분이어떤 것인지 모 르고 이를 생략하거나
물명확하게 답변했을 가능성이 있기때문입니다. 물론 이 경우 에 등기공무원으로서는 어떤계약서나
그 서식을 안내해주어서는 안되는 것이며 이와 같은 내용은 결국 법률 전문가-변호사.법무사-에게
상의하는 수밖에 없는 것입니다. 이와 같이 등기한다는 것은 행정기관의민원사무처리와는 분명히
다르다는 것을 말씀 드릴 수 있겠습니다.
4. 등기소 직원의 안내에 관한 한계
부동산 권리관계에 관한 등기를 하면, 일방은 그 부동산에 관한 어떤 권리를얻게 되고
그 만큼 타방 당사자는그 권리를 잃게 됩니다.
등기함으로써 이와 같은첨예한 이해관계의 대립이 즉시 발생하는 것입니다.
따라서, 등기소 직원은 일방의말만 듣고 등기신청에 함부로 개입하여서는 안되며,
등기신청서를 접수 심사하는 과 정에서는 제3자적 입장을 취하여야 하고, 관련 법규에 따라
공정하게 판단 처리하여 야 합니다.
부동산등기법은 일정한 등기사건에 관하여는 등기공무원이 그 사건을 처리할 수없도록
규정하고 있습니다.
즉, 등기신청인이 자기 또는 자기와 호적을 같이 하고있는 자이거나 4촌이내의 친족인 경우에는
제3자가 참여한 참여조서까지 작성하여야 하는 등, 이러한 등기신청사건은 당해 등기공무원이
함부로 등기할 수 없도록 규정하 고 있으며, 친족관계가 끝난 경우에도 과거 4촌이내의 친족이었던
자에 관하여서는 마찬가지 입니다(부동산등기법 제13조). 이와 같은 점을 미루어보아도
등기신청사건 처리의 공정을 위하여 법규정이 얼마나 세세하게 배려하고있는지 알 수 있습니다.
다만, 법원행정처에서는 등기민원인들을 위하여 등기소에등기신청서 용지를 비치토 록 하고
이를 원하는 사람에게 교부하여 주며,등기신청절차에 대한 문의가 있는 경 우에는 천절하게 설명하여
주도록 하는"등기신청에 대한 민원사무 안내 등에 관한 사무처리 지침"
(1993.9.20 등기예규154-3항)을 전국 법원 등기소에 시달한 바 있습 니다.
그러나, 이 지침에서도구체적인 등기신청사건에 관하여는
민원인의요구가 있더라도 등기신청서의 첨부서류를 대신 작성해줄 수 없음을 분명히 하고 있습니다.
등기부의등본 발급 또는 열람이 불가능하거나
어려운경우도있나?
1. 등기부 등.초본 발급 또는 열람이 불가능한 경우
당해 부동산이 아직 미등기인 때 -신축건물인 경우가 많습니다. 토지도 미등기인 경우가 있습니다.
신청서에 지번이 잘못 기재된 경우
10번지는 분할되어 10-1과 10-2로 된 경우에 10번지를 청구한 경우, 또는 대장상에는 분할 또는
합병 되었으나 등기부에는 아직 정리되지 않았을 때 대장상의지번 으로 신청하는 경우 등 입니다.
◎ 건물의 번호를 기재하지 않은 경우 -같은 대지상에 수개의 건물이 있을 때에는
등기부에 제1호, 제2호,제3호...등 의 건물 부호가 기재되어 건물을 특정하고 있습니다.
만일 신청서에 지번만 기재하고건물부호가 기재되지 않으면 어떤 건물의 등본발급을
신청하는지 알 수 없으므로이 를 발급할 수 없는 것입니다.
2. 등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우
가. 당해 부동산에 관한 사건이 처리중일 때
신청한 등기부 등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우가 있습니다.
특정의부동산에 대한 등본 발급이나 열람신청이 있을 때에 이미 당해 부동산에 대한 어떤
등기신청사건이 먼저 접수되어 아직 처리중이라면 그등기사건을 처리하지 않은상태 에서
등본을 발급하거나 열람할 수는 없습니다.
만일 등기를 하지 않은 채 먼저 등본 을 발급한다면 후일에 그 등본에 저촉되는 등기부가
존재하게 되기때문입니다.
예를 들면 10월 11일 15시에 열람 또는 등본을 발급할 때에는근저당권설정등기가 없었는 데,
위 열람신청이나 등본신청시간 이전에 접수된근저당권설정등기가 같은 날 18시 에
비로소 기입되었다면, 위 15시에 발급된 등본은 등기부에 저촉된 것으로 그 등본 을 믿은
선의의 제3자는 큰 피해를 입을우려가 있기 때문입니다.
나. 당해 등기부상 다른 공유자의 사건이 처리중일 때
등본 발급을 신청했으나 그 발급이 아주 어렵다고 하는 때가 있습니다.
며칠전에도 발급받았던 등본이 왜 지금은 안되느냐고 항의하는 경우도 있습니다.
통상이 러한 경우는 1개의 등기부에 공유자가 수인 있는 때,
그 1인이 어떤 등기신청을하여 그 사건을 처리중에 다른 공유자가 등본을 신청하는 경우에
발생합니다
이경우에 도 그 공유자의 등기사건을 처리하지 않은 채 등본발급을 할 수는 없는것입니다.
3. 등본발급이 지연되는 시간대
- 등기부 등본 발급이 가장 빨리 되는 시간은 하루 중 언제인가?
특히 대도시의 경우 등본발급 신청은 오후 3시-4시에 집중되고 있습니다.
이 시간에는 현재의 인원이 3배이상 되어도 민원인에게 흡족할 만큼 빠른 시간내에
등본을발급하기란 어렵습니다.
등본발급신청이 집중되는 그 시간을 피하여 오전 근무시작무렵에 접수시키면 30분 이내에
그 등본의 발급을 받을 수 있습니다.
