1. 일반원칙
가. 신청주의 원칙
등기는, 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그등기가
어떤 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할수있습니다.(부동산등기 법 제27조)
◎ 어떤 법률관계가 성립된다거나 변경 혹은 소멸되더라도 당사자의 신청이 없으면
등기공무원 스스로는 할 수 없다는 뜻입니다. 부동산의 표시에 관한 등기도 마찬가지 입니다.
토지가 이미 대장상 분할 되었거나 지목이 변경되었더라도, 또는건물의 준공검사가 끝나고
가옥대장이 작성되었거나 건물이 화재로 멸실되었더라도당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이
없으면 어떤 등기도 할수 없습니다.
즉신청이 없으면 신축된 건물도 미등기이며, 멸실된 가옥도 등기부상은 그대로존재합니다.
도 시계획법 등 특별법에 의한 환지등기도 소관 관청의 촉탁이있어야만 가능합니다.
나. 신청의 요식성
등기신청은 법이 정한 서면에 의하여야 합니다(부동산등기법 제40조,제41조,제42조,
대법원 등기예규 제76항) 따라서 법이 정한 방식의 기재요건을 모두 갖추지못한 신청서면은
유효한 등기신청으로 볼 수 없습니다.
이 경우에는 등기신청서가방식에 적합하지 아니한 때에 해당되어 등기공무원은
이를 각하하지 않으면 않됩니다.(부동 산등기법 제55조 제4호)
다. 공동신청의 원칙
등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 합니다. (부동산등기 법제28조)
소유권이전 등기의 경우에는 매도인과 매수인이, 근저당권설정등기와 그말소등기는 근저당권자와
근저당권설정자(또는 현소유자)가 공동으로 신청하여야만한다는뜻입니다.
이것은, 우리의 실정상 부동산 권리관계는 이해관계가 아주 커서
어 느 한 쪽이 일방적으로 등기하면 다른 쪽은 커다란 피해를 입게 되는 것이기때문입 니다.
부동산등기법은 등기공무원에게 등기신청서에 대하여 형식적인심사권만을 주 고 등기권리자와
등기의무자가 공동으로 등기신청을 하게 함으로써
등기권리관계가 실체적 사실과 부합되도록 유도하고 있습니다.
◎ 그러나, 공동신청에 의하지 않고도 등기의 진정성을 기대할수 있는 것에대하여는
단독신청을 인정하고 있습니다.
즉, 판결에 의한 등기신청이나 부동산표시 변경, 등기명의인 주소를 변경하는 것 등은
단독으로도 신청할 수 있습니다.
라. 출석주의
◎ 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기 소에출석하여
이를 신청하여야합니다.(부동산등기법 제28조) 등기공무원에게는 형식적심사권 밖에 없으므로,
등기를 함으로서 권리를 잃은자와 그 권리를 얻은자가과 연 그러한 등기를 할 의사가 있는지
등기공무원이 면전에서 이를 확인할 필요가있기 때문입니다.
본인이 직접 출석하여야 한다는 것은 이와 같이 등기의 진정성확보를 위한 규정입니다.
◎ 등기신청을 대리인에 의하여 하는 경우에는 대리인(통상 법무사)이 직접등기소에 출석하여야
하며 그 대리인의 사무원이 출석하는 것은 허용되지않습니다.
(부동산등기법 제28조, 대법원 1968.7.8 고지 67마300결정,대법원등기예규 제154-2 항-
법개정- 등록한 1인의 사무원에한해 가능 ).
법원행정처는 위 법규정과 대법원 판례에 따라 1994. 1.1부터 대리인을 통하여 등기신청을
하는 경우에는 그 대리인 자신이 직접 출석하지않으면 안된다는 지침을 시달한 바 있습니다.
◎ 양 당사자가 등기소에 출석하지 않고 그 대리인이 출석한 경우
(통상 법무 사가많이 하고 있습니다)에는 그 대리인에게 등기신청을 위촉하는 당사자에 대한
철저한 확인의무가 부과되어 있습니다(법무사법 제23조).
등기부의 내용을 이해하기 어렵지요?
1. 등기부의 구성
◎ 등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있습니다.
그러나, 을구에기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이
전혀없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어
발 급되고 있습니다.
◎ 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 합니다.
즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을,건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다.
다만아파 트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에대한
표 제부가 따로 있습니다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3025으로나누면 평 이 됩니다.
토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축등에 의한 면 적변경도
표제부에 기재 합니다.
◎ 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기
그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을예고하는 예고등기, 소유자의 처분을
금지하는가처분등기 등이 모두 갑구에기재할 사항입니다.
그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다.
◎ 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.
◎ 소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우에는
2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다.
소유권이이전 되더라도 전소유자란은 붉은 선으로말소하지 않습니다.
붉은 선으로말소하는 경우 란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.
◎ 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권.전세권.지역권.지상권 등이 기재됩니다.
그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.
2. 등기된 권리의 순위
각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에의하여
등기의 우열이 가려지며,부등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다.
그러나, 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는가등기의 순위에의합 니다.
갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그우열을 가리 게 됩니다.
3. 등기부를 볼 때 유의할 사항
가. 갑구에 있어서는
(1) 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가있지는
않는지를 보아야 합니다.
◎ 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가
채무를변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기때문 입니다.
◎ 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을의미합니다.
◎ 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여
처분금지 가처분을한 경우에는 그 소송의 원고가 승소판결을 얻는다면
가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.
(2) 둘째, 예고등기에 관한 것입니다.
◎ 예고등기란 등기원인이 전혀 없는 데도 인감증명등을 위조하여 소유권을 이전했거나
저당권을 설정 또는말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄것을소송 으로 청구하는 때에
그러한 소송이 제기 되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여
등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.
◎ 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의 의제3자이더라도
결국은 모두 말소 될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를말소하려면 다시 그 제3자를
상대로한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야하 는 전제가 따릅니다.
◎ 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마인지,
또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가어 떤 원인을 들어
예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를당해 법원에 가서 제시하고
기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.
기재된사건번 호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며
취급하는부서는 다 음과같습니다.(예시)
xx법원 93타경xxx호 --- 경매사건(집행과 또는 신청과)
xx법원 93카xxx호 --- 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
xx법원 93가단xxx호--- 예고등기(민사과)
xx법원 93가합xxx호--- 예고등기(민사과)
(3) 세째, 가등기에 관한 것입니다.
◎ "가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다.
따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에저촉 되는
가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질때등기공무원 이 직권으로
말소합니다. 다만, 이경우 예고등기나 가처분등기는 법원의 촉탁이 아니 면 말소되지 않습니다.
◎ 을구에 있어서는 근저당권.전세권.지상권등이 설정되어 있는지 보아야 합니다.
근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고
앞으로 부담할최 대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도 되는 것이
일반적 인 관행입니다.
채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그부동산은 경매당할운명에 처하는 것이며,
전세권이 설정되어 있는 경우전세기간내에는 전세권 자를 임의 로 나가게 할수 없습니다.
그외 지상권.지역권등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다.
전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산 의 일부분에도 성립할수있으나
동일 부동산의 같은 부분에 중복하 여 성립할수 없음을 유의하여야 합니다.
