등기신청 대리인은 법무사만이 될 수 있는가?
문] 법무사아닌 일반인이 등기신청인의 위임을 받아 대리인으로서 등기를 신청할수 있 나요?
할 수 있다면 어떤 소명자료를 붙여야 하는가요?
답] 법무사(구법상은 사법서사)아닌 일반인도 등기신청인의 위임을 받아대리인으로서
등기를 신청할 수 있습니다. 그러나 이 경우에는 신청인과대리인(법무사 아닌 일 반인)의
관계를 밝혀 보수를 받고 하지 않는다는 사실을 소명하여야 하는바
, 그 소 명방법으로는 신청위임장에 보수를 지급하지아니하였다는 취지의 신청인
(등기권리 자, 등기의무자)작성의 확인서를 첨부하고인감날인 및 인감증명을 첨부하여야
할 것입니다 (대법원 1995. 4. 12 등기 3402 -314 질의회답)
상속등기의 단독신청 가부
문] 저는 5형제의 막내입니다. 그런데 우리 3형제 중 형 2명이 외 국에 거주하고있습니다.
이 번에 아버지께서 돌아 가시었고 집 한채를 남기셨습니다.
외국에계신 형들의 상속서류를 만들기가 우선은 쉽지 아니합니다.
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우선 이 아파트에대하여 저의 상속지분등 기를 할 수는 없을까요?
답] 상속의 등기는 일거에 행해져야 하므로 일부 상속인이 그의 상 속지분만에관하여
따로 등기할 수는 없습니다.
그러므로 공동 상속인이 모두 함께 등기신청을하거나, 적어도 상속인의 일부가
등 기신청하는 경우라도 다른상속인을 대위하여그의 몫까지 함께 등 기신청을 하여야 합니다.
귀하 명의의 지분상속등기만을 할 수는 없고, 대신 귀하가 단독으 로 3형제 공동명의로의
상속등기를 할 수 있습니다.
외국국적취득자의 상속 자격
문] 저는 미국의 시민권을 취득하였는데 한국내에 계시던 아버지께서 별세하시었습니다.
아버지께서는 한 필지의 토지를 남겨 놓으셨 습니다.
저 같이외국국적을 취득한 사람이 상속인이 될 수 있는가 요?
답] 귀하와 같이 외국국적을 가진 자도 국내에 있는 부동산에 관하 여 상속을 할수 있습니다.
그러나 그 상속인은 상속받은 날로 부터 5년내에 이를 처분하여야합니다.
매도인의 사망과 등기
문] 본인은 갑으로부터 부동산을 매도하였으나 아직 본인에게 소 유권이전등기를하여
주지 아니한 상태에서 갑이 사망하였습 니다. 갑의 상속인들 명의로상속등기를 한 다음에야
본인 앞으로의 소유권이전등기를 할 수 있는가요?
답] 위와 같은 경우 피상속인(갑)이 매도인으로서 매수인(귀하)에 대하여 부담하는
소유권이전등기 의무는 그대로 상속인(갑의 상속인)에게 승계됩니다.
그리고 이경우 상속인들과 매수자가 공동 하여 그 등기신청을 하면 등기는피상속인(갑)으로부터
매수인(귀 하) 앞으로 바로 행하여 지게 됩니다. 그러므로상속인들이 일단 상 속등기를 한 뒤 에
다시 매수인에게 등기를 할 필요가없습니다.
위와 같은 원리는 매수인이 사망한 경우에도 마찬가지입니다.
근저당권부 채권가압류
문] 근저당권부 채권가압류가 제3채무자에게 송달될 당시 채무자의 제 3채무자에대한 채권은
일부 변제되고 일부가 남아 있는 상태 여 서 등기부상 채권최고액과는상당한 차이가 있었슴에도
가압류 채권자는 가압류의 효력이 등기부상의채권최고액에 미친다고 주장하면서
가압류 결정의 청구금액 (근저당권의채권최고액) 전액 의 변제를 요구하고 잔존채권액의
변제수령과 근저당권등기말소절차 이행을 거부하고 있습니다.
이때 근저당권을 말소할 수 있 는 방법은어떠합니까?
답] 일반적인 경우, 근저당권부 채권가압류의 효력은 근저당권설정 등기된채권최고액에 대하여
그 효력이 생기는 것은 아니고 채권 가압류 결정이제3채무자에게 송달될 당시 현존하는 채무자의
제 3채무자에 대한 채권액의 범위에서 가압류의 효력이 생기는 것 입니다.
따라서 제3채무자로서는 당시잔존채무액을 변제 또는 공탁하고 근저당 권설정 등기의 말소를
청구할 수있습니다만, 가압류 채권자가 근저당권설정등기를 말소하여 주지 않을 때에는
근저당권설정 등기말소 등기절차이행을 구하는 소송을 제기하여 판결을 받아
그등기를 말소할 수 있을 것입니다.
등기신청과 호적신고와의 차이
등기신청을 등기공무원이 심사하여 수리하고 등기필증(속칭 권리 증)을 교부하였다하더라도
등기신청 내용대로 등기부에 기재하지 않으면 그 등기는 아직 행해진것이 아니므로 아무런 효력이
생기지 아니합니다. 그러므로 등기신청을 한 자는실제로 등기가 기입되었 는지를 확인할
필요가 있습니다.
이에 반하여 호적신고(혼인. 이혼 등의 창설적 신고)의 경우에 호 적공무원이호적신고를 심사하여
수리하면 바로 그때에 효력이 생기 므로 이를 호적부에기재하지 않더라도 효력 발생에는
영향이 없습 니다.
등기부의 공신력
문] 저는 갑 명의로 소유권보존등기가 되고 갑으로부터 을로, 을로 부터 병으로순차
소유권이전등기가 된 토지를 병으로부터 매 수하여 대금을 완납하고소유권이전등기를 마치었습니다.
그런데 갑이 주장하기를 자기는 을에게 매도한 바 없음에도 을이 갑의 인감증명서등
소유권이전등기에 필요한 서류를 위조하여 을 명의로 소유권이전등기를마치었다고 주장하면서
을과 병 그리고 본 인을 상대로 소유권이전등기의 말소를청구하는 소송을 제기하였습 니다.
본인은 병 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 것을 확인하고 그 등기부의 기재를믿고
병으로부터 매수하였는데 을 명의의 소유권이 전등기가 위조서류에 의하여 된것이라고 하여
본인 명의의소유권 이전등기를 말소하여 주어야 하는가요?
답] 우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우 라도(예컨대등기부상의 소유자를
진정한 소유자로 믿고 거래 한 경우라도) 진정한 소유자가따로 있는 경우에는 보호받지 못하고
오히려 진정한 소유자의 권리주장에승복하여야 합니다.
이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기때문입니다.
그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿 을 것이 아니라
등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필 요가 생깁니다.
귀하의 질문의 경우에 을이 갑의 소유권이전등기서류를 위조하여 을 명의로소유권이전등기한 것이
사실이라면 을, 병 그리고 귀하는 갑의 요구대로소유권이전등기를 말소하여 주어야 합니다.
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