부동산 거래상 주의하여야할 법률적문제들

[ 들어가는 말 ]

현대사회에 있어서 부동산거래는 매우 중요합니다.

하지만 일반인들이 부동산거래를 함은 전문적인 법률지식부족으로 거래상 위험한 면이 많고 ,

거래가 복잡다양한 형태를 띄면서 복잡한 권리관계가 전개되는바 ,이에관해 법률적측면에서

유의해야할 점들을 살펴보고자합니다.

[ 기본적인 부동산 법률상식 ]

1. 토지와 건물은 별개의 부동산입니다

일물일권주의라하여 토지와 건물은 전혀 별개의 부동산이다, 즉 건물을 매입했을 경우에있어

별다른 약정이없다면 토지에 대한 권리는 따로이 양수 받아야 합니다

2. 토지의 정착물

거래관념상 계속적으로 토지에 고정되어 사용되는 물건으로 대표적으로 건물이있습니다.

토지의 정착물중에는 토지와는 독립한 부동산으로 취급되는 것들이있는데

건물, 수목, 미분리과실, 농작물 등이 있습니다.

3. 물건의 거래는 권리관계를 수반하게 됩니다

부동산거래는 눈에보이는 부동산자체의 거래이지만 근본적으로는 그에대한 권리의 거래이기때문에

부동산권리의무에 관한 공적장부(예;등기부)에 관심을 가져야 합니다.

만일 거래당사자가 이러한 공적장부등의 기재를 열람하지않아서 이를 몰랐다면 법률상 "과실"이 인정되게 됩니다.

하지만 등기부기재를 믿었다고 해서 모든것이 해결되지 않습니다. ,

우리나라는 부동산등기에 공신력을 인정하고 있지않기 때문에

거래당사자는 등기열람이상의 거래상의 주의를 요합니다.

4. 부동산 거래는 등기해야합니다

부동산은 민법 186조에의거 등기해야만 권리가 이전됩니다. 등기하지 않으면 양도인으로부터

권리를 양수받은 제 3자가 나타났을 경우 보호받지 못하게 됩니다.

법률규정에의한 권리변동의 경우 등기하지않아도 권리가 이전되지만 이경우도 등기해야 처분이 가능합니다.

5. 부동산에 관한 민사문제와 형사문제는 전혀 별개입니다

부동산거래와 관련한 사기/횡령/배임등이 흔히 발생하지만 그런 범죄를 저지른 상대방이

실형을 선고받는다 해도 민사문제는 이와 전혀 별개의 문제입니다 ,즉 상대방이 변제자력이

없다면 결국 손실은 피해자에게 전부 귀속되게 되는 것입니다.

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