copy right ⓒ 1998. All rights reserved lee jun ho [ 부동산거래(매매)에있어 일반적으로 주의해야할 문제들 ]
일상생활속에서 우리는 부동산 거래를 많이 하고 있습니다. 하지만 뜻하지않게 이와관련해서 피해를 입은 경우도 바쁜데다 까다로운 법률용어가 귀찮다고 이를 등한시했다가는 후일 큰 재산 손실을 입을 수 있습니다.
1) 거래부동산자체에 문제는 없는가 ? - 현장확인
부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장,토지대장, 등기부등본, 가옥대장,
실제 면적과 토지이용계획확인원 토지대장 가옥대장 지적도 부동산등기부등 공부서류상 면적이 다를 때가 만일 건물등 부동산자체에 물리적 결함이있다면 적은비용을 초과하는 수리비용이 소요되고 그것이 부동산전체의 기능에 영향을 준다면 뜻하지않은 분쟁에 휘말릴수가 있기 때문입니다.
또한 매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나 남았는지 확인해야 합니다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계받게 됩니다.
2) 매도하려는자가 실제 소유자인가? - 거래상대방확인
많은 경우에있어서 여러이유로 실제 소유자가 아닌 부인, 아들, 회사직원, 바빠서 대신나왔다고 주장하는자 등과 계약의 교섭/상담을하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있게 됩니다. 그렇기때문에 현재 거래의 교섭을 하고있는자가 당해부동산의 실제소유자인지 등기명의등을 확인해 보아야 합니다.
3) 권리관계 법적규제에 문제는 없는가? - 공적장부등의 확인
당해 부동산에 관한 임야대장,토지대장, 등기부등본, 가옥대장,도시계획확인원, 용도지역 확 인원등을 떼어보고 ,권리관계를 확인해보지않고서 나중에 이를 몰랐다고 항변할
수 없게 됩니다. ,
또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부등도반드시 확인하여야 합니다. 예를 들어서 등기부 등본상에 하자가 전혀 없는 부동산을 매입한경우도 구청에서 도시계획을 세우면서
저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 합니다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야합니다.
4) 부동산 중개업소등을통해 거래하는 경우
이 경우도 본인이 직접 모든것을 확인하고 알아보는 것이 좋습니다. 중개업자들은 중개수수료 취득을 위해 매도인측의 말만 믿고 전달하는 경우도있고 , 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문입니다.
중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안됩니다. 복사/위조등으로 원본과 다른 복사본이 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 합니다.
요즘 유행하는 생활정보지등을 이용해서 당사자끼리 직거래하는경우에도 가급적 위에 모든사항등을 검토해야합니다.
5) 위험성이있는 부동산은 거래를 회피해야 합니다 - 위험의 회피
단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 합니다. 여러가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기,가압류,가처분이 되어 있는 것은 사지않는 것이 현명합니다.
또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 합니다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다. 주변시세에 비해서 현저히 싸거나, 가격폭등을 이유로 권유하는것도 신중히 검토해볼 필요가있습니다.
1) 계약서 작성시 유의해야할사항
계약자유의 원칙상 부동산거래게약이라도 법률로 정한 양식이란것이 존재하지 않습니다. 백지에 당사자가 합의한 사항을 명확하게 기술하면 됩니다 . 계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적해석가능성이 있는 문자의 사용을 회피하여야합니다. 부동산 중개업소에 미리인쇄되어 있는계약서를 사용할경우 내용을 읽어보고 작성하여야하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 합니다. 인쇄한용지라해서 당사자가 수정할수없는것이아니라 논밭이나 임야는 계약서에 평당 금액도 쓰고 등기부에 근저당 가등기 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될만한 게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적어둬야 한다. 또한 집의 면적과 평당가격을 명시해야 합니다.
잔금지급일 이전에 또다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관 계도 명시해야 합니다.
(1) 목적물의 표시 및 명도시기 / 계약상목적물이 등기부등 공부와 실제가 다를 경우 그에대한 표시등 (2) 이행의 약정 - 대금의 액수, 지불 시기 (3) 매도인/ 매수인(임대 임차인) /중개인(당사자직거래시는 불필요)의 이름, 주소, 주민등록 번호 ,연락처, 날인등 (4) 매도인의 담보책임/ 해제권/ 해약금/ 조세공과등의 부담등 (5) 기타 특약사항 -당사자가 합의한 조건등
부동산을 취득하거나 양도하여 등기하거나 세금을 신고할 때는 반드시 검인계약서를 사용해야 합니다.
2) 명의자와 직접계약
계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 가급적이면 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋습니다. 부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 집접 계약하는 것이 좋으며
등기명의인과 계약상대방의 일치여부를 반듯이 확인하여 불일치할경우에는 위임장,주민등록증의 요구/확인, 계약서에 위임인을 명시하고, 인감증명 등 을 요구/확인해 보아야합니다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효합니다. 뿐만아니라 계약명의인에게 연락하여 그 의사를 확인해 보아야 합니다.
그리고 단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도
3) 대금지급 및 등기
계약체결후에 중도금/잔대금을 지급할때는 반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히 하여야 합니다. 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 "직전에" 확인하여야 합니다. 나아가 잔금을 치를 때 다시 등기부등복을 떼 계약 이후에 새로 저당권 등이 설정됐는 지 확인하여 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문입니다. (이경우 형법상 횡령죄가 성립합니다.) 계약금을 지불한 사람은 그것을 포기하고 , 계약금을 받은 사람은 그 배액을 배상할 경우 계약을 해제할 수 있으며
실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시
중도금이 지불되면 일방의 해약이 불가능합니다. 중도금은 계약금과 잔금지급 사이에 매도인 (임대인)에게지급하는 금액으로서 당사자가 계약이행에 착수했음을 확인하는 금액입니다.
등기서류와 잔금지급은 등기소등에서 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전합니다.
매입자는 입주 이후의 세금만 내면 됩니다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일입니다. 과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산합니다. 중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 합니다. 집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시군구 지적과에서 검인받을 수 없습니다.
잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 합니다. 만약 이기간내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300％까지 등기신청 해태에 따른 과태료가부과됨을 유의하여야 합니다.
이전등기 수속을 마친후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 합니다.
또한 부동산거래와 관련하여 부동산양도신고제라는 것이있는데 97년 1월1일부터 거주자가 부동산을 매매하는 경우, 등기하기전에 거래내용을 양도자 주소지 관할세무서장에게
4) 전문가와 상의하십시오
계약체결전에 의문이있거나 미심쩍은 점이있다면 변호사나 법무사, 기타 법률상담실을 찾아가 상의해 본 후
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