copy right ⓒ 1998. All rights reserved lee jun ho [ 전세계약(임대차)에있어서 주의 해야할 법률적문제 ]
1) 집주인 확인
실제 소유자가 등기부상의 소유자와 다를 수도 있는 데 이때 실소유자와 계약하는 경우는 또 대리인 혹은 집주인이 아니자와 계약할 때는 집주인의 인감증명서와 인감도장 이 찍힌 위임장을
미등기 주택일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인 지 확인해야 합니다.
2) 가등기/가압류/가처분/ 저당권이 설정된집
이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소를 할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제 퇴거당하는 것은 물론 그리고 뜻밖의 낭패를 당하지 않으려면 전세계약을 할 때 집에 저당권이 설정됐는지를 직접 확인해야 합니다.
요즘처럼 집값이 폭락할 때는 선순위 근저당을 제하고 전세금을 보전받는 일이 쉽지 않습니다. 또한 만일을 위해서 잔금을 치르고 즉시 관할지역 동사무소에 가서 전입 신고를 마치고 계약서 뒷면에
확정일자를 받아두면 전세집이 경매에 부쳐지더라도 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다.
저당권 설정은 관할지역의 등기소에 가서 등기부등본을 떼보면 됩니다. 계약전에 선순위 저당권이 없다고 안심하는 것은 금물. 잔금을 치르기 전에 다시 한번 확인해야 합니다.
3) 계약서 작성시 주의해야할 사항
별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받습니다. 법정계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 게 좋습니다.
집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있습니다.
계약서 작성시에는 주택의 하자부분에 대해 누가 부담할 것인지 꼼꼼히 적어야 합니다.
계약서를 쓴 후 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 합니다.
잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 갖고 동사무소에 전입신고를 한 후
4) 주택임대차 신용보험 집주인의 도움없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 처음 가입할때 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸됩니다．
5) 상가임대차 상가는 주택과 달리 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 임대계약을 하기 전에 건물 토지의 등기부등본을 상가임대는 이전에 장사하던 임차인과 계약하는 전전세 형태가 많은데 이는 매우 위험한일로 계약기간이 끝나면 실내장식을 원상복구하는지 여부도 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.
6) 중개수수료 중개업자를 중간에 끼고 계약을 맺을 때는 계약전에 미리 수수료를 정해 놓는 것이 좋습니다.
2. 임대차분쟁 발생에 대비하여 반드시 알아두어야할 법률상식
임대차보호법은 임차인을 다음과 같이 법적으로 보호하고 있습니다.
1) 대항력인정 임차주택을 인도받고 주민등록까지 이전하면 그
다음날부터 대항력을 인정합니다.
2) 임대차계약서에 확정일자받은 경우의 보호강화 주택인도와 전입신고,그리고 확정일자까지 받았으면 원래 단순일반 채권자에불과한 주택임차인에게
3) 소액보증금의 우선변제권인정 주택임대차보증금이 특별시광역시는3000만원, 기타지역은 2000만원이하인 경우 임차주택이 경매되는 경우 경매가액에서 광역특별시는1200만원,기타지역은 800만원까지는 이때 3000,2000에서 100원이라도 초과하면 소액임차인으로 보호되지 않습니다. <확정일자를 받을수있는곳> 법원의 등기과 등기소, 읍면동사무소, 공증인사무실 등에서 부여합니다 .(관할과무관) 건당 600원 정도입니다.
4) 소송제기의 경우 전세금반환 청구소송은 전세계약이 끝난뒤 제기해야 정상적입니다． 전세계약이 만료되기 １∼６개월 전에 전세계약을 연장하지 않겠다고 집주인에게 내용증명우편등으로
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