부동산 계약과 등기

1. 등기의 의의

등기는 법원등기과 및 등기소에 비치되어 있는 등기부라는 공적장부에 부동산의 현황과 일정한 권리관계를

기재하는 것을 말합니다.

등기에는 여러 종류가 있지만 ,대표적인 것이 부동산 등기입니다.

(부동산등기 외에도 선박등기/ 법인등기/ 입목등기/ 상업등기 등이 있습니다.)

2. 부동산등기의 효력

매매등의 법률행위로 인한 부동산에 관한 권리의 취득변경소멸은 등기를 하여야만 효력이 발생하고

상속, 수용, 판결, 경매 기타 법률의규정에 의한 부동산의 취득은 등기 없이도 효력이 발생하나

등기를 하여야만 권리의 처분이 가능합니다.

등기를 함으로서 비로서 권리변동의 효력이 생기며,동일부동산에 등기가되어있는 권리가 여럿일 경우

그순위는 등기의전후에 의하여 권리의 순위가 확정됩니다.

등기 내용을 신뢰할 경우에는 등기의 추정력이 인정되어 그 등기를 신뢰한자는 선의 무과실로 추정됩니다.

(실제적으로 매우 중요합니다!)

또한 임차권, 환매권, 일정특약을 등기하면 제3자에게도 그것을 대항할 수 있는 효력이발생하며

(즉 일정한 특약등을 등기않을 경우 그 효력은 당사자 사이에서만 생기는 것입니다.)

기타, 점유적효력, 형식적 확정력등이 생깁니다.

3. 부동산등기의 종류

1) 소유권보존등기

토지, 건물의 최초의 소유자가 소유권을 행사하기 위하여 처음으로 행하는 등기입니다.

보존 등기는 사용검사(준공검사)를 받고 즉시 만드는 것이 원칙이나 서류작성 때문에 일반적으로

25∼40일 정도 걸립니다.

2) 소유권이전등기

토지, 건물을 다른 사람으로부터 매입, 상속, 증여 받는 등의 경우 소유권을 행사하기 위하여 행하는 등기

,아파트의 소유권 이전 등기는 시공회사가 소유권 보존 등기를 낸 날로부터 60일 이내에 해야 합니다.

3) 가 등 기

소유권, 지상권, 지역권 등 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청 구권을 보존하려 할 때 행하는 등기입니다.

4) 설 정 등 기

타인의 토지나 건물에 소유권이외의 지상권,지역권,저당권,전세권등을 설정하는 등기입니다.

5) 변 경 등 기

부동산 표시나 등기명의인(소유자등)의 표시 내용에 관한 사실상의 변동이 있는 경우에 사실관계와

부합 되도록 변경하는 등기입니다.

4. 부동산등기부 보는 방법

1) 표제부 - 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다.

토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재지만

아파트등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다.

토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축등에 의한 면적변경도표제부에 기재됩니다.

2) 갑구 - 갑구에는 소유권에관한 사항을 기재합니다.

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을

예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재됩니다.

3) 을구 - 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권.전세권.지역권.지상권 등이 기재됩니다.

이렇듯 등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있습니다.

그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는부분이 전혀 없을 때에는

등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있습니다.

(예: 임차하려고 부동산 등기부등본을 띄어보니 을구에관한 것은 어디에도 없는 경우가 있는데,

이는 등기공무원의 실수가 아니라 저당권등이 전혀 설정되어있지 않은 경우이니 안심해도 좋습니다.)

5. 등기절차는 다음과 같이 진행됩니다

1) 등기의 신청

등기의 신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야하는 공동신청주의에따라 ,

등기에의해 불이익을 받는자인 등기의무자를 등기신청에 참여시키며 ,

예외적으로 판결상속등 기타의 경우는 단독으로 신청이 허용됩니다.

또한 출석주의에따라 쌍방모두 등기소에 출석해야합니다.(부동산등기법 28조 참조)

요식주의에따라 법이 정하는 방식에 따라야하고 위반시 각하됩니다.

사회 관행은 이런 복잡함을 회피하기위해 법무사인 임의대리인이 등기권리자 의무자 쌍방을 대리하여 신청합니다.

2) 등기신청서의 접수 - 접수장에 기재 , 수령증교부

3) 등기신청서의 심사

4) 등기신청의 각하 - 요건 흠결의 경우 각하됩니다.

부동산 등기법 55조는 등기신청의 각하 사유를 규정하고 있는데 너무나도 많은 것을 요구하고 있습니다.

5) 등기의 실행

6) 등기 완료후의 절차 - 등기필증의 교부

6. 어느 등기소에 등기신청을 해야하나?

부동산은 부산에 있고 신청인의 주소는 서울인 경우에 과연 어디로 신청해야 하나?

원칙적으로 등기할 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동 지원 또는 등기소가 이를 처리합니다.

그래서 결국 부산에서 등기해야 합니다.

[ 맺는말 ]

간단할 것 같은 부동산거래는 위에서 보는 바와 같이 많은 위험성을 내포하고 있습니다.

그렇기 때문에 거래 당사자들은 늘 경계를 게을리하면 않되고 법률또한 그러한 거래상의 주의의무를

당사자들에게 요구하고 있습니다. 만일 앞에서 설명한 주의의무를 행하지 않을 경우 법은 그러한

주의의무 위반자에게 과실책임을 인정하는 경우가 있게 됩니다.

귀찮아서 혹은 괜찮겠지 라는 안이한 생각으로 부동산거래에 임하게 된다면 훗일 거래 당사자는

뜻하지 않은 피해를 입고 분쟁에 휘말리게 됩니다.

결국 거래당사자는 권리위에서 잠을 자서는 안됩니다. 등기부열람은 최소한의 기본적인 권리임에도 불구하고

그러한 권리위에서 안일하게 잠을 자고 나서 훗일에 가서야 상대방탓을 하는 경우를 보게 됩니다.

현실의 부동산거래에 있어 늘 주의를 게을리하지 말고 관련서류 검토, 현장답사, 꼼꼼한 계약체결을

통해서 법률관계를 명확히하여 둠이 자신의 거래목적을 달성함에 있어서 도움이 된다는 사실을 명심하여야

할 것입니다.

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