부동산경매에있어 임차인의 배당요구
 

관련법조문

들어가기전에 주의해야할사항

배당요구의 개념

권리신고

배당요구채권자

배당요구방식

배당요구할 수 있는 시기

청구금액확장을위한 배당요구

대항력있는임차인의 배당요구와 대항력의 두가지권리인정

배당요구와 임대차기간종료문제

 관련법조문

민사소송법 제 589조 (배당실시) ① 기일에 이의신청이 없을 때에는 배당표에의하여 배당을 실시한다 제 605조 (배당요구) ① 민법 · 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기후에 가압류를 한 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있다. 배당요구는 그 원인을 명시하고 법원소재지에 주거나 사무소가 없는 자는 가주소를 선정하여 법원에 신고하여야 한다. [전문개정 90.1.13] 제 653조 (계산서의 제출) ① 각 채권자는 경락기일까지 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야한다. ② 채권자가 제1항의 계산서를 제출하지 아니한 때에는 제587조제2항을 준용한다. <개정 90.1.13>

 들어가기전에 주의해야할사항


배당요구를 할 수 있는 임차인은 대항요건을 갖춘 임차인에 한합니다
즉 주민등록전입과 주택의인도점유요건을 갖추고 당해주택의 경락인에게 임대차관게를 대항할 수
있어야하므로 경매신청기입등기전에 대항요건을 갖추어야합니다

그렇지 않을 경우는 임차주택의 양수인의 지위에있게되는 경락인에게 대항할 수 없기 때문에
주택을 비워주어야하기 때문입니다 참고로 소액보증금임차인일 경우에도 최소한 주택의 점유와
주민등록전입요건이 필요하며 (최선순위일 것은 불요) 확정일자 경우도 주택의인도와 전입신고를
갖춘임차인만이 해당되며 이런 요건조차 갖추지 못한 임차인이 확정일자만을 받는다고해서
우선변제를 청구할 수는 없습니다




 배당요구의 개념


원배당요구란 수인의 채권자가운데 누군가가 채무자의 특정재산에대해서 강제집행을하는 경우
다른 채권자가 그 절차에 참가해서 채무자의 재산을 환가한 매각대금(=경락가액)중에서
자신의 채권액을 지급받고져 당해 경매절차에서 그 채권금액의 지급을 청구하는 것입니다

채무자의 재산이 유한하고,채권자는 수인일 경우에 채무자의 재산을 경매해도 그 매각금액을가지고
모든채권자들의 채권액을 변제할 수 없는 경우가 생길 수 있기대문에 이에대한 순서와 비율을
정할필요가있기 대문에 만든제도입니다




권리신고


권리신고는 이해관계인(민소법607조)이 제3자의 경매절차에 적극적으로편승하여 일정한배당을
받고자하는 참가신청으로서  임차인은 자기의 임대차보증금에대하여 우선변제권있음을 스스로
증명하여 권리신고를 하여합니다(민소법 733조1항)

권리신고를위한원인증서로는 임대차게약서,주민등록등본,확정일자증명,집행관의 현황조사보고서
등이있습니다,

권리신고이후 이해관계인이된임차인은 경매기일을통지받을 수 있으며 ,경매기일에출석할수있고
진술할 수 있으며,불복신청권등이인정됩니다

이러한 권리신고를 배당요구로 볼 수 있는지의 문제가 있습니다
하지만 실무에서는 임차인이 권리신고를 했다할지라도 다시 배당요구를 해야만 우선변제를
청구할 수 있는 것으로 보고 있습니다 그 이유는 이해관계인의 획일적확정요구 때문입니다


단 당해경매를 신청한 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖춘 소액임차인의 경우 의 판례참조

대법원1992.7.14.선고92다12827판결 주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 또는 전입신고를 마친 때에는 대항력이발생하고 이 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있는바, 위 임차주택의 양도에는 강제경매에 의한 경락의 경우도포함되는 것이므로, 임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼수는 없다.

 배당요구채권자


부동산강제집행에있어서 배당요구를 할 수 있는자는 다음과 같습니다

우선특권을 가지고 있는자 (예: 근로자의 임금채권등-경락기일까지 배당요구를해야한다 )
집행력있는 정본을 가진채권자  경매신청등기전후에 가압류한채권자(경매신청등기후에가압류한자는
배당요구서를 제출해야함)선순위저당권자전세권자( 배당요구없이 당연히배당-단,전세권의 경우는
기간의점함이없거나 경매신청등기후 6월내에 기간이 만료되는 전세권에 한함)
부동산압류후에 저당등기한 저당권자 가등기담보권자로서 채권신고를한자도 배당요구를 할 수
있으며

입주,전입신고,확정일자의 3요건중 가장끝에 구비된요건이 구비된시기를 기준으로 후순위권리자
기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가있으며 소액임차인도 입주 전입을 마치면
보증금중 일정금액에서 우선변제청구권을 인정받습니다




배당요구방식


배당요구는 그 원인을 명시하고 법원소재지에 주거나 사무소가 없는 자는 가주소를 선정하여
법원에 신고하여야 합니다( 민사소송법, 제605조 2항 ).

대법원1987.2.10.선고86다카2076판결 소액임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하한 경우의 문제 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 동법의 취지에 비추어 볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다.

배당요구의 원인이라 함은 채권자가 채무자의 총재산으로부터 변제를 받을 수 있는 법률관계를
말하므로 배당요구를 함에 있어서는 채무자에 대한 청구채권(이자채권 기타의 부대채권을포함한다)
의 발생원인과 그 수액등을 명시하여야 합니다. 신청의 방식은 채권의 원인과 수액을 기재한 서면에 의하여야 합니다( 민사소송규칙, 제148조의3 , 민사소송규칙, 제121조의3 ).




 배당요구를 할 수 있는 시기


(가) 시기(始期)

배당요구를 할 수 있는 시기에 관하여는 특별한 규정이 없으나 압류의 효력 발생시(채무자에 대한 경매개시결정 송달시와 경매신청기입등기시 중 먼저 도래한 시) 이후로보는 것이 실무입니다.

다만, 개시결정후 압류효력발생전에 배당요구가 있으면 압류효력발생시에 배당요구의 효력이
발생한다 할 것입니다.

경매신청채권자가 경매신청서에 채무명의가 있는 채권과 채무명의가 없는 채권을 병기한 경우에 후자에 관하여는 배당요구를 한 취지라고 볼 것이므로(다만, 배당요구를 할 수 있는 요건이 갖추어진 채권에 해당되는 경우에 한한다) 압류의 효력발생시에 후자에 관한 배당요구의 효력이 발생합니다 .


(나) 종 기

배당요구의 종기는 경락기일까지입니다( 민사소송법, 제605조 1항 ). 『경락기일까지』라 함은 법원이 경락허가결정을 선고한 때까지라는 의미입니다.
다만, 실무상 가등기담보권자에게는 배당기일까지 채권신고를 하면 배당을 하여 주고 있습니다
( 이상 실무제요 강제집행-상,450~451면 참조)

 청구금액확장을위한 배당요구 -인정되지 않는다

대법원1997.2.28.선고96다495판결 [1] 근저당권자가 신청한 임의경매에있어 경매신청서에 기재된 청구금액으로당해 근저당권의 피담보채권이 확정되는지여부(소극) 근저당권자가 스스로 담보권의 실행을 위한 경매를 신청한 때에는 그 때까지 기본계약에 의하여 발생되어 있는 채권으로 피담보채권이 확정되는 것이고, 이때 신청채권자가 경매신청서에 피담보채권 중 일부만을 청구금액으로 기재하여 경매를 신청하였을 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자가 당해 경매절차에서 배당을 받을 금액이 그 기재된 채권액을 한도로 확정되는 것이며, 피담보채권이 경매신청서에 기재된 청구금액으로 확정되는 것은 아니다. [2] 일부청구한 경매신청채권자가 이중경매신청등 필요한 조치를 하지 아니하여 배당받지 못한 나머지 피담보채권액을 가지고 후순위채권자들에게 부당이득반환으로 청구할 수 있는지 여부 (소극) 담보권의 실행을 위한 경매에서 신청채권자가 경매를 신청함에 있어서 경매신청서에 피담보채권 중 일부만을 청구금액으로 기재하였을 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자가 당해 경매절차에서 배당을 받을 금액이 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고, 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 청구금액을 확장할 수 없다고 할 것이므로, 설사 신청채권자가 경매신청서에 기재하지 아니한 다른 피담보채권을 가지고 있었다고 하더라도 청구금액을 확장한 채권계산서를 제출하는 방법으로는 피담보채권액 중 경매신청 당시의 청구금액을 초과하는 금액에 관하여는 배당에 참가할 수 없으며, 배당법원으로서는 경매신청 당시의 청구금액만을 신청채권자에게 배당하면 족하다. 따라서 근저당권자가 경매신청서에 피담보채권 중 일부만을 청구금액으로 기재하여 담보권의 실행을 위한 경매를 신청한 후 청구금액을 확장한 채권계산서를 제출하였을 뿐 달리 경락기일까지 이중경매를 신청하는 등 필요한 조치를 취하지 아니한 채 그대로 경매절차를 진행시켜 경매신청서에 기재된 청구금액을 기초로 배당표가 작성·확정되고 그에 따라 배당이 실시되었다면, 신청채권자가 청구하지 아니한 부분의 해당 금원이 후순위채권자들에게 배당되었다 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 볼 수는 없다. 대법원1983.10.15.자83마393결정 강제경매에있어 경매개시결정후 청구금액 확장신청과 그 이전에 소유권 이전등기를 경료한 제3취득자에대한대항력 강제경매에 있어서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 경매절차 개시를 한후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 배당요구의 효력밖에는 없는 것이므로 강제경매 개시결정에 의하여 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 경매부동산을처분하여 그 등기를 경료하였고 그 후에 청구금액 확장신청이 있고 먼저한 강제경매 사건이 강제경매 절차에 의하지 않고 종료하였다면 청구금액확장신청 이전에 소유권이전등기를 경료한 제3취득자는 그 소유권 취득을 확장신청인에게 대항할 수 있다.

 대항력있는임차인의 배당요구와 대항력의 두가지권리인정

대법원 1997. 8. 29, 97다11195 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 할 것이다 (대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결, 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조). 그리고 위 각 규정에서 임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 위 임차인이 위 경매절차에서 그 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 위 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 그 동시이행의 항변 속에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있으므로, 그 변론종결일 현재 위 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 위 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할것이다. 그런데 기록과 관계 법령에 의하면, 피고는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인으로서 그 임차목적물인 이 사건 건물에 대하여 진행되고 있는 위 경매절차에서 배당요구를 하였고, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 80,000,000원 전액을 배당받을 수 있음을 알 수 있으므로, 피고로서는 경락인인 원고에게 대항하여 위 보증금을 반환받을 때까지 그 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 이 사건에 있어서 위 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정될 때까지는 원고에 대하여 이 사건 건물의 명도를 거절할 수 있다고할것이다

 배당요구와 임대차기간종료문제

대법원1997.10.10.선고95다44597판결 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의인도 및 주민등록의 존속기간의종기 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고,배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.   대법원1996.7.12.선고94다37646판결 [1]임차주택이 임차기간 만료전에 경매되는 경우,대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그해지의 효력발생시기 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다. [2]임차주택이 임차기간의 만료전에 경매되는 경우 ,대항력을 갖춘  임차인의  배당요구를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부 (적극) 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차 보호법 제3조의2 제1항단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한우선변제권을 인정하여야 한다.   대법원 1998. 6. 26, 98다2754  ,,,,생략(위와 같은취지의 판결임) 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 참조). 원심이 같은 취지에서, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인인 피고가 이 사건 주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 이 사건 임대차계약은 해지되어 종료되었고, 이 사건 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고, 피고는 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 이 사건 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 이 사건 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받 을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이라고 판단한 것은 정당하다