경매에있어 주택임차권이 대항력을 가지지 못하는 경우
 

서론

주택임차인이 대항력을 갖는 경우

이미 저당권이 설정된집을 임차한경우와
이른 바 중간임차인 (저당권사이의 임대차)

이미 압류 가압류 가처분된집을 임차한 경우

이미 가등기된집을 임차한 경우

기타 대항요건을 취득하지 못하였거나 유지하지 못한 경우

 서론


주택임차인에게 있어서 대항력은 주거생활안정을 위해서 무척 중요하지만 조그마한 법률지식을
몰라서 대항력을 가지지 못하는 주택을 임대차 하는 경우도 있게 됩니다

나아가 일반인들은 주택의 인도와 전입신고를 하면 무조건 대항력을 가진다고 오해를 할 수도
있기에 여기서는 주택임차인이 대항력을 가지지 못하는 경우를 간단하게 고찰하고져 합니다
평소에 이러한 문제를 유의깊게 관심을 가진다면 아마도 현명한 분일 듯 싶습니다

하지만 알고도 괜찮겠지라는 막연한생각을 품고 계신분들은 아래의 경우에 해당하는 주택이라면
가급적 임대차를 회피하시기 바랍니다  법을 알아서 좋은점은 미리 복잡한 문제를 회피하는데
있다고 저는 생각합니다 .이하에서 설명을 드리겠습니다

단 여기에 있는 것 이외에도 구체적인 경우에따라서 대항력을 가지지 못하게 되는 경우가 생기게
되지만 그 모든 것을 설명드리기에는 곤란하므로 개별적인 제홈의 설명들도 참고하시기 바랍니다




 주택임차인이 대항력을 갖는 경우

매매등으로 임차주택이 양도되는 경우에있어서는 임차주택의 인도와 전입신고만으로 임차목적물 양수인에게
대항이 가능합니다 하지만 임대인의 경제적능력에 문제가 발생하여 임차목적물이 경매나 공매등으로
넘어갈 경우에 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 임차인의 임차권이 "최선순위"이어야 합니다

즉,임차인이 대항력을 구비하기전까지 가등기,가압류,저당권등이 설정되어있지 않아야 합니다
이하에서 주택임차인이 대항력을 가지지 못하는 경우를 분설해 보도록 하겠습니다




 이른바  "중간임차인" (이미 선순위 저당권이설정된집을 임차한 경우 )

이미 선순위 저당권이 설정되어있는 집을 임차한 경우 당해주택이 경락될경우 임차인은 경락인에게
대항할 수 없게 됩니다  나아가

임차인이 이미1번저당권이 설정되어있는 집을임차하고  대항력을 갖춘후에 다시 2번저당권이 설정된 경우
1번저당권자의 경매신청의 경우 임차인이 1번저당권자에 대항할수 없으므로 임차인은 대항요건을갖추었어도
임차권이 소멸합니다 (대항불가능)

문제는 임차인보다 후순위인 2번저당권자가 경매신청을 했을 경우의 임차인의 지위입니다
이 경우에도 임차권은 소멸한다고 보는 것이 판례와 실무의 입장입니다

 

대법원1990.1.23.자89다카33043결정 선순위 저당권설정후에 대항력을 취득한 주택임차권보다 후에 설정된 저당권의 실행으로 목적물을 경락받은자에 대한 임차권의 대항력유무 (소극) 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 한께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다

그 이유는 2번저당권자의 경매신청으로 1번저당권마져도 소멸하는데 그 보다 후순위인 대항력있는 임차권이
소멸하지 않는다는 것은 모순이기 때문입니다

결국 임차인은 이미 저당권이 설정되어있는 집을 임차함은 매우 위험한일이라 할 수 있습니다

이 경우 임차인이 확정일자를 갖추었다면 경매 절차에 참가하여 주택 경락대금중 1번 저당권자의 채무
변제 에 충당하고 나머지가 있으면 2번저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

나아가 임차인이 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저 성립된 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수있습니다.

또한 1번 저당권이 피담보 채권의 변제 등의 사유로 경락 전에 이미 소멸되어 있다면, 임차인은 경락인에게 대항할 수 있습니다 그러므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 합니다. .




 이미 압류, 가압류, 처분금지가처분등기된 집을 임차한 경우

이미 임차햐려는 집에 압류 가압류등기가 경료되어있었던 경우에 입주후 주민등록을 마치고
계약서에 확정일자까지 받았더라도 . 그후 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 위
주택을 경매하거나 압류권자가 강제집행을 할 경우, 그리고 가처분권자가 본안소송에서
승소확정판결을 받아 소유권이전등기를 한 경우 임차인은 이에 대항할 수 없습니다

그이유는 가압류가처분, 압류등기는 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 처분금지의 효력을 발생시키고
이를 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기후에 권리를 취득하여도 경락인에게 대항할 수 없음을
경고하는데에 목적이 있기 때문에 이미 가압류가처분, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은
경락인에게 대항할수 없습니다

대법원1983.4.26.선고83다카116판결 가압류등기후 부동산을 임차한자의 경락인에대한 대항력 유무 임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수없다. 대법원1983.4.26.선고83다카116판결 가압류등기후부동산을임차한자의경락인에대한대항력유무 임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수없다.

나아가 압류 가압류 기처분등기된 집의 임대차 에있어서 한가지 더 주의할점이있습니다

압류, 가압류가처분 등이 설정된 주택을 취득한자( 예 매수한자 )와 임대차계약을 체결한
경우 가압류권자등의신청에 의해 경매가 개시되면 경락인 에게 대항할 수 없는 것은 물론
확정일자를 갖추었어도배당요구를 할 수 없게 됩니다
이 경우에있어서는 소액임차인이라하여 달리볼 수는 없습니다

그 이유는 임대인인 압류,가압류,가처분이 된집을 매수한자(임대인)의 부동산을 경매한 것이
아니라 가압류등기를 할 당시의 전소유자의 부동산에 대해 경매를 한 것으로서 이 경우
전소유자와 임차인간에는 하등의 법률적인 관계가 없기때문입니다.

이 경우 임차인은 제3취득자에게 배당될금원을 압류하거나 임대인으로부터일반채권자로서
보증금을 회수하는 방법밖에는 없습니다 그러므로 주택을 임차함에있어서 해당주택의 건물과
대지등의 등기부등본등을 반드시 열람해 보아야 합니다 귀찮다고 문제없겠지라는 생각은 위험합니다
등기부등본조차도 열람해보지 않을 경우 이른 바 권리위에서 잠자는 행위로서 훗일 문제발생시
어디에도 하소연할 수 없게 되는 본인의 과실임을 명심하시기 바랍니다




 이미 가등기된 주택을 임차한 경우

이미 가등기가 경료된집을 임차한 경우 가등기에는 순위보전의 효력이라는 것이 있기 때문에
임차인이 대항력을 취득하기 전에 이미 가등기가 경료되어 있었다면 비록 그 가등기에 기한
본등기가 임차 권의 대항력 취득후에 이루어졌다고 하더라도 임차인은본등기경료자에 대하여
임차권을 주장할 수 없습니다.그러므로 집을 비워주어야하며 보증금은 임대인으로부터
받아야합니다 이러한 경우 임대인이 변제자력이 없는 경우가 많기 때문에 결국 가등기된 주택은
가급적 임차해서는 않되겠습니다
 

대법원1984.2.14.선고83다카2131판결 임대차보호법 시행전에 임차건물에 대하여 가등기를 경료한 후 본등기를경료한 원고와 위 가등기전에 동 건물에 관하여 채권전세계약을 맺고 입주하여 전입신고를 마친 피고간에 있어서, 원고의 가등기는 주택임대차보호법 시행전에 경료된 것이 분명하므로 같은법 부칙 제2항 단서에 규정된물권취득자와 동일하게 보아야 할 것이고 피고들은 같은법 시행으로 인하여 그 법시행전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대해서 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는 것은 아니므로 피고로서는 임차보증금의 반환을 내걸어 원고의 건물명도청구를 거부할 수 없다. 대법원1986.9.9.선고86다카757판결 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적 부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다 하더라도 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다 할것이고 이와 같은 이치는 그 임대차에 관한 등기가 되었거나 안되었거나 간에다같이 적용된다.

 기타- 대항요건을 취득하지 못하였거나 유지하지 못한 경우


주택의 인도와 주민등록은 배당요구의 종기인 경락기일가지 계속유지하고 있어야합니다

대법원1998.1.23.선고97다43468판결 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속존속하고 있어야 하는지 여부 (적극) 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다 대법원1997.10.10.선고95다44597판결 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의인도 및 주민등록의 존속기간의종기 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다

만일 중간에 주택의 점유를 상실하거나 주민등록의 이전등으로 대항력을 유지하지 못할 경우
임차인은 대항력을 상실하게 됩니다 ( 이와 관련해 상담요청이 많습니다 평소에 유의하십시오)

한번상실한 대항력은 다시 대항요건을 갖출 경우 전에 구비했던 시기로 소급해서 대항력을
구비했던 것으로 되는 것이아니라 요건을 다시 갖춘시점부터 새로이 대항력을 취득하게 됩니다 그러므로 그 중간시점에서 저당권이나 가압류,가처분,가등기,압류등이 행해진 경우에는
임차인은 이들에게 대항할 수 없게 됨을 유의 하십시오