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 관련 법조문
주택임대차보호법과 민법에는 보증금증액과 감액에 관해서 다음과 같이 규정하고 있습니다
민법 제618조 (임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이이에
대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다
민법 제627조 (일부멸실등과 감액청구, 해지권)
① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는
임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할
수 있다.
민법 제628조 (차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지아니하게
된때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
민법 제633조 (차임지급의 시기)
차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야
한다. 그러나 수확기있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.
주택임대차보호법 제7조【차임등의 증감청구권】
약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세.공 과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의
변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
그러나 증액의 경우에 는 대통령령이 정하는 기준에 따른비율을 초과하지 못한다.
주택임대차보호법시행령 제2조【차임등 증액청구의 기준등】
1)법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이 하 "차임등" 이라 한다)의 증액청구는
약정한 차임등의 20분의1의 금액을 초과하지 못한다.
2)제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후
1년이내 에는 이를 하지 못한다.
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차임의 감액청구와 증액청구
 민법 627조의 차임감액청구권
(1) 임차물의 일부를 사용수익할수 없음을 요합니다
예를들어서 불이나서 방의 일부가 소실되어서 원활한 주거생활등에 지장을 초래하는 경우입니다
,만일 전부를 사용할 수 없다면 임대차계약을해지하고 손해배상등을 청구할 수 있습니다
(2) 임차물 일부의 사용수익불능이 임차인의 책임없는 사유에 기인한 것이어야 합니다
즉, 임대인측이나 제3자 혹은 자연재난등 임차인의 고의 과실이나 임차인의 이행보조자등의
고의 과실이 아닌 사유로 사용수익에 장애가 발생했어야 합니다
(3)일부가 용익불능이어도 잔본부분 만으로 임대차의 목적을 달성할 수 있어야 합니다
만일 잔존부분 만으로 임대차의 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 게약을 해지할 수 있습니다
(4)이 규정은 강행규정으로서 당사자의 특약으로서도 배제 할 수 없습니다
이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 것은 무효입니다 (민법 652조 )
(5) 효과
위 요건을 갖출 경우에 임차인이 사용수익할 수 없는 부분의 비율에따라서 차임의 감액을 청구할수
있습니다 이청구권은 형성권이라하여 임대인의 승낙을 요하지 않습니다 하지만 임대인의 이의가
있을 경우에는 결국 재판을 통해서 결정이 되게 됩니다
민법 628조 와 주택임대차보호법 제 7조의 차임증감청구권
(1)경제사정변동으로인한 감액청구인데 최근의 IMF의 영향으로 인해 많은 문제가 되고 있습니다
하지만 이는 이른 바 신의성실원칙의 파생원칙으로서 사정변경원칙이 민법에 구현된 것으로서
우리 대법원은 사정변경원칙에 지극히 엄격한 태도를 견지하고 있어서 실효성의 의문이 제기
되고 있는 실정입니다 이하에서 간단히 살펴보겠습니다
(2) 임차물에관한 공과부담의 증감등 기타 경제사정의 변동이있어야 합니다
최근 IMF로 인한 경제구조조정의 여파로 인한 부동산경기하락이 과연 이러한 경제사정변동으로
인정될 수 있을지는 재판부가 결정할문제입니다 하지만 지금까지 민사조정에서 차임을 감액한
사례는 있지만 소송을 통해서 판결로서 차임이 감액된 사례는 나오고 있지 않습니다
(3) 종래의 차임이 청구당시에 상당하지 못해야합니다
즉 종래의 차임액이 경제사정변동으로 인해서 신의칙에 비추어 불공평하여야 합니다
하지만 최근의 부동산가격하락이 이제는 보편화되어있는 현시점에서 새삼스럽게 법원이
일관되이 유지하고 있는 시정변경원칙부인의 입장을 바꿀 수 있을지 심히 의문스럽습니다
역시 아직 이에 관한 판례는 나오고 있지 않습니다
(4) 이 규정은 강행규정이므로 역시 임차인에 불리한 특약은 무효입니다
그러므로 감액하지 않는다는 특약은 무효이나 증액하지 않는다는 특약은 유효입니다
(5) 주택임대차보호법과 시행령은 차임증액에 관해서만 다시 규제를 하고 있습니다
즉 차임의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의1의 금액을 초과하지 못한다고 하여
경제적 약자인 임차인을 보호하고 있으며 다시 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의
증액이 있은 후 1년이내 에는 이를 하지 못한다고 하여 그 시기도 제한하고 있습니다 .
하지만 이는 증액에만 해당하는 규정이고 감액에는 아무런 제한이 없습니다
(6) 관련 대법원판결
최근( 1998.12.14 ) 서울지방법원
동부지원 임대차보증금 감액청구인정 - 감액의 기준과 해설
.대법원1974.8.30.선고74다1124판결
차임증액청구방법및그효력발생시기
민법 제628조에 의한 임대인의 차임증액청구는 재판외의 방법에 의하여서도 가능하며,
위의 증액청구가 상당하다고 인정되는 이상 청구시에 그 효력이 발생하는 것이다.
대법원1993.12.7.선고93다30532판결
주택임대차보호법 제7조의 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을
청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료
전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다
대법원1990.8.24.선고90다카11377판결
대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고
초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서
저당권자에게 대항할 수 있음은물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을
증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의
당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로
임차인은 위 저당권에 기하여 건물을경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전
임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고저당권설정등기
이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다.
대법원1997.9.26.선고97다22768판결
임차보증금 반환채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 후 임차보증금을 인상할 때마다
추가로 근저당권을 설정한 경우, 각 근저당권은 동일한 종류의 임대차관계가 계속적으로
갱신되면서 이에 맞추어 차례로 설정되었지만 때로는 근저당권 설정등기가 먼저 경료되고
난 다음에 해당 임대차계약서가 작성된 점, 또한 임대차관계 존속 중에 임차보증금이 일시 감소한
적이 있으며 채권자가 이 사건 임차 목적물을 영업 점포로 계속 사용하고 있으면서도 그
채권최고액이 매번 설정 당시의 임차보증금에 비하여 일정한 비율로 높게 결정된 점 등의 제반
사정과 근저당권의 특질은 장래의 채권을 담보한다거나 불확정의 채권을 담보하는 데에 있는 것이
아니라 장래에 증감 변동하는 불특정의 채권을 담보하는 데 있는 점에 비추어 볼 때,
각 근저당권설정계약을 체결한 당사자의 의사는 단순히 그 설정 당시에 특정된 임대차보증금
반환채권이나 위약으로 인한 손해배상채권만을 담보하는 데에 있지 아니하고, 근저당권설정계약과
관련하여 함께 체결된 임대차계약에서 지정된 종류의 거래 행위인 그 건물에 관한 임대차
거래에서 통상 발생하는 임대보증금 반환채권 및 위약으로 인한 손해배상채권을 각 그
채권최고액의 범위 내에서 담보하기 위한 것으로 해석함이 상당하므로, 그 근저당권의 설정
이후에 증액된 임차보증금이라도 해당 채권최고액의 범위 내에서는 당연히 피담보채권에포함된다.
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(7) 결론
현시점에서 아직 감액에 관한 대법원판례가 나와았지 않은 상황에서 감액청구의 소송을 함은
패소비용뿐만아니라 시간과 노력의 일실을 초래합니다 나아가 위 경제사정의 변동등의 입증이
쉽지 않을 듯 싶습니다
가급적 당사자끼리의 타협을 통해서 차임을 결정하시고.임대인이 감액청구에 대응조차하지않을
경우에는 비용과 시간적으로 빠른 민사조정제도를 이용해서 합의를 하시기 바랍니다
( 민사조정을 통해서 차임이 감액된 사례는 늘고 있습니다 )
민사조정제도에 대해서는 역시 항을 바꾸어서 설명드리겠습니다
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