주택임대차에있어 임차인의 보호강화
 


머리말

공시제도로서의 등기제도의 예외인정

존속기간의 특칙

차임증감청구권

주택임차인의 대항력인정

주택임차인의 우선변제청구권

임대인의 지위승계 와 임차권의 승계




 

 

 머리말


주택일상생활의 안정성보장이란 측면에서 특별법인 주택임대차보호법은 민법의 일반원칙의
여러 특례를 규정하여 경제적약자인 주택임차인을 보호해주고 있습니다

여기서는 간단하게 이러한 특례를 간단하게 살펴보고져 합니다
좀더 자세한내용은 항을 바꾸어서 개별적으로 설명드리겠습니다

기본적인 이해를 마친연후에 임대차의 개별적인 문제에 접근 하시기 바랍니다

 

 주택임대차보호법상의 특례


주택임대차보보법의 여러 특례규정들을 살펴봄으로서 임차인자신은 자신이 누리는 특례가 무엇이고
임대인으로서는 이러한 특례에 유의하면서 임대차계약에 능동적으로 대처해 나가시기바랍니다

공시제도로서의 등기제도의 예외인정

원칙적으로 모든 부동산권리관계는 등기를 통해서만이 그 공시를 인정하고 있습니다
하지만 강력한물권자인 부동산소유자들이 경제적약자인 임차인들에게게 전세권등기는물론
임차권등기도 해주지 않는 것이 현실입니다  그렇기 때문에 대항력인정의 전제로서 임차권을
공시하기위해서 주택인도 ( 눈에보이는공시) 와 주민등록 전입신고 (눈에 보이지 않는 것) 에
임대차 권리의 공시적 효력을 부여하고 있습니다

참고로 권리의 선후판단의 기준은 공시된날자를 기준으로 하고 있습니다
등기한권리(예:저당권)는 등기일 , 임차권이 대항력이있는지의 여부는 주택인도와 전입신고를
마친 다음날,국세는 조세확정일(법정기일)등이 기준일이 됩니다


존속기간의 특칙

민법상의 임대차는 최장기간의 제한이 있을뿐(651조) 최단기간의 제한은 두고 있지 않습니다
하지만 주택임대차보호법은 이에대한 특칙을 두어서 임대기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로
정한경우에는 그 기간을 2년으로 본다고(법 4조1항) 규정하여 최단기간을 보장해주고 있으며

나아가 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지는 임대차관계는
존속하는것으로 본다(법4조2항)고 규정하여 임대차의 존속기간을 보장해주고 있습니다
자세한 것은 임대차기간과 갱신문제의 설명을 참조하시기 바랍니다


차임증감청구권인정

원칙적으로 당사자는 합의한 대로 이행해야하며 이것이 이른 바 계약의 구속력이라는 것입니다
하지만 주택임대차보호법은 약정한차임이나 보증금이 임차주택에관한 조세 공과금 기타 부담의
증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된떼에는 당사자는 장래를 향하여 그
증감을 청수할수 있도록규정(7조)하고 있습니다

이는 주택임대차에있어서 게약체결시와 현재시점사이의 사정변경으로 인한 당사자사이의 이해관계를
조절하려는 것으로서 현재 특히 보증금감액청구와 관련하여 문제되고 있습니다
자세한 것은 임대차보증금의 증액 및 감액청구문제를 참조하십시오


주택임차인의 대항력인정

주택임차인이 임차주택을 인도받고, 주민등록까지 마치면 그 다음날부터제3자에 대하여 대항할 수
있습니다. 주택을 인도받는다는 것은 주택에 입주하여 주택을 점유하는 것을 의미하며,
주민등록을마친다는 것은 전입신고를 한 것을 뜻합니다.이에 관해서도
앞부분에서 이미 설명 드린 바 있습니다

제3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른사람에게 매매되거나 경락되더라도 새로운
집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수있다는 것을 의미합니다. 즉 임대차기간까지 또는
임차보증금 전액을 반환받을 때까지는 새로운집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다는
것을 의미합니다. 다만 위 대항요건(주택인도,주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의
권리(근저당권, 가압류, 압류등)가 있었다면 주택이경매되는 경우 경락인에게 대항할 수 없습니다
이에대해서는 항을 바꾸어서 상세하게 설명드리겠습니다


주택임차인의 우선변제권

1. 계약서상에 확정일자를 받은임차인의 보증금우선변제청구권인정

확정일자에 대해서는 이미 설명드렸지만 위 대항요건(주택인도, 주민등록)과 주택임대차계약서상에
확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이경매되거나 공매되는 경우 임차주택 (대지 포함)의
환가대금에서 후순위담보권자나 기타 채권자에우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

즉 주택입주, 주민등록 및 확정일자의 세가지 요건을 갖춘경우 후순위 담보권자에 우선하여 보증금
변제를 받을 수 있는데, 이 세가지 요건 중 가장 나중에취득한 요건의 구비시기와 다른 담보권의
성립시기를 비교하여 우선 순위를 정하게 됩니다.

혹시나 오해 하시는 분이 계실까봐 다시 집고 넘어간다면
확정일자를 받아서 우선변제를 청구할 수 있는 경우는

1) 임대차목적물이 공매나 경매되는 경우입니다
2) 대항력의 구비요건을 모두 갖춘 임차인이 확정일자까지 갖춰어야합니다
대항력도 없는데 확정일자만 갖추었다고 해서 우선변제권이 인정되지는 않습니다
3) 확정일자제도로 우선변제받는 금액에 관한 제한은 없습니다
즉, 순위에따른 배당잔액이 존재하는한 우선변제받을 수 있는 것입니다  

결국 확정일자는 임대차목적물이 경매등으로 넘어갈 경우 임차인의 보증금회수의 안전판역활을
하는 것으로서 임차인은 반듯이 확정일자를 받아두어야 할 것입니다


2. 소액보증금임차인의 최우선변제권

주택임차보증금이 소액인 경우(특별시나 광역시는 3,000만원, 기타지역은 2,000만원 이하인 경우)
임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 1/2 범위안에서 일정금액(특별시나 광역시는
1,200만원, 기타 지역은 800만원)까지는 후순위담보권자 및 일반채권자는 물론선순위 담보권자
보다도우선하여 변제받을 수 있습니다.

다만 이러한 보호를 받기 위하여는 그 주택에 대하여 경매신청등기가되기 전에 위 대항요건
(주택인도,주민등록)을 갖추어야 합니다. 이러한 소액보증금임차인의 최우선변제권은 위에서본
확정일자여부와는 관계가 없습니다. 오로지 보증금액수를 기준으로 합니다
물론 소액임차인이 대항력과 확정일자까지 받은 경우는 더욱 유리할 것입니다
(자세한 것은 항을 바꾸어서 설명드리겠습니다 )


3. 임차인이 대항요건만갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우의 차이점설명

대항력만 갖추고 확정일자를 갖추지 않은 경우에있어서

선순위 저당권 등이 없는 때에는 주택이 경매되더라도 임차권은 소멸하지 않으며 경락인에게
대항할 수 있습니다 하지만

선순위저당 권 등이 존재하게 되는 경우에는 문제가 달라집니다
이때는 경매가 되면 임차권은소멸되고 경락인에게 대항하지 못하며 소액임차인이 아닌 한
경매절차에서 배당요구도 할 수없습니다.

만일 이 경우 확정일자를 받아두면 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며, 후순위담보권자나
일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 결국 큰차이가 있으며 이러한 제도를 알고 있느냐
모르고 있느냐에따라서 훗일의 본인의 재산권에 치명적인 영향을 미칠 수도 있게 되는 것입니다
그러기에 법률문제는 사전에 문제를 예방하는 정신으로 임해야 합니다  


임대인의 지위승게 와임차권의 승계

1. 임대인의 지위승계

 임대차보호법 3조2항은 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의
지위를승계한 것으로 본다.라고 규정하여 임차인의 권리를 보장하고 있습니다
중요한 조문이므로 역시 항을 바꾸어서 독립적으로 설명드리겠습니다


2. 임차권의 승계

역시 민법의 특칙으로서 임차인이 사망한 경우 사실상의배우자(혼인신고를하지않은 동거등의
경우 )에게는 상속이 이루어지지 않는데도불구하고 예외를 인정하여 상속성을 긍정하고 있습니다
특별히 어려운점이 없으므로 조문을 잘 읽어보시기 바랍니다  

제9조【주택의 임차권의 승계】

1)임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의혼인관계에
있는자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

2)임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지아니한
때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와2촌이내의 친족은
공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

3)제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여반대 의사를 표시한
때에는 그러하지 아니하다.

4)제1항 및 제2항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권.채무는 임차인의 권리의무를
승계한 자에게귀속한다.



 

강행규정

제10조【강행규정】 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다


이는 임대차보호법의 입법취지를 가장명확하게 규정하고 있는 조문으로서 임대차에 관한 민법의 특별법으로서
민법상임대차에관한 규정에 우선하며 나아가 당사자사이의약정이라도( 계약자유의원칙) 임차인게 불리한 것은
그 효력을 부인하여 임차인의 보호에 만전을 기하기위한 것입니다
단, 이는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 에는 이를 적용하지 않습니다 (11조참조)