 임대차는 채권계약입니다
임대차는 상대방에대해서 일정한 행위를 요구할 수 있는 채권입니다
즉,임대인이 상대방에게 목적물을 사용수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 이에대해서
차임을 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약입니다
차임의 지급이 임대차의 본질적요소로서 낙성,유상,쌍무,불요식의 계약입니다
만일 차임의 지급이 없다면 임대차가아니라 사용대차로서 적용법규를 달리하게됩니다
임대차는 채권인데 이는 물권과는 달리 누구에게나 임대차를 주장할 수 있는 것이아니라
원칙적으로 상대방즉 그 임대인에게만 임대차를 주장할 수 있다는 말입니다
임대인이 주택을 매매할 경우 임차인의 동의가 불필요한 반면 임차인이 임차권을
양도,전대할 경우는 임대인의 동의를 얻어야합니다 (민법629조)
임대차는 불요식의 계약입니다
원칙적으로 채권계약은 계약자유의 원칙에따라서 일정한 법정양식이 필요없으며
임대차도 불요식계약이어서 특별한 양식이 필요없이 당사자가 합의한 대로 효력을 발생합니다
하지만 분쟁이 발생할 경우에 당사자가 계약내용으로 주장하는 내용이
서로 다를 경우가 생기므로 훗일 입증곤란과 분쟁발생의 예방을위해 계약서를 흔히사용하지만
,반드시 계약서라는양식이 필요하지는 않습니다
즉 게약서를 쓰지 않아도 임대차계약은 유효하며 백지에 양당사자가 합의한내용을 작성해도
임대차계약은 유효합니다
여기서 간단하게 임대차계약서 양식의 예를 소개해 봅니다
이러한 양식은 하나의 예시로서 당사자는 얼마든지 이와달리 약정할 수 있으며
당사자가 특별하게 합의한사항이있으면 이를 인쇄한 임대차계약서등에 추가할 수 있고
약관형태로 인쇄되어있는 부동산중개업소에서 사용하는 임대차계약서의 경우
당사자의합의에따라서 이를 삭제할 수도 있습니다 이른 바 계약자유원칙이 적용되는 것입니다
매매는 임대차를 깨트린다?
로마법이래 매매는 임대차를 깨트린다는 원칙이 지배적(채권주의)이었으나
임대차의본질이 사용수익에 본체적인효력이있어 불안정하고 경제적약자인 임차인이
부당하게 불리한지위에빠지게 되어 이의 보호와 주택등의 경우는 특히 주거생활의 안정이
가장기본적인 서민생활의 기반이라는 측면에서 이를 특별히 보호하게 된 것 입니다
그러므로 주택에한해서는 일정한요건을 갖출 경우 매매는 임대차를 깨트리지 못한게하기위하여
주택임대차보호법이 제정되게 된 것입니다
하지만 아직도 주민등록이나 전입신고등이 이루어지지 않을 경우는 보호되지 않을뿐더러
일반인들이 이러한 사실을 잘몰라서 피해를 입는사례가 속출하고 있어서 이에관한 주의를
필요로합니다
나아가 보호가되는임대차는 주택뿐이어서 이른 바 상가임대차의 경우는 아직도 특별한
보호대책이 없는실정입니다 이에관해 상세한설명은 후술하기로 합니다
민법과 주택임대차보호법과의관계
민법은 일반법이며 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로서 양자가 경할 경우는
주택임대차보호법이 우선합니다 (특별법우선의원칙)
주택임대차보호법 제 1조는 "이 법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를
규정함으 로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고하여
이를 분명하게 밝히고 있습니다
그러므로 앞으로 주택임대차보호법에 중점을 맞추어 설명해나가기로 하겠습니다
전세권과 채권적전세 임대차의 구별
사회생활상 흔히 말하는 전세라는 것은 이른 바 채권적 전세로서 전세권등기를 설정하지
않은 것을 말합니다 ,타인의 부동산을 사용수익함에는 동일하지만 "전세권등기"를 했느냐에
따라서 채권적전세와 물권적전세권으로 구별이됩니다
전세권이란 전세권등기가 경료된 것으로 제3자에대항이 가능한 물권이며 , 임대인의 동의없이
양도상속이 가능하지만 ,전세권등기를 경료하지 않은 채권적전세는 임대인의 동의를 얻어야만
양도 전대 할 수가 있습니다
목적물의 유지수선의무도 전세권은 전세권자가 부담하지만 채권적전세는 임대인이 부담합니다
채권적전세는 실질적으로 민법의 임대차에해당이 되고 주택이 목적물일 경우에는
주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다 결국 사회에서 흔히 말하는 전세권등기하지 않은
이른 바 전세는 임대차를 의미합니다
주택임대차보호법도 미등기전세에도 적용된다(법 제12조).고하여 이를 분명히 하고 있습니다
시간에있어서 빠르면 권리에있어서 강하다
물권끼리경합시에는 먼저 성립한 권리가 우선합니다
즉 시간에있어서 빠르면 권리에있어서 강합니다 ,
하지만 모든 권리가 그러한 것은 아니며 물권(예:저당권)과 채권(예 : 임차권)이
경합하는 경우에는 그 성립순서에 관계없이 물권이 우선합니다
하지만 "주택"에 관해서는 주택임대차보호법이 특별히 주택임차인의 보호를 위해서
비록 주택임차권이 채권이지만 이에 일정한 경우 대항력과 우선변제권을 부여하고 있습니다
이 경우
권리 선후의 판단의 기준기준시기는 공시일 즉 등기의 경우는 등기일 ,대항력있는 전세는
전입신고 다음날 ,확정일자를 부여받은 경우는 확정일자 부여일등이 그 기준일이 됩니다
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