임대차의 기간과 계약갱신 문제
 


 임대차기간

임대차기간전에 나갈 수 있는지 여부  

2년미만의 임대차를 주장할 수 있는지여부

임대차계약의 해지

임대차계약해지통지 및 보증금반환청구 최고장의 양식  

임대차 계약의 갱신



 

 

임대차기간

임대차기간에 관련된 문제를 이해하기위해서는 다음의 법조문들을 알아야 합니다

민법

제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
① 임대차
기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는
임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월,
임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일

제636조 (기간의 약정있는 임대차의 해지통고)
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를
보류한 때에는
전조의 규정을 준용한다.



주택임대차보호법


제4조【임대차기간등】
1)
기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다
2)
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는
존속하는 것으로 본다.


제6조【계약의 갱신】

1)
임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대 하여 갱신거절의 통지 또는
조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그
기간이만료된 때에 전 임대차와
동일한 조건으 로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에
임대차의
존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

2)2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한
임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다

 
제10조【강행규정】
이 법의 규정에 위반된 약정으로서
임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
 


위에서 본 바와 같이 임대차기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 정한 경우 임대차 기간은
2년으로 간주 됩니다 물론 기간을 약정했으면 약정에 따릅니다



문제점1. 기간 만료전 나갈 수 있는지

제가 경험한 많은 상담사례중에서 임대차기간을 2년으로 정했는데 사정이 생겨서
나가려고 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 알아서 놓고 나가라고 하는 경우가
많습니다 하지만 "계약의구속력"이란게 있어서 계약은 지켜져야 하기 때문에
당사자는 계약시 약정한 기간은 지켜야 합니다

.특별하게 상대방의 채무불이행등이 문제가 되지 않는한 기간전에 나갈 수는 없는 것이지요
이는 법이 부당한 것이 아니라 애초에 당사자 스스로 그렇게 약정한데에 문제가 있습니다
그렇기 때문에 계약서 작성시에 반드시 계약조건등을 신중히 살피고 계약을 하셔야 합니다

문제점2. 기간의 정함이없거나 2년미만인 경우 2년미만의기간의 주장가능 여부

위 법4조1항에 보면 ",,,,본다"라고 규정되어있습니다 이는 법률적으로 의제규정이라해서
2년미만의 임대차계약은 모두 2년계약으로 되는 것으로 이론구성을 할 수 있는 여지도 있습니다

과거에는 전세금을 올리는수단으로 임차인을 빨리내보려는 수단으로 임대차기간을
짧게 설정하는 경향이어서 경제적약자인 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하기위해서 최소한
2년의 기간은 보장하려는 취지로 입법이 되었습니다

하지만 IMF한파로인해 임차인들이 여러이유로 인해서 2년 미만의 임대차기간을 주장하고싶은데
기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 위 법규정으로
인해서 임차인은 2년을 전부 채우고 살아야 할까요? 이에관한 최근의 대법원 판결이 있습니다

임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년미만으로 정한 임대차기간의
만료를 주장할 수 있는  경우와  최소 2년간의 임대차기간 보장규정의 의미

 


대법원1995.10.12.선고95다22283판결

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한
규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고
그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바,
임대차 기간을
2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었
음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.



대법원1996.4.26.선고96다5551,5568판결

 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여
최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을
모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도
임차인에게 불리하지 않은 것은
유효하다


 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의
만료를 주장할 수 있는 것은
임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가
종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에
한정되고,
임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로
갱신되었다는 이유로
같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을
주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다


대법원1995.5.26.선고95다13258판결

임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로,
같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의
확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년
미만의 임대차기간이만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여
우선변제를청구할 수 있다.
 


결론적으로 위 판례를 분석해보면

1) 임대차의 기간의 정함이 없거나 2년미만의 기간으로 약정한 경우에 있어서
임차인스스로 2년미만의 임대차기간을 주장할 수 있고 (임대인이 2년미만주장은 불가능)

2)임대차기간만료후 묵시적기간갱신으로인해 임대차기간이 정함이 없는 것으로 되는 경우는
2년미만의 임대차 기간을 주장하지 못한다는 것입니다
 


임대차계약의 해지

임대차계약을 장래를 향하여 소멸시키는 것을 임대차계약의 해지라고 하는데 이때
임대차기간의 만료전 임대인은 6개월전에  임차인은 1개월전까지 계약갱신을 하지 않겠다는
통지를 하여야 합니다

이때 해지통고는 훗일에 증거로 사용하기위해서 서면인 내용증명우편으로 발송하는 것이
바람직합니다


임대차계약해지통지 및 보증금반환청구의 최고장 의 양식 예시



만일 해지를 않고 당사자사이에 별다른 약정이없이 임대차 기간이 경과하게되면 아래애서 살펴볼
묵시의 갱신이 있게 됩니다

임대차계약의 해지를 위해서는 당사자의 합의로 해지를 인정하기도 하고 ,합의가 않될 경우
당사자가 계약당시에 해지권등을 유보하지 않았다면 채무불이행등의 법정해지사유에 해당하지
않는한 해지 할 수 없게 됩니다

문제는 주택에대하여 경매가 진행될 경우 대항력있는 임차인이 임대차기간이 만료하지 않았음에도
불구하고 임대차게약을 해지해서 임대차 관계를 종료시킬 수 있는가입니다

이에대해서 판례는 대항력있는 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것을 임대차해지의
사표시로 볼 수 있고 그 효력은 배당요구통지가 임대인에게 도달즉시 임대차가 해지로
종료한다고 판시하고있습니다


대법원1996.7.12.선고94다37646판결

[1]임차주택이임차기간만료전에경매되는경우,대항력을갖춘임차인의계약해지권과
우선변제청구권의유무(적극)및그해지의효력발생시기


임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할
때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의
만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그
경우 임차인에게 인정되는 해지권은
임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로
양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수
있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이
생긴다.

[2]임차주택이임차기간의만료전에경매되는경우,대항력을갖춘임차인의배당요구를
임대차해지의의사표시로볼수있는지여부(적극)

임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지
아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지
아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로
볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게
통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로,
경매법원이
위법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면
결국 임차인의 해지의사가
경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니,
임대차관계는
그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이
임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의
통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항
단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한
우선변제권을 인정하여야 한다.




임대차계약의 갱신


1) 경제적 약자인 주택임차인의 주거안정을 보호하기위해서 임대차보호법은 이른 바
법정갱신제도를 도입하여 임차인들을 보호 하고 있습니다

물론 당사자끼리의 합의에의해 임대차게약의 종료후 다시 임대차게약의 조건을 자유로이
정할 수 있습니다 .그럴 경우에는 당사자가 합의한 내용에 따릅니다


문제는 당사자끼리 아무런 합의없이 임대차기간을 도과한 경우에 그
임대차기간에 대한 법적인 문제입니다

2)
주택임대차보호법 제6조【계약의 갱신】

(1)
임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대 하여 갱신거절의 통지 또는
조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그
기간이만료된 때에 전 임대차와
동일한 조건으 로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에
임대차의
존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

(2)2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한
임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다
 
(3) 특별히 어려운 것은 없으므로 설명은 생략합니다  

2년미만의 임대차기간의 주장은 묵시적갱신의 경우는 주장불가하다는 판결
( 위에서 이미 인용했지만 논점상 중복되고 중요하기 때문에 다시한번 소개를 합니다 ) 

대법원1996.4.26.선고96다5551,5568판결

 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여
최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을
모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도
임차인에게 불리하지 않은 것은
유효하다


 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의
만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그
약정 임대차기간이 만료되어 임대차가
종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에
한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로
갱신되었다는 이유로
같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을
주장하는 경우까지 같은
법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다



 
1989.12.30.자로 개정된 주택임대차보호법 제4조의 적용과 같은 날짜로 묵시적으로
갱신된 임대차계약의 존속기간

대법원1992.1.17.선고91다25017판결

임대차기간 만료일이 1989.12.30.인 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 있어
묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전의 임대차와 동일한 조건(존속기간은 제외)으로
다시 임대차를 한 것으로 보아야 하므로 같은 날짜인1989.12.30.자로 개정된
주택임대차보호법의 시행 당시 존속중이던 종래의 임대차계약이 계속되는 것이 아니라 종래의
임대차계약과는 별개의 임대차계약이 그 법 시행 이후에 개시된 것이라고 보아야 할 것이고,
따라서 이에 대하여는 구 임대차보호법이 적용될 여지가 없고 개정된 주택임대차보호법 제4조의
규정이 적용되어 위 계약은 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서
그 임대차기간은 2년으로
의제된다.