민법과 주택임대차보호법상의 임차권의 대항력
 


민법 621조의 임차권의 대항력

민법 622조의 임차권의 대항력

주택임대차보호법상의 대항력




 

 

민법상 부동산임차권의 대항력


1)민법 621조의 임차권의 대항력

주택임차권의 대항력을 살펴보기에 앞서 민법상임차권에 대항력이있는 경우를 살펴보겠습니다

민법 621조 2항에 의하면 부동산임대차는 등기할 수 있으며 등기된임대차는 제 3자에대하여서도

효력이 발생한다고 규정하고 있습니다

이에따라서 부동산등기법 156조도 임차권의 설정,전대의 등기에는임대인,임차인,차임액

,차임지급시기,존속기간,양도전대의 허용여부등이 기재되게 규정하고 있습니다

하지만
민법 621조 1항에의거하여 당사자간에 반대특약이 없으면 임대인에대하여

그 임대차등기에 협력할 것을 청구할 수 있는데, 사회의 관행은 임대인이 임대차등기를

허락해주지 않는 것이 대부분이어서 (결국 반대의 특약이 존재 )실제로 민법상의 임대차의

대항력은 사문화 되었다고 보여집니다



2) 민법 622조의 임차권의 대항력


민법 622조는 "건물의 소유를 목적"으로한 "토지"임대차는 이를 등기하지아니하여도 임차인이

"지상건물을 등기"한때에는 대항력을 갖는다고 규정하고 있습니다

판례는 여기의 등기는 보존등기 뿐만아니라 이전등기도 포함하고 있는 것으로 해석하고 있습니다

민법622조의 대항력의 의미에관해 흥미있는 대법원판결이있습니다

 


대법원1996.2.27.선고95다29345판결

민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한

경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한
제3자에 대하여

임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께

건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의
임대인에 대한 관계에서

임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은

아니다.



대법원1986.11.25.선고86다카1119판결

건물등기의 지번이 토지등기의 지번과 다르더라도 민법 제622조 제1항 소정의 차지권의
대항력이 인정되는 경우


민법 제622조 제1항의 규정은 그 차지상에 임차인이 소유하는 건물의 등기라고

볼만한 등기가 있으면 임차인은 그 차지권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있다는 것으로서

건물등기의 지번이 반드시 토지등기의 지번과일치할 것을 요구하고 있다고는 해석되지

아니하므로 설사 그 표시가 다르다 하더라도 그 지상건물이 등기부상의 건물표시와 사회통념상

동일성이 있고 그것이 임차한 토지위에 건립되어 있어서 쉽게 경정등기를 할 수

있는 경우라면 경정등기 전이라 하더라도 동조 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 한다.

 




 

주택임대차보호법상의 대항력



1) 위에서 설명한 바와 같이 민법상의 임대차등기가 사실상 특약에의해

이루어지지 않으므로 사회적약자인 임차인의 주거생활의 안정을 보호하기위해서

주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친때에는 그 다음날부터

제3자에대해서 대항력을 취득한다고 규정하였습니다



2) 주택임대차보호법상의 대항력취득의 요건과 그 효력은 내용이 복잡하여 항을 바꾸어서

설명드리고져합니다



3) 여기서 지적드리고 싶은 것은 주택의 인도와 전입신고를 마치면 항상 대항력을 갖는 것이

아니고 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날부터 대항력이 생기는데 이 경우 그 날자보다

먼저 등기한 저당권자등의 담보물권자나 전세권자등의 용익물권자 와의 관계에서는

그 등기일(예: 저당권살정등기 )과 임차권 의
대항력취득일의 선후에의해 그 우열이

정해 진다
는 점입니다 단, 소액보증금중 일정액의 경우는 최우선 변제가 보장이 됩니다  

 

4) 여기서 말하는 대항력이란 의미는 임차주택이 제3자에게 양도되었거나 저당권등이 설정된

경우에 그러한 제3자에대한관계에있어서 임대차의 효력을 주장하고,보증금의 반환을 청구할 수

있다는 것입니다 이에 관해서도 항을 바꾸어서 상세하게 설명드리겠습니다


5) 참고로 대항력을 발생하려면
임대차게약은 유효하게 성립하고 있어야 합니다



6) 임대차보호법의 입법취지가 사회경제적약자인 임차인의 보호에 있는만큼 항상 이를 염두에두고

제 홈의 내용을 읽어주시기 바랍니다 하지만 요즘의 IMF의 영향으로 인해서 주택의 소유자들도

임차인 못지 않은 고통을 당하고 있는 바 입법을 통한 양자의 이익의 조절이 필요한 시기라고

생각됩니다 ,



7) 최근 임대차보호법 개정안이 국회에 상정된 관계로 이에 관련된 설명은 법안이 국회를

통과한후에 설명드릴 예정입니다