대법원 1998. 7. 10, 98다15545 건물철거등
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증 금 전액을 배당받지
못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저
우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여
배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수
없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여
경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이
상당하고(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1997. 8. 29.선고 97다11195 판결 등 참조),
이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에
의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될
뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를
승계한다(위 96다53628 판결 참조).
대법원1998.6.26.선고98다2754판결
[1]대항력과우선변제권을겸유하고있는임차인이배당요구를하였으나보증금전액을
배당받지못한경우,그잔액에대하여경락인에게동시이행의항변을할수있는지여부(적극)
,,,,,,(생략-필자-위와 동일한내용입니다) ,,경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여
임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은
경락으로 인하여 소멸하는 것이다.
[2]대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금전액을
배당받지못한 경우, 경락후 새로이 경료된 근저당권에 기한 경매절차에서 우선변제권을
행사할 수 있는지 여부(소극)
대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를
함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의
지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여
그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된
근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만
경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.
대법원1997.8.29.선고97다11195판결
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는임차인이 배당요구를하여 배당표에 전액배당 받는것으로
기재되었으나 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우,
임차인은 경락인에대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지 여부 (한정적극)
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의
두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점,
경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때,
두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는
경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우
보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한
잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고,
보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지
임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이
경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될
때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에
대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가
확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.
대법원1993.12.24.선고93다39676판결
[1] 주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권의 상호관계
임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2제1항, 제2항, 제4조
제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의
양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와
보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고
해석되고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.
[2] 주택임대차보호법상 대항력을갖춘 임차인이 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의
일부에대하여 우선변제를 받은 경우 나머지 보증금에기한 대항력 행사가부
주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는
권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘
임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여
전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한
대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다.
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임대차후에 저당권이 