부동산경매의 절차해설

 



 

 

 개념 정의


1. 경매와 공매

경매는 사인간의 채무변제를위해서 채무자의 부동산을 법원에서 강제매각시켜서 그 매각대금에서
변제받는절차로서 민사소송법으로 규율하고 있으며 경매법을 민사소송법에 흡수해서 폐지시켰습니다

공매는 국가기관이 체납된 세금을 징수하기위해서  체납자의 재산을 강제매각하는절차로서
국세징수법등에 그 근거를 두고 있습니다

2. 강제경매와 임의경매

강제경매는 채무명의에의해서 실시되는 경매로서 채무자소유부동산을 압류,환가하여 그 매각대금을
가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로하는 강제집행절차입니다

예컨데 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 법원에 소송을 제기합니다
이때  임차인이 승소하여도 임대인이 임의이행을 하지 않을 경우에는 임차인은 임대인의 재산을
강제집행하게 되는데 이를 강제경매라고 합니다. 신청에는 집행력있는 정본의 첨부가 필요합니다  


임의경매에는 두가지 종류가있는데 먼저 실질적경매로서 저당권,질권등의 담보물권실행으로서
행해지는 것과 민법,상법기타 법률의 규정에의해 재산의 보관,정리,가격보존등의목적으로행해지는
형식적경매가있습니다 ,둘다 임의경매에 포함되며

보통은 전자를 지칭하는데, 쉽게 이해하자면 보통 은행등이 대출을해주고 채무자가 변제하지지
않을 경우에 채무자의 부동산에 담보로 설정한 저당권을 실행시키는 경매로 이해하시면 됩니다
임의경매에는 집행력있는 정본은 불필요하고 저당권이 설정된 등기부등본을 첨부하여야합니다


 경매절차의 순서
 





배당신청등의 심층적인 이해를 위해서는 경매절차의 윤곽을 알아야 합니다 ,참고하십시오
차후에 소송메뉴에서 좀더 상세하게 다룰 예정입니다  

신청

채권자의 경매신청

부동산소재지 지방법원

 

 

 

압류효력

법원의 경매개시결정

개시결정에대한이의 ->즉시항고

발생과

개시결정의 정본송달 (채권자,채무자,소유자)

개시결정일로부터 3일이내

경매의준비

경매신청기입등기촉탁 (등기소)

접수일로부터 2일이내

 

집행관에대한 현황조사명령

부동산현황,점유관계,보증금등조사

 

평가명령 및 최저경매가격의 결정 (감정인)

보전처분

 

경매의준비(각종통지및최고)공무소등에 최고

채권신고의 최고

 

물건명세서의 작성,비치

경매기일 1주일 이전까지

 

 

 

환가절차

경매기일의 지정,공고

게시,신문공고의뢰 이해관계인통지

 

경매기일의실시

신문공고 의뢰일로부터 20일이내

 

경락기일

이때까지 배당요구를해야함

 

경락허부결정 (경락허가결정)

이해관계인의 즉시항고가능

 

경락허가결정의 확정

선고 후1주일내항고없는 경우

 

대금지급기일 지정

기록송부를받은날로부터 3일이내

 

대금지급기일에 경락인의 대금납부

경락인소유권취득 이전등기 인도명령

 

 

 

만족절차

배당기일지정 소환,계산서제출의 최고

대금납부후 3일이내

 

배당기일 배당표의확정과 배당실시

배당기일은대금납부후 2주일이내

 

 

 


참고사항

1) 신경매

유찰된 경우, 곧 경매기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는때에 제608조제1항의 우선권을
해하지 아니하는 한도에서 법원은 최저 경매가격을 상당히저감하고 신경매기일을 정하여야한다. (민사소송법 제631조1항)

법 제635조(경락허가에대한 이의사유)와 제635조(경락의불허)의 규정에 의하여 경락을 허가하지
아니하고 다시 경매를 명하는때에 직권으로 신경매기일을 정하여야한다(동법 제637조)

2) 재경매

경락인이 대금 지급기일에 그 의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는때에는
법원은직권으로 재경매를 명하여야한다(동법 제648조)