주택임대차보호법상의 주택의 개념범위문제
 

건물의 요건

주거용건물인지의 판단기준

주거용건물로 인정되는 경우

판단의 기준 시기

대지의 포함여부

미등기무허가건물 양수인의지위

건물의 일부가 주거이외의 목적으로 사용되는 경우

다가구용단독주택과 다세대주택의 문제

주택임대차보호법 제2조

이 법은 주거용건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 "일부"의 임대차에
관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 "일부"가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다


독립된부동산으로서의'건물'의요건

대법원1996.6.14.선고94다53006판결  독립된 부동산으로서의 건물이라고 함은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 법률상 건물이라고 할 수 있다

주택임대차보호법제2조소정의주거용건물에해당하는지여부의판단기준

대법원1995.3.10.선고94다52522판결 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

위 두가지 요건의 판례를 충족한다면 다음의 경우는 "주거용"건물로 인정됩니다

1) 등기된건물이건, 마등기건물이건 묻지 않는다 2) 무허가건물,건축허가를 받았으나 준공검사를필하지 못한 건물 3)가건물 4) 시청이나 구청등에 구비되어 있는가옥대장이나 건물대장의 용도란에 "주거용"으로 기재되어 있지 않은 경우 5) 공부상 공장용건물이나 창고용 건물이 라도 건물의 내부구조를 주거용으로사실상 변경한 경우 6) 비주거용건물에 세들어살다가 주인의승락을 받아서 개조하고 거주하는 경우 등이라면 사실상 주거로 사용하는 경우 주거용건물로 보호를 받게 됩니다

 주택인지여부의 판단의 기준시기는 임대차계약의 체결시입니다
즉 임대차계약당시 주거용건물로 임차했는지 비주거용으로 임차했는지 여부가 기준이 됩니다  

주거용건물인정여부에 관한 대법원판결

사례들을 통해서 주거용인지 여부를 살펴보겠습니다

주택임대차보호법의 적용대상인 '주거용건물'의 의미는 대지를 제외한 건물만을
뜻하는지여부(소극)

대법원1996.6.14.선고96다7595판결 .  임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다.

미등기 무허가건물을 양도 받아 사실상 소유권을 행사하는 양수인이 주택임대차보호법
제3조 제2항 소정의 임대주택 양수인에 해당 하는지 여부(적극)

대법원1987.3.24.선고86다카164판결 .주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이 전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다

건물의 일부가 주거이외의 목적으로 사용되는 경우

실제서민들의 생활형태는 돈이부족하여 영업점포와 주거를 함께 사용하는 경우가 많습니다
예를 들어서 세탁소나 비디오대여점을하면서 그 일부를 주거용으로 거주하는 경우입니다
이런 경우를 논란의 여지가 있습니다 다음에서 살펴보기로하겠습니다  

주택임대차보호법제2조후단의규정의적용대상

대법원1988.12.27.선고87다카2024판결 .  동법 제2조의 후단 규정은 반드시 주된 목적이 주거용에 있는 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우만을 대상으로 하는 것은 아니다.

공부상 단층작업소 및 근린생활시설로 실제주거용과 비주거용으로 겸용 되고있는건물(적극)

대법원1995.3.10.선고94다52522판결 .건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한다

방2개와주방이딸린다방(소극)

대법원1996.3.12.선고95다51953판결 .방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다

판례와 학설등에 따른 해설

어떠한 건물이 일부를 비주거용으로 사용하고 있는 경우 그것이 임대차보호법의 적용을 받는 주거용건물인지는 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이아니라,실제용도를 고려하고,나아가 구체적인 경우에 전체검물과 당해임차부분의 구조와 형태,이용관계,실제로 임차인이 주거용으로 사용하는지등을 고려하여 합목적적으로 결정되어야합니다 (판례의 대체적인 입장 ) 하지만 실제로 이의 판단은 일반인등에게는 애매하여 명확한 기준설정이 곤란한데, 위 사례로부터 추청컨데, 당해임차부분에서 ( 예: 건물의 구획된부분) 주거용으로차지하는 부분의 면적과 비주거용으로 사용하는부분의 면적비율, 그리고 당해 임차건물이 임차인에게 있어서 유일한 주거지인지의 여부등이 중요한 판단기준으로 작용하고 있는 것 같습니다 그러므로 위에서소개한(위에서 두 번째판결)판례에 입각해서 구체적인 사례를 검토하여야 할 것입니다 이에 입각해서 정리하여보면 1) "비주거용건물"의 일부가 주거용으로 사용되는 경우 - 이는 비주거용건물이기 때문에 보호를 받지 못합니다 2) "비주거용건물"을 주인의 승낙을받아서 개조한 경우 - 주거용으로 인정됩니다 3) "주거용건물"의일부가 비주거용(예:세탁소)으로 사용되는 경우 위 판례의 기준에 입각해서 구체적인 경우를 살펴보아야 합니다 ,결국은 법원이 판단할사항입니다

 다가구용단독주택과 다세대주택문제

대법원 1997. 11. 14, 97다29530 주택건설촉진법 제3조에 의하면, 제2호에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 제3호에서 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 그 위임을 받은 같은법시행령 제2조 제1항에서 공동주택의 종류를 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 규정하고 있고, 한편,건축법시행령 제2조 제1항 제13호 [별표 1]은 용도 분류에 따라 주택을 단독주택과 공동주택으로 , 다시 단독주택을 단독주택, 다중주택, 공관으로, 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있으며, 위에서 본 바와 같이 위 건물은 건축법상 단독주택으로 건축되어 준공된 다음 건축물관리대장 및 등기부에 단독주택으로 등재된 점에 비추어 건축법이나 주택건설촉진법상 위 건물은 단독주택으로 보아야 하고, 한편, 주민등록법시행령 제5조 제5항은 주민등록 관계 서류에 시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 두는 경우에 한한다.), 읍·면·동, 리, 지번의 순으로 주소를 기재하되, 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재한다라고 규정하고 있다. 그러므로 이 사건에 있어서 위 000의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물과 같은 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 피고측이 위 000의 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 피고 등이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 000가 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.