임대차의 내용으로서 임차인/임대인의 권리와 의무


임대인의 권리와의무

목적물을 사용수익하게할의무

수선의무

비용상환의무

임대인의 담보책임

임차인의 권리와의무

사용수익권

부속물매수청구권

차임지급의무와 증감청구권

임차물보관의무

임차물반환의무




 

 

임대인의 권리와 의무



1. 목적물을 사용수익하게할의무

목적물을 임차인에게 인도할의무와 방해제거의무

민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를
유지하게 할 의무를 부담한다.

제624조 (임대인의 보존행위, 인용의무)
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지못한다.

2.수선의무

임차권은 채권으로서 목적물의 사용수익에 필요한 의무는 임대인이 부담합니다

임대인이 수선의무를 부담하게되는 임대목적물의 파손장해의 정도등


대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에필요한 상태를
유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이
임차인이
별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것
이어서 임차인의
사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는
상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.


임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를
면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고
있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한
특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이
그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다

할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과
같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.



대법원1989.6.13.선고88다카13332,88다카13349판결

임차인이 누수현상이 있던 건물지하실을 인도받고 임대인과의 약정에 따라 지하실 사용에 필요한
전기, 전등공사와 방수시설보완공사를 완료한다음 이를 의약품 및 의료기구 등의 저장창고 등으로
사용해 왔다면 다소의 누수현상이 있더라도 임대인에게 지하실을 사용수익할 상태를 유지할
의무위반이 있었다고 단정하기 어렵다.

임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의
의무와 임차인의차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를
불이행하여
임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할
수 있으나, 수선의무불이행으로 인하여
부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할
경우에는
그 지장이 있는 한도내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을
거절할 수는 없으므로 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다

임차목적물인 건물지하실 부분의 사용불능으로 인하여 그 차임의 차액이감액되었다면 보증금 중
지하실부분 상당액의 반환청구나 그 지연손해금청구는 허용될 수 없다


 
대법원1987.4.14.선고86다카1705판결

 가옥임대차에 있어서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용수익하게 할 의무가 있고 그
의무내용에는 목적물의 수선의무도 포함되는 것인 바, 가옥임차인이 건물의 부엌벽의 균열을
발견하고 임대인에게 보수를 요구하고 임대인도 그 위험을 인식하여 곧 보수하여 주겠다고 약속하
고서
그 이행을 지체하고 있던 중 위 벽이 무너짐으로 말미암아 인명사고가 발생하였다면,

공작물을 직접점유자인 위 임차인으로서는 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였다고
볼 것이므로 결국 그 소유자인임대인이 위 사고에 대한 손해배상책임을 질 수 밖에 없다


대법원1986.6.24.선고85도2070판결

임차인이 사용하던 방문에 약간의 틈이 있다거나 연통 등 까스배출시설에결함이 있는 정도의
하자는 임대차 목적물인 위 방을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 볼 수 없고 이는 임차인의
통상의 수선 및 관리의무에속하는 것이므로 임차인이 그 방에서
연탄까스에 중독되어사망하였더라
도 위 사고는 임차인이 그 의무를 게을리 함으로써 발생한 것으로서 임대인에게 중과실치사의
죄책을 물을 수 없다.
 



3.비용상환의무

임차인의 필요비 유익비 상환청구권


제626조 (임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의
보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을청구할 수 있다.
② 임차인이
유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가현존한
때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다
이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

4.임대인의 담보책임

임대차는 유상계약이므로 매매에관한 담보책임규정이 준용된다 (민법 567조)




임차인의 권리와 의무



1.사용수익권

임대차가 타인의 물건의이용에 중점을 둔 채권이기에 임차인권리의 중심이 됩니다

사용수익의 방법,정도는 당사자사이의계약 혹은 목적물의성질등에의해서 정하여진
용법에 따라서 사용하면됩니다

임차인이 임대차계약 종료후 임차목적물을 계속 점유하였으나
본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우


대법원1998.5.29.선고98다6497판결

 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인
이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는
하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을
얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의
부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한
나머지 보증금의 반환의무는
동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이
동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게
보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에
빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는
불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을
명도시에는
임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는
하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은
해주지 않는다.
임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로
한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신
원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아,
임차인이 계약서의 조항에 의한
원상복구의무를 부담하지 않는다
고 본 사례
 


민법제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)
① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.



사용수익권의 대항력은 항을 바꾸어서 자세히 설명드리겠습니다



2 부속물매수청구권

민법제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여
임대인의 동의를 얻어 이에 부속한
물건이 있는 때에는
임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

임차인의 매수청구의 대상이 되는 '부속물'의 범위와 판단기준 등


대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결

민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된
물건으로
임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에
객관적인 편익을 가져오게 하는 물건
이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의
특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라
할 수없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와임대차계약 당시
당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의환경 등
제반 사정을 참작하여 정하여
지는 것이라 할 것이다

 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을경영하면서 음식점영업의
편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인편익을 가져오게 하는 것이라고 볼 수 있다


대법원1992.9.8.선고92다24998,92다25007판결

 갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신
을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체
청구하지 아니하기로 약정하였고병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비
등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할것이고
또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도없다


대법원1990.1.23.선고88다카7245,88다카7252판결

임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은민법 제646조에 의한
부속물매수청구권이 없다.(매우중요한판례)


대법원1983.2.22.선고80다589판결

 
'임차인이 임차건물을 증.개축하였을 시는 임대인의 승락유무를 불구하고그 부분이 무조건
임대인의 소유로 귀속된다'고 하는 약정
은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의
변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정의
특별한 사정이 없는 한
유효하다

 
건물자체의 수선 내지 증.개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의구성부분을 이루고
독립된 물건이라고 보이지 않으므로
임차인의 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없다


 임차인이 건물을 임차하여 상당한 부분을 증.개축하였다 하여도 특별한사정이 없는 한 그
사실만으로는 건물의 소유권이 임차인에게 귀속된다고볼 수 없으므로 이러한 사정만으로
임대인으로부터 건물을 매수하여 소유권보존등기를 경료한 자가 그 소유권에 기하여 명도를
구하는 것이
권리남용이 된다고 할 수 없다.

 

3. 차임지급의무와 증감청구권

차임은 금전에 한하지 않으며 후급이원칙이지만 임의규정이므로 특약으로 배제가 가능합니다

이에관해서도 항을 바꾸어서 설명드리겠습니다



4. 임차물보관의무

주임차인은 임차물자체를 반환할의무를 부담하므로 반환의 전제로서 선량한관리자의 주의로서
임차물을 보관하여야 합니다

이 의무위반이 있을 경우에 임차인은 채무불이행으로 인한 손해배상책임이 생기게 됩니다
( 예: 임차인실수로 불을내어 방의 일부를 태운 경우 )

제634조 (임차인의 통지의무)
임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이
임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다

제624조 (임대인의 보존행위, 인용의무)
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.

제625조 (임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여임차의 목적을
달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

참고로 임차인은 목적물사용에있어 당해목적물의 용법에 맞게 사용해야합니다
주택은 아니지만 이와 관련된 판례를 보겠습니다

대법원1994.12.2.선고93다31672판결

계약서상명칭이 사용대차계약으로 되어있더라도 임대차계약에 해당한다고 인정

갑과 을 사이에 을이 갑 소유의 토지에 공원을 조성하여 그때부터 일정기간 동안 그 토지를
사용·수익하되 기간이 종료한 때에는 을이 건립한 공원시설물 및 공원운영에 필요한 일체의
권리를 갑에게 무상 양도하기로 약정되어 있고, 부대계약서에 을이 설치할 시설물의 단가 및
총액이 명시되어 있다면, 을의 그와 같은 의무는 토지의 사용과
대가관계에 있다고 할 것이므로
갑과 을 사이에 체결된 대차계약은 그 계약서상의 명칭이 사용대차계약으로 되어 있다 하더라도
임대차계약에 해당하는 것으로 봄이 상당하다


임차인의 용법준수의무위반을 임대차관계의 계속을 현저히 곤란하게 하는 배신행위로 보아
계약해지를 인정


위 대차계약을 체결함에 있어 부대계약으로 을이 그 토지 위에 설치할 시설물내역을 정하는 한편
그 외의 공원시설은 갑·을의 합의로 결정하기로 약정하였다면, 그 약정의 취지는 그 토지가 갑의
묘역으로서 선조의 분묘가 다수 설치된 곳이라는 점을 감안하여 공원시설물의 종류 및 그 설치장
소 등을 결정함에 있어 갑의 의사를 반영하고자 함에 있는 것으로 인정되므로, 갑의 명백한
반대에도 불구하고 산림을 훼손하여 대지를 조성한 다음 그 곳에 연면적이 2,500㎡에 달하는
청소년회관건물을 신축하는 공사에 착공한
을의 행위는 그 대차관계의 계속을 현저하게 곤란하게
하는 배신행위에 해당한다 할 것이어서
이와 같은 경우에는 갑은 그 대차계약을 해지할 수 있다고
보아야 한다고 한 사례



5.
임차물반환의무

임차인은 임대차게약이 종료한때에는 임차물 자체를 반환해야할의무가 있습니다
이를 위반한때에도 임차인은 손해배상책임이 있습니다 ( 예 화재로 집이 타버린경우)

대법원1994.2.8.선고93다22227판결

임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한
손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유에 의하지 아니한 것임을 입증할
책임이 있으며, 임차물이 화재로 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명인 때에도 임차인이
그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을
입증하여야 한다.



임차인의 보증금반환청구권과 임대인의 목적물반환청구권은 동시이행관게에 있습니다

이에대해서도 관련부분에서 상세하게 설명드리겠습니다

대법원1998.7.10.선고98다15545판결


[1]대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금전액을 배당받지
못한 경우,그잔액에대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)

 주택임대차보호법상의
대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저
우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여
배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수
없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여
경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다
고 봄이
상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조
제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될
뿐이므로,
경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를
승계한다.

[2]임대차종료후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여
임차목적물을 계속점유하는 경우,손해배상의무의 존부(소극)  및 부당이득반환의무의  존부(한정적극)

 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고
남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에
기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는
불법점유라 할 수 없어 그로 인한
손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면
부당이득으로서 반환하여야 한다.

[3]대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금중 일부만을
배당받은후 임차목적물전부를 계속하여 사용·수익하는 경우,배당받은 보증금에 해당하는
부분에대한 부당이득반환 의무의 존부 (적극)

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나
보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을
때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에
대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된
다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그
임대 부분의
적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에
해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할
것이어서 이를 반환하여야 한다.

.



대법원1990.10.30.선고90다카12035판결


[1].이미 시설이 되어있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차 종료로 인한
원상회복 채무의 범위

  전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터임차하여 내부시설을
개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가
있다고 하여도 별도의 약정이없는 한 그것은
임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가
임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지
그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할
의무가 있다고 할 수는 없다.

[2].임차인이 임대차종료로 인한 원상회복 의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을
완료한 경우 임대인이 입은 손해의 범위

 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여
임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로자신의 비용으로 원상회복을 완료한
날까지의 임대료 상당액이 아니라
임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의
임대료상당액이다