우선변제요건으로서의 확정일자
 

임대차보호법 제3조의2와 그 입법취지

확정일자란?

확정일자에기한 우선변제효력의 발생시기

확정일자를 부여받는 방법

확정일자관련 계약서 작성문제

확정일자의 효력 -우선변제권

변제순위의 예제

여러명의 임차인이 확정일자를 받은 경우 배당순서
 

임대차보호법 제 3조의 2
 

주택임대차보호법은 3조의 2항에서  "제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를
갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시
임차주택(대지를포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을
변제받을 권리가있다"  라고 규정하고 있습니다  

여기서는 이 규정의 의미와 내용에 대해서 간략하게 설명드리고져 합니다 ,이는 임차인에게있어
매우 중요한 규정이므로 내용을 자세하게 살펴보시기 바랍니다



입법취지

물권(예:저당권)과 채권(예:임차권)이 경합하게 될 경우 우리 민법은 물권이 우선하게 되어있 습니다.하지만 이렇게 되면 사회적약자인 주택의임차인들의 주거생활의 안정이 위협을 받게 되기 때문에 특별법인 주택임대차보호법을 제정하여 일정한 대항요건과 확정일자를 부여받으면 채권에 불과한 임차권이 후순위물권에 우선하게 되는 특례를 규정하게 된 것입니다 즉 확정일자를 부여받은 경우와 부여받지 않은 경우에있어서 변제순위의 변동을 초래합니다 최근 경남마산시의회가 " 주택임대차계약증서 확정일자 부여 업무 조례안"을 제정하여 동사무소전입신고 담당직원이 전입신고하러온 세입자에게 확정일자인을 받도록 권유하는 것을 조례로서 입법화 했으며 이는 매우 바람직스러운 현상으로서 좀더 전국적으로 확대 시행되어야 한다고 생각합니다   하지만 유감스럽게도 1999년 4월 마산시 확정일자부여업무조례는 대법원에서 무효판결을 받았습니다 , 그에관해서는 여기를 클릭해 보십시오

확정일자부여

확정일자란?

확정일자는 공적기관인 법원이나 공적증명력을 인정할 수 있는 공증인등이 그날자에
그문서가 존재하였음을 인정하고 ,바로 그 문서에 도장을 찍어주거나 확정일자부번호를 써넣는
것입니다   민법부칙제 3조에도 근거가있습니다

확정일자를 받아서 우선변제를 청구할 수 있는 경우는

1) 임대차목적물이 공매나 경매되는 경우입니다
즉 매매로 인해서 임차물의소유주가바뀔 경우에는 확정일자는 문제되지 않습니다

2) 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자까지 갖춰어야합니다
대항요건도 갖추지않았는데 확정일자만 갖추었다고 해서 우선변제권이 인정되지는 않습니다

참고로 선순위저당권이 존재할 경우 경매시 경락인에게 대항할 수 없지만
이때 대항요건(전입+인도)과 확정일자를 갖추었다면 후순위물권인 저당권자에는 우선하여
변제받을 수 있습니다

3) 확정일자제도로 우선변제받는 금액에 관한 제한은 없습니다
즉, 순위에따른 배당잔액이 존재하는한 우선변제받을 수 있는 것입니다  

참고판례-주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권의발생시기

대법원1998.9.8.선고98다26002판결 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우,우선변제권 발생시기 주택임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은, 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. 대법원1997.12.12.선고97다22393판결 주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다

확정일자를 부여받는 방법
 

1) 확정일자는 임차인단독으로 즉 임대인의 동의없이 혼자서도 받을 수 있습니다


2) 확정일자부여는 비용이 무척 저렴합니다 ( 1천원정도 )


3) 법원의 등기과나 등기소 ,공증사무실등에서 확정일자를 부여해주고 있습니다
최근 읍면동사무소등에서도 확정일자를 부여해주고 있습니다


4) 확정일자는 절대로 소급해서 찍어주지 않으며 ,법원이나 공증사무실등에
확정일자부를 작성비치하도록 하고 있습니다


5) 대항요건을 구비했다면 확정일자의 효력은 확정일자를 받은날에 발생합니다 하지만
확정일자를 먼저 받고 나중에전입신고를 한 경우에는 전입신고 다음날이 효력발생일이 됩니다
(물론 주택의 인도는 미리 받아야한다는전제입니다 즉,모든요건을 최후에 구비한시점이 기준입니다 )
하지만 위 판레의 해석여하에 따라서는 확정일자 받은 다음날로 확정일자의 효력이 발생한다고
해석할여지도 있으나 이미 인도와 주민등록을 모두마친 경우에 있어서 확정일자만 나중에
받을 경우는 확정일자를 받은날부터 효력이 발생한다고 해석이 됩니다
( 학설이 갈릴소지도있습니다 )

6) 확정일자를 언제까지 구비해야 우선변제권이 인정되는가?


소액임차인의 최우선변제의 경우는 " 경매개시등기가 경료되기전"까지 대항요건(인도+전입)을
갖추어야하지만 확정일자부임차인의 경우는 그 시기에 제한이 없기 때문에 배당요구의 종기인
"경락기일"까지 확정일자를 갖추면 우선변제권을 취득합니다


최신 대법원판례:99다7992 99. 6. 11. 대법원- 아파트 동호수기재빠진 임대차확정일자 유효



확정일자를 부여와 관련된 몇가지 문제

확정일자는 매우 중요하므로 이에 관한 몇가지 문제점을 집어봅니다

집주인이 바뀌는 경우 기존 계약서는 유지해야하는가? 새로작성해야하는가? 전세 계약기간중 집주인이 바뀌었다고 기존 계약서를 없애고 새 계약서를 작성하면 않됩니다. 기존계약서상에 화정일자인을 받아둔 경우라면 더더욱 기존게약서를 유지함이 현명합니다 집주인이 바뀌더라도 새로 계약서를 작성하지 말고 기존 계약서를 유지해야 기존 임대차 관계가 그대로 승계된다. 전주인과 계약 당시의 확정일자인, 전입신고 등이 유효해 새 집주인이주택을 담보로 제공하더라도 우선적으로 전세금이 보장됩니다. 계약변경내용에 대해서는 기존 계약서의 공란에 기재하면 됩니다. 전세금 증액,감액과 계약서의 작성 전세금이 증액된 경우 기존계약서에 이를 기재하고 다시 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 증액부분은 확정일자를 새로 받은 날로부터 보장됩니다(판례). 반대로 전세금이 감액된경우 확정일자를 새로 받지 말고 기존 계약서에 변경된내용만 기재하면 됩니다. 확정일자계약서를 분실한 경우 확정일자가 찍힌 계약서를분실할 경우에는 확정일자를 안받은 것과 같습니다. 경매에 집이 넘어가면 전세보증금이 보장되지 않습니다. 등기소나 동사무소에서 임차인이나 임대인의 관계, 전세금 등의 내용을 기록하지 않기 때문에 계약서를 분실하면 이를 재작성해서 확정일자를 받아야 하며, 그때부터 효력이 발생합니다.(비소급효)

확정일자의 효력

확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는경우 경락으로 임차권이 소멸하여
경락인에게대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나,
확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다.

따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는효력이있습니다
이에관해서는 다음에 자세하게 설명하겠습니다  

주민등록 재전입경우 확정일자일과 재전입중 어느것이 기준일이 되는가?

대법원 1998. 1. 23, 97다43468 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결 등 참조). 따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이라 하겠다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 주택의 임차인으로서 피고의 근저당권설정등기 이전인 1995. 6. 16. 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 같은 해 7. 10. 무렵 그 주택에 입주하기는 하였으나, 피고가 1995. 12. 16. 이 사건 대지 및 건물에 관하여 근저당권설정등기를 마친 이후인 1996. 1. 26. 그 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전하였다가 같은 해 2. 27. 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 사실을 인정한 다음, 원고는 1995. 7. 10. 무렵 취득한 임차권의 대항력을 1996. 1. 26. 주민등록의 일시 이전으로 인하여 이미 상실하였고, 그 후 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 1996. 2. 27. 종전의 그것과는 동일성이 없는 새로운 임차권의 대항력을 재차 취득한 셈인데, 그 대항력의 취득시기가 피고의 근저당권설정등기 이후임은 역수상 분명한 만큼, 원고가 새로이 취득한 임차권의 대항력으로써 그 취득 이전의 근저당권자인 피고에게 대항할 수는 없는 것이고, 따라서 원고로서는 그 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 시기에 관계없이 그 전세보증금을 이 사건 대지 및 건물에 관한 경락대금에서 피고보다 우선하여 변제받을 수는 없다고 판단하였는바, 이를 위에서 본 법리와 기록과 대조하여 살펴보면, 원심의 그 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 상고이유의 주장은 이유 없다.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정취지 및 같은규정에 의하여 우선변제권을 갖는
임차보증금 채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계(=평등배당) 와 가압류채권자가
주택임차인 보다 선순위인지 여부의 판단 기준

.대법원1992.10.13.선고92다30597판결 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에있게 된다. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다.

변제순위 예제

1. 확정일자를 부여받지 않은 경우

주택경락가격이 6000만원일 경우
1월1일 근저당 3000만원 설정( 물권 1순위) -> 2월1일 전세 3500만원(채권2순위:인도 및 전입완료)
-> 3월1일 근저당 4000만원(물권 1순위)

이 경우 선순위 저당권이있으므로 경락인에게 대항할 수 없으며 나아가  한푼도 변제받을 수 없습니다
결국 집을 비워주고 경매에서 아무권리도 주장하지 못하는 불행한결과가 초래됩니다

즉 1월1일 근저당권이 6000만원중 3000만원을 가져가고 ,그다음으로 물권인 3월1일근저당권자가
잔액3000만원을 가져갑니다 이때 3월1일근저당권자의 채권도 부족하게되며 후순위인 2월1일의
전세권자가 변제받을 수 있는 금액은 없습니다 ,나아가 중감임차인이라서 대항력도 없습니다


2. 확정일자를 부여받은 경우 (위사례의 경우 )


확정일자를 받았다면 변제순서가 달라집니다 ,물론 이 경우도 대항력은 없지만,중간의 임대차가
확정일자를 갖춤으로써 배당에있어서 우선변제권을 가지기 때문에 1,2,3모두 1순위이고
시간순서에따라서 배당이됩니다

즉 먼저 1번저당권자가 300만원을 가져가고 , 다음으로 임차권자가 나머지 3000만원을 가져가며
3순위인 3월1일의 근저당권자는 한푼도 변제받지 못합니다  

수인의 임차인이 확정일자를 받은 경우의 배당순서
 

예컨데 한집에 여러명의 임차인이 거주하는 경우 그들상호간에 당해 주택이 경매되는 경우
우선변제되는 순서가 문제됩니다 이 경우도 순위의 원칙이 적용됩니다 즉 주택의인도와
전입신고를해서 대항력을 갖출 것을 전제로 할 때 ( 인도,전입요건을 갖추지 못했으면 확정일자
를 받아도 우선변제 청구가 불가능합니다 ) 전입신고 ,인도 ,확정일자중에 가장 늦게 요건을
구비한시점을 기준으로 배당이 됩니다

예를 들어서 같은 임차인간이어도 모두 인도 ,전입요건을 구비한 경우는 확정일자를 먼저
받은 사람이 배당에있어서 우선합니다