대항력의 발생요건으로서의 주택의인도(점유)문제
 

점유의취득

점유의 유지

임대차등기명령

점유의 취득

1)주택임대차보호법은 3조 1항에서 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날부터

대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다 그에따라서 임차인은 먼저 목적부동산을 인도 받아야 합니다

2)인도라는 것은 점유의 이전을 말하는 것입니다

그러나 현실의 인도로서 임대건물에 이전거주하는등 현실의 인도에 한하지 않고

간이인도 ( 예: 임차인이 될자가 이미 어떤사유로 목적물을 소지하고 있는 경우 점유이전의

합의만으로 인도가 이루어 지는 것 )로서도 가능합니다


3) 여기서 주택의 인도가 있느냐 여부의 판단기준은 사회통념입니다

물건에대한 점유의의미에 대한 대법원의 판례로 대법원1992.6.23.선고91다38266판결 ,,,,,,물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보여지는 객관적 관계를 말하는 것으로서 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관염에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이며, 특히 임야에 대한 점유의 이전이나 점유의 계속은 반드시 물리적이고 현실적인지배를 요한다고 볼 것은 아니고 관리나 이용의 이전이 있으면 인도가 있었다고 보아야 하고,,,,,,이하 생략 이에 관한 고등법원의 판례 (서울고등법원 1997.4.9 )가 있는데 주택임대차보호법소정의 주택의인도라함은 주택에대한 점유 즉 사실상의 지배가 사회통념상 또는 거래 관념상 임차인에게 이전되는 것으로서 인정되는 사실이 있으면 족하다고 할 것인데 임대차게약직후 임차인이 임차주택의 출입문 열쇠를 교부받은이상 임차주택에 대한 사실상의 지배의 이전으로 임차주택의 점유는 임차인에게 이전하였다 할 것이고 그후 임차인이 임차주택을 전대하였다 하더라도 임차인의 점유는 간접점유의 형태로서 게속되는 것이라 할 것이다

4) 점유개정이나 목적물반환청구권양도에의한 인도로는 주택의 인도가 행해지지 않았다고

보는 것이 다수설입니다 판례는 아직 검색이 되지 않고 있는 것으로 봐서 아직은 없는 것

같습니다

점유의 유지

1) 주택의 점유도 게속적으로 유지해야합니다

중간에 완전히 이사를 간다거나 할 경우 대항력은 상실되게 됩니다

점유보조자나 가족등이 점유를 게속할 경우는 물론 점유가 인정이 됩니다

나아가 전차인(임대인의 동의를 얻은 적법한 전대차이어야합니다 )을 통해서 간접점유 하는

경우도 점유가 인정이 됩니다  

2) 실제로 제가 상담한 많은 분들이

아파트를 분양받고 입주를 하려고 하는데 ,기존의 임대차보증금이 빠지지 않자

일단 이사부터하고보는 ( 보증금은 천천히 받자는 생각 )경우가 있습니다

하지만 이는 위험한 행동으로서 대항요건으로서 주민등록만을 중시한 나머지

주택의 인도(점유)문제를 경시한 까닭입니다

이럴 경우 개정안에 있는 임대차등기명령제를 이용하던가 아니면 최소한

이사를 완전히 가지 말고 큰짐등을 남겨주고 가끔씩와서 관리하거나 자고가고 ,

집주인의 동의를 얻어서 전대차를 하거나 하는 등의 주의를 기울여야 합니다

 

대법원1988.4.25.선고87다카2509판결 대항력을 갖춘 주택임차인이 그임차권을 적법하게 양도또는임대한 경우 임차인이갖는 위임차권의 대항력의 존속여부(적극) 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유 와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.   주택임차인이 그임차권의 대항력을취득한후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한자에 대하여 위 주택의 전차인이 위임차인의 임대보증금 반환청구권에기한 동시이행항변권을 원용할수있는지여부(적극) 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게되는 것이고 따라서  그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유,사용할 권리를 갖게 된다.

3) 점유를 계속해서 유지해야할시기는 대법원은 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고

있어야 한다고 밝히고 있습니다


4) 이러한 문제로인하여 이사를 가고 싶어도 방이 빠지지 않는 임차인들이 싫어도 계속

당해 임차주택에 머물러 살 게 되는 바 개정임대차보호법안에서는 이런 문제점을 보완하기

위해서 이른 바 "임대차등기명령제"를 신설키로 했습니다

임대차 등기명령제에 관해 간단하게 살펴보기로 하겠습니다
 

 

임대차등기명령제도 1) 개념 임대차기간이 만료됐으나 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하면 법원은 직권으로 임차권등기명령을 내릴 수 있는 제도입니다   2)입법취지 임대차 기간이 끝났으나 전세보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 새아파트분양등이나 직장이전등으로 인해 등으로 이사를 가야할 경우 이사를 가면 대항력의 요건인 주택의 점유요건을 상실하게 되는 바 이사를 못가거나 혹은 보증금 반환을 보장받지 못한채 이사를가야만 하는 불편을 해소하기 위해서 .법원의 등기명령으로 대항력을 유지하면서 이사를 갈 수 있도록 하는 데 목적이있습니다  따라서 이 제도가 도입되면 임차인은 임차권등기명령에 따른 등기를 확인 하고 이사를 가면 보증금을 반환받을 수 있게 되는 것입니다 이는 민법 621조에따른 임대차등기가 사실상 사문화 된 상태에서 법원의 등기명령으로 임대차등기를 할 수 있게 되어 매우 실효성이 높을 것으로 예상이 됩니다 3) 요건 - 추후 보충예정 4) 효력 - 추후보충에정 5) 문제점 - 추후 보충예정 .