대항력의 발생요건으로서의 주민등록 전입신고 문제
 


전입신고 있는지 여부의 판단기준

전입신고에 관련된 주의해야할 사항

다가구용단독주택과 다세대주택의 구분기준

전입신고와 전출신고가 다를 경우

다가구용단독주택의 같은건물내에서 이사한 경우

법인의 전입신고 확정일자문제

잘못된현관문의 표시대로 전입신고한 경우

동호수표시없이 지번만으로 신고한 경우

특수주소 변경의 경우

전입신고후 보존등기과정에서동호수가 틀려진 경우

전입신고후 준공검사과정에서 동호수가 바뀐 경우

담당공무원의 착오로 전입신고가 잘못기재된 경우

현관문에 표시된대로 전입신고한 경우

가족과함께 일시 전출갔다가 재전입한 경우

가족은그대로둔채 임차인만 전출간 경우

 





 

1)전입신고

주택임대차보호법은 3조 1항에서 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날부터
대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다

여기서 전입신고를 요구함은 주택의인도라는 공시방법이 불안정하여 이를 보완하는 기능을
전입신고에 부여한 것으로 입법론적으로 찬반양론이 갈리고 있습니다


전입신고는 주민등록법상 전입일로부터 14일 이내에 하여야합니다

동사무소에하는 전입신고서의 양식 안내 및 관련법률규정등 안내


 주민등록이 임대차에대한 공시의 효력이 있는지에 대한 판단기준

대법원1997.7.11.선고97다10024판결

 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는
주민등록은 거래의 안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로
마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는
일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로
등록되어 있다고
인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 한다
 


 

2)전입신고에 관련된 주의해야할 사항


동사무소에 전입신고를 함으로써 주민등록이 된 것으로 보기 때문에 가급적이면
전입신고는 빠르고 정확하고,구체적으로 하시는 것이 유리합니다

전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않게 됨을 유의 하십시오

전입신고도 점유에준해서 경락기일까지 계속적으로 유지하여야 합니다
중간에 전출을간다면 대항력을 상실하게 됩니다

( 이에관한 삼담경험도 많은데 예를 들어서 집주인이 방을 놓고 나가라고해서 새로운 임차인이
입주하기로하고 1순위인 임차권을 다른곳으로 전입신고해서 주민등록을 옮긴 경우 실제로
입주일에 뜻하지 않게 새임차인이 계약금까지 모두 포기하고 들어오지 않을 경우에

섯불리 먼저 주민등록을 옮긴 1순위임차인은 다시 재전입할수밖에 없어 문제가 있게 되며
이 경우 재전입시에 새로이 대항력을 취득하게 됩니다 과거의 대항력은 소멸함 )


전입신고와 관련한 대법원판례가 많으므로 이를 통해서 전입신고문제를 알아보도록하겠습니다
참고로 판례는 다가구용단독주택의 경우는 전입신고에있어서 너그러운 반면 다세대주택등
공동주택의 경우는 무척 엄격한 경향입니다


 
다가구용단독주택과 다세대주택의 분류기준과 다가구용단독주택의 경우 동호수기재불필요



다가구용 단독주택도 가구별 구분등기허용 - 혁명적조치


다가구주택, 다세대로 용도변경시 세입자에 통보 의무화 -건축물대장규칙개정


대법원 1997. 11. 14, 97다29530

주택건설촉진법 제3조에 의하면, 제2호에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 제3호에서
공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로
사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된
주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 그 위임을 받은
같은법시행령
제2조 제1항
에서 공동주택의 종류를 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 규정하고 있고,

한편,
건축법시행령 제2조 제1항 제13호 [별표 1]은 용도 분류에 따라 주택을 단독주택과
공동주택으로 , 다시
단독주택을 단독주택, 다중주택, 공관으로, 공동주택을 아파트, 연립주택,
다세대주택으로 구분
하고 있으며, 위에서 본 바와 같이 위 건물은 건축법상 단독주택으로 건축되어
준공된 다음 건축물관리대장 및 등기부에 단독주택으로 등재된 점에 비추어 건축법이나
주택건설촉진법상 위 건물은 단독주택으로 보아야 하고, 한편,
주민등록법시행령 제5조 제5항
주민등록 관계 서류에 시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 두는 경우에 한한다.),
읍·면·동, 리, 지번의 순으로 주소를 기재하되,
공동주택의 경우에는 지번 다음에
건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재한다라고 규정하고 있다.

그러므로 이 사건에 있어서 위 000의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는
거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물과 같은
이른바
다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어
단독주택으로 보는 이상
주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를
임차하고, 전입신고를 하는 경우
지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의
편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각
지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를
위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며,
임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을
임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을
설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로

피고측이 위 000의 전입신고로
지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 피고 등이
주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고
할 것이고,
설사 위 000가 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로
잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

 


 

전출신고는'260의3'으로하였으나전입신고를'206의3'으로하여그대로주민등록에등재된경우
그주민등록은임차권의유효한공시방법으로볼수없다고한사례

.대법원1997.7.11.선고97다10024판결

 임차인이 1993. 7. 29. 전 거주지에서 구 주민등록법(1993. 12. 27. 법률 제4608호로 개정되기
전의 것) 제14조에 따라 전출신고를 할 당시에는 신 거주지를 '260의 3'으로 기재하였으나, 1993
. 8. 5. 전입신고를 함에 있어서는 신 거주지를 '206의 3'으로 신고함으로써 그 '206의 3'으로
주민등록이 등재되어 있다가 1996. 8. 20.에야 '연봉리 260의 3'으로 정정 등재되었으며, 한편
'206의 3'은 따로 실재하는 지번으로서 현재 다른 사람의 주민등록이 되어 있는 경우, 일반
사회통념상 임차권자가 그 '206의 3'에 등재된 주민등록으로 임차 건물 부분에 주소를 가진 자로
등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 위 정정 전의 주민등록은 임차인의 임대차의
공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다 할 것이며, 설사 임차인이 위 전입신고를 함에
있어서 신 거주지를 착오로 잘못 기재하였고, 담당공무원도 이를 발견하지 못하고 그대로
주민등록에 등재하였다고 하더라도 그 주민등록의 효력을 달리 볼 수 없다.
 



다가구용 단독주택의 경우,주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추기 위해서
지번외에 호수까지 기재해야 하는지여부(소극)
다가구용단독주택의 경우 임차인이 같은 건물내에서 이사를하면서 호수를변경한 전입신고를
다시 한 경우에도 원래의 전입신고가 유효한 공시방법이 되는지 여부 (적극)

.대법원1998.1.23.선고97다47828판결

다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어
단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나
전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우
지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물
거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이
실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와
마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 하므로

임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에
위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의
공시방법으로 유효하고,
그 임차인이 위 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로
옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다

 



법인이 주택을 임차하면서 그소속직원명의로 주민등록을하고 확정일자를 구비한경우,
주택임대차보호법상 우선변제권의 인정 여부 (소극)

대법원1997.7.11.선고96다7236판결
.
 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법
제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은
주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용
건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을
목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이
자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는
취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점
, 법인은 애당초
같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인
주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면,
법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차
주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는
없다



다세대주택(연립/빌라등)의 경우 동호수까지 정확히 신고해야 대항력이 있다
 

대법원1995.8.11.선고95다177판결

신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된현관문의 표시대로
1층 201호'라고 전입신고를 마쳤는데,
준공 후 그 주택이공부상 '1층 101호'로 등재된 경우,
주택임대차보호법상의 대항력이 없다




대법원1995.4.28.선고94다27427판결

충북 단양군 매포읍 평동리 258의 1 연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기전세권자가
주소로 연립주택
동호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록되었다면그주민등록으로는
일반사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진자로 등록되었
다고 제3자가 인식할 수 없으므로 그 건물에 관한 미등기전세의
유효한 공시방법으로 볼수 없다



대법원1997.2.28.선고96다46033,46040판결

임차인의주민등록이전시다세대주택의동·호수표시없이공부상기재되었다가상당한기일이
지난후당해건물의동·호수가추가되는형태로
특수주소변경이이루어진경우,
그 기재방법인 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한지를 심리를 한
다음, 임차인이 건물부분에 대한 주택임대차보호법상의 대항력을 당초의 전입신고를 한 때에
취득하게 되는 것인지 아니면 특수주소변경을 한 때에 이르러 취득하게 되는 것인지의 여부를
판단하여야 한다(1991. 11. 29. 임차인의 전입신고시 '서울 송파구 잠실동 303번지 2호'로
주민등록이 되었다가 1994. 3. 5. '같은 동 303번지 2호 102호'로 특수주소변경된 사안에서
원심이 1994. 3. 5.자로 위 법상의 대항력을 취득하였다고 본 것을 파기한 사례임).



대법원1990.5.22.선고89다카18648판결

 주택의 임차인이 신축중인 이 사건 건물을 임차하여 입주하고
주민등록전입신고를
'대구 수성구 범어동 204의1 아파트 5호'로 한 후
건물소유자에의한 보존등기에는 위 건물의
표시가 같은 번지 아파트 1호로 되고, 위건물에 이 사건 원고의 근저당권설정등기가 경료되어
위 근저당권에 기하여 위 건물에 관한
경매개시결정이 내려진 후 임차인의 주민등록표상의주소가
같은 번지 아파트 1호로 정정되고, 그후
위 건물에 관하여 경락을원인으로 원고 명의로
소유권이전등기가 경료된 경우, '대구 수성구 범어동 204의1 아파트 5호'로 된 임차인의
주민등록은 이사건 건물에 관한 임차권의 유효한 공시방법으로 볼 수 없으므로 임차인은 그
임차권으로 이사건 건물을 취득한 경락인인 원고에게 대항할 수 없다.
  



임차인의 주민등록표상 주소가 실제 다세대주택의 동표시와
다르게 기재되었다가 정정된 경우 주민등록정리 이후에야 대항력을 취득하는지 여부

대법원1994.11.22.선고94다13176판결

다세대주택 임차 당시 칭하여진 동호수로 주민등록은 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데
준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 동호수가 바뀌어 등기부 작성시에도 임대계약서와 다른
동호수가 등재된 경우,
그 주택에 대하여 근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차가 진행되던 중
임차인이 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및
배당요구를 하였다가
뒤늦게 그 주택의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어,동장에게
그 주민등록 기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정하게
하였다면,
그 주택의 실제의 동표시와 불일치한 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로서
유효한 것이라고 할 수 없고, 임차인은 실제 동표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소
대항력을 취득하였다고 볼 것이다.



임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에
신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우 임대차의 대항력이 생기는지 여부(적극)

대법원1991.8.13.선고91다18118판결

임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의
대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소
틀리게(안양동 545의 5가 안양동 545의 2로)기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다.
 



임차인이 현관문에 부착된표시대로 주민등록을 한결과 등기부상 실제표시와 다르게된경우
주택임대차보호법에 따른 대항력이 없다고 한 사례

대법원1996.4.12.선고95다55474판결

.임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우,
그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다
 



임차인이 대항력취득후 가족과 함께 일시 다른곳으로 주민등록을 이전했다가 재전입한경우,
원래의대항력의 소멸여부(적극) 대항력의 소급회복여부(소극) 가족은 남겨둔 경우 (적극)

대법원1998.1.23.선고97다43468판결

주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의
대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그
가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을
이전하였다면
이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은
그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시
원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여
회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는
것이다
.

 대법원1996.1.26.선고95다30338판결

 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만
아니라 그
배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다

 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서
그 가족의 주민등록을
그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면
, 전체적으로나 종국적으로
주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다