임대인이 임대중인부동산을 타인에게 양도한 경우
 

머리말

임차권이 대항력을 가지는 경우

양도인과 임차인의 관계

양도인과 양수인의 관계

양수인과 임차인의 관계

임차권이 대항력을 가지지 않는 경우

양도인과 임차인의 관계

양도인과 양수인의 관계

양수인과 임차인의 관계

 머리말

1)  임대인이 임대기간중에 부동산을 타인에게 양도해 버린 경우 ( 흔히 매매로 양도한 경우가
일반적 입니다 여기서도 매매로인한 양도에 한정해서 설명드리겠습니다 )임차인이 부동산
양수인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는지를 알아보도록 하겠습니다

2)  논의의 전제로서 임차권이 대항력을 가지는 경우로는
민법621조의 등기된부동산임차권과  건물소유를 목적으로한 토지임차권으로서 지상건물의등기
만으로도 대항력이있는 경우 (민법622조)와 주택임대차보호법상의 주택인도와 전입신고를
마친 경우등이 입니다

3)  대항력을 갖춘다는 것과 확정일자/ 우선변제의 문제와는 별개문제임을 전에도 언급하였습니다
대항력을 갖는다는 말의 의미는 임차인이 목적물의 양수인에게 보증금반환을 청구할 수 있고
양수인의 목적물반환청구를 거절할 수 있다는 의미입니다

 임차권이 대항력을 가지는 경우

1. 양도인(임대인)과 임차인의 관계

양도인의 임대인으로서의 지위는 양수인에게 이전합니다 법3조2항은  임차주택의 양수인(기타 임대할
권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위 를승계한 것으로 본다라고 규정하고 있습니다

이 경우 양도인은 임대차관게에서 탈퇴하게 되며 임대인이 목적물을 타인에게 넘겼다고해서
채무불이행이 되지 않습니다

대법원1996.2.27.선고95다35616판결 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다. 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다. 대법원1996.11.22.선고96다38216판결 대항력을 갖춘 주택임차인이 당해주택을 양수한 경우,임대인의 보증금반환채무의 소멸여부(적극) 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다 대법원1993.11.23.선고93다4083판결 임차주택의 양도담보권자가 주택임대차보호법제3조제2항의 임차주택의 양수인에 해당하는지여부 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로, 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 "양수인"에 해당되지 아니한다고보는것이상당하다

2 양수인과 양도인의 관계

양도인은 양수인에게 담보책임을 부담합니다
즉, 대항력있는 임차인의 존재로인하여 양수인이 당해 부동산을 완전하게 사용수익 할수없게되므로
이에대해서 양수인이 선의이면 일정 경우 계약해제권과 손해배상청구권을 취득하게 되며
양수인이 악의일 경우는 담보책임이 인정되지 않습니다 ( 민법 575조 참조)

문제는 보증금반환의무를 누가 부담하느냐입니다
보즘금관계는 임대차관계에 수반하여 일체를 이루기 때문에 보증금에대한 권리의무는 당연히
양수인이 부담합니다 위 대법원1996.2.27.선고95다35616판결에 따라서 양도인의 보증금반환 채무는
소멸하고 양수인이 보증금을 반환해야합니다 ,그렇기 때문에 임대 주택매매등에있어서는 대부분
이를 고려해서 매매가격을 정하고 있습니다

대법원1993.7.16.선고93다17324판결 대항력있는 임차권의목적인 주택의양수인이 임대차보증금을 반환한 경우의 법률관계 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.

3. 양수인과 임차인의 관계

종래임대차와 동일한 내용의 임대차가 임차인과 양수인사이에 존속하는 것으로 봅니다
하지만 이미 연체하고 있는 차임채권은 특약이없는한 당연히 양수인에게 이전하는 것은 아닙니다

참고로 주민등록 전입문제를 경매등의 경우와 혼동하지 마십시오  

대법원1993.12.7.선고93다36615판결 임차주택의 양수인이 임차보증금 반환채무를 부담하게 된 이후에임차인이 주민등록을 옮긴 경우의 법률관계 주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.

 임차권이 대항력을 가지지 않는 경우



1. 양도인(임대인)과 임차인의 관계

임차인이 대항력을 가지지 못하기 때문에 임차인은 양수인에게 목적물을 반환해야합니다
이로인해서 임대인(양도인)은 임차인에게 당해 부동산을 사용수익히게할의무의 위반이 성립되어서
임대인은 이행불능의 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담하게 됩니다

임대차는 정래를 향하여 종료하고 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환해야하며 반면에 유익비의상환을
청구할 수 있으며 부속물매수청구등을 할 수 있으며 임차인이 보증금을 교부한 경우에는
그 반환을 청구할 수 있습니다



2. 양도인과 양수인과의 법률관계

대항력이 없기 때문에 양수인은 아무런 제한없는 소유권을 취득하게 되는 것이므로 양도인은 양수인에게
답보책임을지지 않습니다 단, 임차인이 비용상환청구등에 유치권을 가진 경우 선의의 양수인이면
양도인은 담보책임을 집니다 (민법 575조 참조 )



3. 임차인과 양수인의 관계

1) 임차인의 불법점유
임차인이 대항력이 없으므로 임차인은 양수인에게 임차권을 주장할 수 없기 때문에 임차인의
목적물점유는 불법점유가 됩니다 그러므로 양수인은 소유권에기한 반환청구나 불법점유로인한
손해배상청구를 할 수가 있습니다

대법원1996.3.8.선고95다15087판결 임대차기간중 임차목적물의 소유권을취득한 제3자의 요구로 임차인이 그임차목적물을 인도한경우, 임대차계약의 종료 여부 (적극) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 그 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용·수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상 채무로 변환된 상태로 채권·채무관계가 존속한다고 볼 수 없다.

2) 임차인의 유치권
임차인이 양도인에대해서 비용상환청구권을 가진 경우에 유치권을 행사하여 양수인에게
목적물인도를 거부할수있습니다 .단 유치기간중의 임차인의 점유로 인한 이득은 부당이득으로
반환해야 합니다
 

.대법원1972.1.31.선고71다2414판결 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고, 그 소유자 변동후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다.