상가 임대차 문제
 



 

 

상가임대차의 임대차보호법 적용여부

상가의 경우는 원칙적으로 임대차보호법이 적용이되지 않습니다
임대차보호법이 적용되는 것은 "주택"이기 때문입니다

건물일부를 주택 이외의 목적에 사용하는 경우 그 건물의 주된 용도가 상가용이고 그 점포의
일부에 방을 들여서 살림을 할 수 있도록 한 경우에는 주된 용도가 주거용이 아니어서 주택임대차
보호법의 보호대상이 아닙니다 즉 임차건물의 주된 용도가 상가인 경우에는 비록 점포 일부에 방을
들여 살림을 하고 있더라도 주택임대차 보호법에 의한 보호를 받을 수 없게 됩니다.

이에관한 자세한 설명은 다음을 참고하십시오


그렇기 때문에 상가의 경우는 민법의 임대차규정의 적용을 받게 됩니다

상가임대차의 법률관계


상가임대차의 경우는 민법의 임대차규정의 적용을 받게 되므로 민법 621조의 반대의 약정을
통해서 임대인이 임대차등기를 해주지 않는 경우가 대부분입니다 물론 621의 임대차등기를
하게되면 제3자에게 대항할 수 있습니다

그럴 경우 상가임차인은 대항력은물론이고 우선변제권이 전혀 인정되지 않습니다
즉 당해 상가의 소유권이 이전될 경우 새 건물주가 임차인에게 퇴거요구를 할 경우
임차인은 상가를 비워주어야하며,이때는 전소유주인 임대인에게 보증금을 반환받아야합니다


나아가 건물이 경매될 경우도 우선변제등이 인정되지 못하여 경락가격에서 선순위저당권자등이
변제받고 남은잔액에 한해서 일반채권자와 동순위로 변제받을 수 있을뿐입니다

또한 상가의 경우는 분양사기의 문제도있을 수 있기 때문에 소유쥬와 분양자와의관계등을
면밀하게 검토해서 주의할필요가있으며

나아가 권리금 또한 임대차당사자사이의 문제이지 임대인과 임차인의 관계에서는 임대인의
임대차게약해지와 이에따른 소유권에기한 목적물반환의 관계만이 문제되므로 권리금등이
법적으로 보호되지 않음을 유의하여야합니다

그외에 상가임대차는 일반채권채무의 규정을 적용을 받으므로 그에준해서 생각하시면 됩니다
그렇기 때문에 상가임대차에있어서 보증금반환을 위해서는 당해건물에 전세권등기나 저당권등기
등을 설정해두어야 훗일 상가가 경매될 경우 우선변제를 받게됩니다

전세권이 설정됐다면 경매에 참가해 순위에 따라 배당을 받을수 있습니다 나아가
전세권에 근거해 직접 경매신청을 할수도 있습니다. 따라서 상가세입자는 입주하기전에 건물주의
승낙을 받아 전세권설정 등기를 해두는 것이 좋습니다 (물론 건물주의 동의가 어려운과제입니다)

다만 전세권을 설정했더라도 기간(존속기한)을 정하지 않았거나 경매개시 등기 이후 6개월 이내에
기간이 만료될 경우 전세권 말소대상이 되는 점을 유의해야 합니다.

결국 상가임대차의 경우는 집주인의 재산상태에 의존하는 일반채권관계이므로 이를 확인
조사해보고 신중하게 결정해야 합니다  

 
상가임대차에 관한 판례


대법원1994.9.9.선고94다28598판결

임대차계약서상 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을
임차인에게 변제한다' 라고 기재한 경우,임대차 기간만료시 임대인이 당연히 임차인에게
권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다고 한 사례


임대차계약서상의 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는권리금을 임차인에게
변제한다'라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도
없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록
하는 등
점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리
금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게
권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다



대법원1994.9.30.선고94다20389,94다20396판결

가.임차인이 지출한 간판설치비가 유익비인지의 여부


민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란임차인이 임차물의 객관적
가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이
음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가
시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니
어서 그
간판설치비를 유익비라 할 수 없다.

나.임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우,
임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로한 특약이라고 볼 것인지의 여부


임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수
있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를
하기로 약정하였다면, 이는
임차인이임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리
포기하기로 한 취지의특약이라고 봄이 상당하다.


다.임대차계약 종료후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속점유한 경우
불법점유로인한 손해배상책임이 발생하는지 여부


임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와임대인의 연체차임을 공제한
나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이
동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한
점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고하여 바로
불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다.
 



대법원1995.7.14.선고94다38342판결

가.건물일부의 임대차계약이 수량을 지정한 임대차로 되는경우


건물 일부의 임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 건물면적의 일정한수량이 있는 것으로 믿고
계약을 체결하였고,
임대인도 그 일정 수량이 있는것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며,
또한 임대차보증금과 월임료등도 그 수량을 기초로 하여 정하여진 경우
에는, 그 임대차는 수량을
지정한임대차라고 봄이 타당하다.


나.상사매매에관한 상법제69조가 상인간의 다른유상계약에 준용되는지여부


상사매매에 관한 상법 제69조는, 민법의 매매에 관한 규정이 민법 제567조에 의하여 매매 이외의
유상계약에 준용되는 것과 달리, 상법에 아무런규정이 없는 이상
상인간의 수량을 지정한 건물의
임대차계약에 준용될 수없다.


다.임대차보증금의 과다지급으로인한 손해액의 산정방법


임대차계약에서 임대차면적에 따른 임대차보증금(전세금)을 일단 계산한 후 그 금액의 15% 내외의
금액을 임대차보증금으로 지급하고 그 나머지금액에 월 2%를 곱한 금액을 월임료로 지급하기로
약정한 경우, 임차인은 임대인에게 귀책사유가 있는 목적물의 면적 부족분에 해당하는 임대차
보증금 과다지급분에 대하여는, 그 금액에 월 2%를 곱한 금액만큼의 임료를 지급하지 않아도 될
것임에도 불구하고 그에 상당한 금액을 임료로 과다지급함으로써 손해를 입었다고 할 것이므로,
그 과다지급 임대차보증금에 2%를 곱하여임대차보증금의 과다지급으로 인한 손해를 산정하는
것이 정당하다
 


대법원1996.6.14.선고94다41003판결

임차권양도에 관한 임대인의 동의여부 및 임대차 재계약여부에 대한 설명없이
임차권을 양도한 것은 기망행위에 해당한다고 보아,원심판결을 파기한사례

임차권의 양도에 있어서 그 임차권의 존속기간, 임대기간 종료 후의 재계약 여부, 임대인의 동의 여부는 그 계약의 중요한 요소를 이루는 것이므로 양도인으로서는 이에 관계되는 모든 사정을 양수인에게 알려주어야 할 신의칙상의 의무가 있는데, 임차권양도계약이 체결될 당시에 임차건물에 대한 임대차기간의 연장이나 임차권 양도에 대한 임대인의 동의 여부가 확실하지 않은 상태에서 몇 차례에 걸쳐 명도요구를 받고 있었던 임차권 양도인이 그 여부를 확인하여 양수인에게 설명하지 아니한 채 임차권을 양도한 행위는 기망행위에 해당한다고 보아, 이를 기망행위가 아니라고 한 원심판결을 파기한 사례.
 


대법원1993.4.27.선고92다55497판결

가.갑이 을명의로 건물을 임차하여 을로하여금 식당을 경영하게하던중 을이 갑에 대하여
실질적인 임차인은 갑이며 자신은 명의상의 임차인임을 인정하고 임차인으로서의
권리일체를 갑에게환원하기로 한 약정
은 갑,을사이의 내부관계에 지나지않고
임대인에대한 통지 또는 임대인의 승낙이 없는한 임대인에게 대항할 수 없다

나.을이 위"가"항과 같은 약정을 한후 소송과정에서 자기가 임대차계약상의 권리자라고
주장
한다 하더라도 그것만으로 신의칙 또는 금반언의 원칙에 위반된다고 할 수 없다
 

 

대법원1994.12.9.선고94다27809판결

가.건물임대차계약이 종료된 이후 임차인의 계속 점유·사용으로인한 부당이득 반환채무 산정시
건물의 차임외에 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 하는지여부


건물임차인이 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 건물임대인에게 반환하지 않고
그대로 계속 점유·사용한 기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임상당액을 부당이득으로
건물임대인에게 반환할 의무가 있는 경우, 여기서 차임상당액을 산정함에 있어, 통상적으로
건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는
건물의 차임 외에도 부지부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로,
건물의 차임은 물론이고 그
부지부분의 차임도 함께 계산하여야 마땅할 것이다.


나.건물임대인이 건물부지에관한 토지소유자와의 임대차계약의 종료에 따라 그사용·수익의
권한을잃게된 경우,건물임대차계약의 종료이후 계속 건물일부를 점유하고 있는 건물임차인의
토지소유자 또는 건물임대인에 대한 부당이득반환의무의 유무 및 범위


건물소유자와 건물부지 토지소유자들과의 토지에 관한 임대차계약이 토지임대인측의 해지통고에
의하여 이미 종료됨으로써 건물소유자가 토지에 관한 사용·수익의 권한을 잃게 되었다 하여도
건물소유자는 의연 토지소유자들과의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로
전체 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물부지부분에 관한 차임상당액의 부당이득
전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물 일부를 점유하고 있는
건물임차인이 그 한도
내에서 토지소유자들에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것
이므로,
건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물불법점유에 상응하는 부지부분의
사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, '가'항과 같이 건물임대차계약 종료 이후
이를 계속 점유·사용하고 있는
건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에 있어서 건물부지의
사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 할 것이다
.
 


대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결

[1].이미 시설이 되어있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차 종료로 인한
원상회복 채무의 범위

  전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터임차하여 내부시설을
개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가
있다고 하여도 별도의 약정이없는 한 그것은
임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가
임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지
그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할
의무가 있다고 할 수는 없다.

[2].임차인이 임대차종료로 인한 원상회복 의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을
완료한 경우 임대인이 입은 손해의 범위

 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여
임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로자신의 비용으로 원상회복을 완료한
날까지의 임대료 상당액이 아니라
임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의
임대료상당액이다

 


대법원1990.12.21.선고90다카24076판결

가.임대차 종료후 임대차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여
목적물을 계속 점유하는 경우 불법점유 여부 (소극)


임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을
공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로 임대차계약 종료의 후에도
임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 임대인이 임차인에게
위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가
지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장
입증이 없는 이상
임차인의위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없다.

나.임대차종료후 임차인이 임차건물을 계속 점유 하였으나 사용,수익하지 아니한경우
임차인의 부당이득반환의무의 성부(소극)


법률상의 원인없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은
실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용,
수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도
임차건물부분을 계속점유하기는 하였으나 이를 사용, 수익하지 아니하여
실질적인이득을 얻은 바
없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는
성립될 여지가 없다. 


대법원1983.6.14.선고83도575판결

식육점과 그에 딸린 식당의 매매에있어서 매도인의 식당영업무허가의 불고지가 기망행위에
해당하지 않는다고 본사례


식육점과 그에 딸린 식당의 매매에 있어서 매수인이 매도인에게 식육점영업허가와 함께 식당에
대한 영업허가도 가지고 있는 것으로 생각하고 식당의 명의변경문제에 관해서는 묻지도 않고
매도인으로부터 식육점허가증과 식당등록증을 인계받아 식육점에 대한 허가명의만을 변경한 다음
약8개월간 식육점과 식당을 경영하였고 그동안 한번도 매도인에 대하여 위식당영업권의 명의변경
문제를 거론한 바 없고, 또 매매계약서에도 식육점허가권에 관하여는 이를 매매대상으로 명시
하면서도 식당영업권에 관하여는 아무런 언급이 없이 다만 식육점의 시설중에 식당시설인 불고기
굽는화덕 3개만을 포함시켯을 뿐이라면 위 매매가 식당영업허가가 있음을 전제로 하는 것이라고는
단정할 수 없고 위와 같은 사정하에서는 매도인이식당영업허가가 없는 사실을 고지하지아니하였다
하더라도 기망행위에해당한다고 볼 수 없다.
 


대법원1994.11.11.선고94다22446판결

가.임대인의 이행보조자가 임차인으로 하여금 임차목적물을 사용·수익하지 못하게 함으로써
임대인은 채무불이행에의한 책임을 지고 그 이행보조자는 불법행위책임을 지는경우,양책임의관계

임대인인 피고 갑은 이행보조자인 피고 을이 임차물인 점포의 출입을봉쇄하고 내부시설공사를
중단시켜 임차인인 원고로 하여금 그 사용·수익을 하지 못하게 한 행위에 대하여 임대인으로서의
채무불이행으로 인한 손해를 배상할 의무가 있고, 또한 피고 을이 원고가 임차인이라는 사정을
알면서도 위와 같은 방법으로 원고로 하여금 점포를 사용·수익하지 못하게 한 것은 원고의
임차권을 침해하는 불법행위를 이룬다고 할 것이므로 피고 을은 원고에게 불법행위로 인한
손해배상의무가 있다고 할 경우,
피고 갑의 채무불이행책임과 피고 을의 불법행위책임은 동일한
사실관계에 기한 것으로 부진정련대채무관계에 있다.

나.특별사정으로인한 손해발생시 그손해의 액수까지 알았거나알 수 있었어야 배상의무가있는지여부

채무불이행자 또는 불법행위자는 특별한 사정의 존재를 알았거나 알 수 있었으면 그러한
특별사정으로 인한 손해를 배상하여야 할 의무가 있는 것이고, 그러한 특별한 사정에 의하여
발생한
손해의 액수까지 알았거나 알 수 있었어야 하는 것은 아니다



대법원1989.2.28.선고87다카823,87다카824판결

가.서로 양립가능한 두가지 임대차해지사유의 주장과 그중하나를 인용하는 경우 나머지주장에대한
판단요부(소극)


임대차계약의 해지를 주장하면서 임차인의 차임체불을 해지사유로 내세우고 그것이 이유없다고
하더라도 기한의 정함이 없는 임대차로서 해지통지에 따라 해지되었다는 주장은 서로 양립가능한
것으로서 이를 선택적 주장으로 볼 수 있으므로
어느 하나의 해지사유를 인용하면 다른 주장에
관하여 심리판단할 필요가 없다.


나.상가건물의 소유주가 상가개설업자에게 점포의 임대분양권을 수여한 경우 상가개설업자가
임차인으로부터 받은 권리금에 대하여 소유주에게 반환의무가 없다고본 사례


상가개설업자인 갑이 상가건물소유주인 을과 상가개설계약을 맺음에 있어갑이 점포 분양
희망자들로부터 받을 임대보증금(순수한 임대보증금과 권리금을 포함한 것)에 대하여는 정하지
아니한 채 을은 0.7평 점포를 기준하여 금 250만원의 임대보증금으로 모든 점포를 임대하여 줄
것과 상가개조공사를 시행하기로 약정하고 그 개조로 인하여 증설되는 점포에 대한임대분양권을
갑에게 수여하기로 하였다면 갑은 을을 대리하여 점포분양희망자들과 임대차계약을 체결하고
그들로부터 임대보증금을 수령할 수있는 지위와 다른 한편으로는 상가개설업자의 지위에서
상가개설비용과수익 등을 고려하여 권리금 액수를 책정하고 분양희망자들과 절충하여 합의된
권리금을 수수하는 양면의 지위를 가진다고 볼 수 있고 따라서
임대보증금수령의 효과가
소유주에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인사이에 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 그
효력을 미치는 것이 아니므로 임대차해지시에 소유주가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이
없으면 소유주에게 그 권리금을 반환할 의무가 없다