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 서론
타인의 부동산즉 주택의 이용관계에있어 그 법률관계는 채권관계가 앞도적으로 많습니다
하지만 사회적약자인 주택임차인의 지위보장을 위해서 주택임대차보호법은 부동산임차권의
물권화를통해서 이들을 보호하고 있는데 그 대표적인 것이 소액보증금임차인의 최우선변제권입니다
이의 인정취지는 경제적약자인 임차인의 소액보증금부분은 그의 전재산이나
다름이없어서 다른 담보권자등의 이익보다 우선고려하려는 정책적고려에 기한 것입니다
그러므로 소액보증금임차인의 최우선변제청구권은 서민들에게있어서 최후의 보루이며
최소한의 안전판입니다 이에대해서 이하에서 그 내용을 살펴보고자 합니다
관련법조문
주택임대차보호법 제8조【보증금중 일정액의 보호】
1)임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보 다 우선하여 변제받을 권리가 있다
이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
2)제3조의2제1항 단서, 제3항 내지 제5항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
3)제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은
주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의1의 범위안에서 대통령령으로 정한다
주택임대차보호법시행령 제3조【보증금 일정액의 범위등】
1)법 제8조의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 특 별시 및 광역시(군지역을 제외한다)
에서는 1,200만원이하, 기타의 지역에서는 800 만원이하로 한다.
2)임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의
2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다. <개정 90.2.19>
3)하나 의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 2분의1을
초과하 는 경우에는 그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그
주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액 을 각 임차인의 소액보증금으로본다
4)하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 에는
이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
부 칙
① (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
② (경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는
종전의 규정 에 의한다.
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우선변제청구권의 취득요건
1.주거용건물이어야합니다
이미 설명드렸으므로 관련 부분을 참조하시기 바랍니다
2.임대차계약을 유효하게 체결했어야 합니다
채권적(미등기)전세의 경우도 적용이 됩니다 (법 12조)
단, 사용대차(무료인 경우)나 일시사용을위한 임대차에는 그 적용이 없습니다 (법11조)
3.주택인도와 주민등록을 마칠 것
소액임차인이라고 하여 무조건 보호되는것이 아니라 주택인도와 주민등록전입을 마쳐야합니다
주택인도에 대한 설명과 전입신고에 관한 설명은 이미 한바있으므로 이를 참고하시기 바랍니다
과거에 경매를 당하면서 친척등을 동원해서 허위소액임차인을 양산해서 최우선변제금액을
탈법적으로 참탈하는 사례가 생겨서 이를 경매신청등기경료전까지 주택의인도와 전입신고를
완료할 것을 요구하고 있습니다
반대로 언제까지 주민등록과 전입신고를 유지하고 있어야하는가?
대법원1997.10.10.선고95다44597판결
주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의존속기간의종기
주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을
요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여
변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점,
배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여
주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여
배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어
볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은
그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속
존속하고 있어야 한다. |
참고로 경락기일전까지 주민등록이전이나 이사등으로 대항요건을 상실한 경우에는
소액임차인이라도 보호받지 못하게 됨을 유의하시기 바랍니다
4. 소액보증금을 지급하였을 것
항을 바꾸어서 설명드리겠습니다
5. 임차주택이 경매나 공매되어야 합니다
만일 매매로인해 소유권자가 바뀌는 경우등에는 소액보증금우선변제청구권이 문제되지 않습니다
소액보증금에 관한 대법원의 질의회신입니다 좋은 참고자료가 되리라 봅니다
보호받는 소액보증금의 기준
 소액보증금 및 보호받는 일정액
시기 |
서울·광역시(군지역제외) |
기타 지역 |
84. 1. 1. ~ 87.11.30. |
300만원 이하 |
200만원 이하 |
87.12. 1. ~ 89.12.29. |
500만원 이하 |
400만원 이하 |
89.12.30. ~ 95.10.18. |
2000만원 이하 중 700만원한도 |
1500만원이하중 500만원한도 |
95.10.19. ~ 현 재 |
3000만원 이하 중 1200만원한도 |
2000만원이하중 800만원한도 |
위 표에서 보면 소액보증금의 범위는 여러차례의 법개정으로 소액보증금액수에 변동이있었습니다
이는 물가변동등을 고려하여 소액보증금보호를 현실화하기위한 정부의 조치입니다
또한 소액보증금의 범위는 지역과 시기에따라 차이가있습니다
위 표를 자세하게 살펴보시기 바랍니다
소액보증금이라하여 전액을 보호받는 것이아니라 소액보증금 중 일정액에 관하여
선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함)의 경락가액의 1/2의 범위 내에서
배당을 받는것입니다.
소액보증금의 범위를 초과한 경우
위 기준액수를 초과한 경우 예를 들어서 서울에서 보증금이 3천100만원인 경우에 소액보증금으로
인정될 수 있는지 궁금해 하시는 분이 많습니다
위 기준을 초과할 경우에 위 기준범위내의 금액만을 소액보증금으로본다는 견해도있으나
위 기준은 영세한주택임차인의 주거안정과 과 담보권자의희생이란 양가치를 적절하게 조화한것
으로서 획일적인 적용이 요청되기 때문에 이 한도액을 약간만이라도 초과한다면 그 전체에대해서
소액보증금에 해당하지 않는다고 할 것입니다
대법원 1993.9.14 선고 92다49539 판결
주택임대차보호법 제 8조 및 같은법시행령 제 3조 제1항의 각 규정은
우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제작효력이 미치는 범위를 정한
것은 아니라고 해석되므로 임대보증금이 이기준을 넘는 경우에는 그 전체에대하여 우선변제권이
인정되지 아니한다 |
소액보증금의 기준을 초과하였다가 기준범위 이내로 감액한 경우
예컨데 서울에서 3500만원의 보증금이었다가 임대차기간중에 2500만원으로 보증금을 감액한
경우입니다 이에관해서는 아직 대법원판결이 보이지 않습니다
학설도 대립하고 있는실정입니다 이를인정하게되면 임대인과 임차인이 통정하여 허위로
임대차게약을 변경하는 탈법행위의 우려가 있습니다
단 광주지방법원 1987.8.19의 판결이 (86가단4111판결) 다음과 같이 판시한 바 있습니다
" 소액임차권자에 해당하지 않는자라 하더라도 후에 게약내용을 변경하여 소액임차권자가 된
경우에는 그 게약변경이 탈법적인 의사없이 진정한의사로 적법하게 이루어진 경우에는
소액임차권자로 보호하여 주어야한다"
이 판결에 따를 경우 탈법적인의사없이 진정한의사로 보증금액을 변경했다는 입증이 관건이라
하겠습니다
임대차기간만료로인해서 임대차계약을 갱신하면서 소액보증금기준에 맞게 감액한 경우에는
위의 문제와 달리 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료되지아니하였다면,
앞으로 경매절차가 개시되더라도 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
소액보증금우선변제권이 보호되는 경우와 보호되지 않는 경우
아무리 소액보증금임차인 이더라도 주택인도와 전입신고를 갖추지 않은 경우 그리고
주택인도와 전입신고를 갖추었더라도 이보다 먼저 가등기한자,가처분등기한자 혹은 예고등기한자
등에게는 그 효력을 주장할 수 없습니다
시간에있어서 빠르면 권리에있어서 강하다는원칙의 적용결과입니다
물론 이들보다도 먼저 주택인도와 주민등록등을 전입했다면 보호받을 수 있습니다
법8조는 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가있다고
규정하고 있어 보증금의 일정액을 임차권의 성립전후를 불문하여 담보물권자(예:유치권,저당권,
근저당권,가등기담보권)보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다
또한 압류한 일반채권자에 대해서도 그 압류의 전후를 불문하고 보호가 됩니다
나아가 보증금의 일정액부분은 국세 및 지방세보다도 우선합니다
다만 근로기준법 제30조의2 제2항 소정의 임금우선채권과는 같은 순위로 배당을받습니다
선순위 저당권등이있는 경우에 소액보증금여부의 판단문제
주택임대차보호법시행령 부칙 제2항인 경과조치라는 조문을 보면 이 영 시행전에 임차주택에
대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는종전의 규정 에 의한다.라고 규정하고 있습니다
이 규정의 의미에 대해서 살펴보겠습니다
이미 선순위 저당권자가 있을 경우에 그는 그당시의 당해주택의 담보가치를 평가해서
저당권등을 설정합니다 그렇기 때문에 사후에 법개정으로 인해서 소액보증금보호기준이
바뀌었다고해서 이에 영향을 받는다면 뜻하지 않은 불이익한 지위에 놓이게 됩니다
그러므로 이때는 선순위 저당권설정당시의 규정이 적용되게 됩니다
즉 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는소액임차인에 해당하지 않는 경우
구법 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없습니다
(예컨대,서울 소재 주택을 1995. 10.17일에 이미 저당권이설정된 경우 1998.10.1. 보증금
3,000만원에임차한 경우 임차인은현행법에 의하면 소액임차인이더라도 구법 하에서는
소액임차인이 아니므로 ,즉 저당권은 구법 하에서 설정된 것이므로이 경우 소액임차인에서
제외됩니다. 만일 이사안에서 임차보증금이 2,000만원이었다면 구법 하에서도 소액임차인에
해당하므로 구법에 따라 700만원까지는 저당권자보다도 우선하여 변제받을 수있습니다).
소액보증금 해당여부 판단에 이점을 주의하시기 바랍니다 다음은 관련 판례입니다
대법원1993.9.14.선고92다49539판결
가.구주택임대차보호법 제8조 소정의 소액의 보증금의 의미
구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것)제8조 및 같은법 시행령
(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이
인정되는 소액보증금의 기준을 정한것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은
아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우
임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다
나.주택임대차보호법 부칙 제3항규정과 소액임차인
주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에
대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행
전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에
의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다
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월세인 경우의 소액보증금판단
보통 임대차와 전세를 혼용하는 개념으로 사용합니다 특히 전세는 보증금과 그이자를 임료에
충당하고 월세는 보증금이 별도로 존재하거나 이와병행하여 매달 임대료를 지급하는 형태입니다
문제는 월세의 경우 매달지급하는 월임료를 이율로 계산해서 보증금에 포함시킬 것인가의
문제입니다 이에대해 판례는 보이지 않지만 임대차보호법 12조에 미등기전세에 이법을 준용한다고
하고 있고 이 법의 입법취지가 보증금있는 임대차를 보호하기이한 것이므로 월세의 경우
소액보증금해당여부의 판단은 월세에 관계없이 임대차보증금만을 기준으로 판단하게 됩니다
소액보증금중 일정액을 뺀 나머지 부분의 변제문제
위 표에서 보듯이 소액보증금중 일정액은 최우선변제되지만 그 일정액을 뺀 나머지부분은
어떻게 변제 받는지를 궁굼해 하시는 분이 많습니다
위 나머지 부분은 당연히 일반원칙으로 복귀하게 됩니다
즉 당해 소액보증금임차인이 확정일자를 부여 받은 경우에는 그 순위에따라서 변제를 받을 수
있습니다 즉 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 변제 받을 수 있습니다
확정일자를 부여 받지 못한 경우에는 일반채권자로서의 지위 밖에는 인정되지 못합니다
즉 선순위자가 우선변제 받고 남는 잔액부분에 한해서 다른 일반채권자들과 평등배당을 받습니다
"대지"부분만 낙찰된 경우,그 "주택"의 소액임차인이 대지낙찰대금
중에서보증금을 우선변제받을 수 있는지 여부
대법원1996.6.14.선고96다7595판결
[1]주택임대차보호법의 적용대상인 '주거용건물'의 의미는 대지를 제외한 건물만을
뜻하는지 여부 (소극)
임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고
규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지
및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여
보면, 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의
임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를
뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다
[2]대지 및 건물이 경매개시 되었다가 대지부분만 낙찰된 경우에도,그 주택의 소액임차인은
대지낙찰대금중에서 보증금을 우선변제 받을 수 있다고 한 사례
다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를
신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이
낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을
담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다
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우선변제청구권의 행사-배당신청
소액임차인에게는 원칙적으로 경매신청권이 인정되지 않습니다
그러므로 소송의방법에 의하지 않는한 ( 승소판결받아서 직접 강제경매신청) 일반적으로는
다른 저당권자나 일반채권자가 경매를 신청한 절차의진행에 참가하여 우선변제를 받아야하는데
이때 소액보증금임차인은 배당요구를 하여야합니다
배당요구는 임대차계약서와 주민등록등본을 첨부한 배당요구신청서를 경매법원에제출하여
배당요구를 하여야 합니다. 배당요구는 경락기일까지 하여야 합니다(민사소송법6-5조)
배당요구를 하지 않을 경우는 배당을 받을 수 없습니다 (주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답
(*#송민84-10))이때에 배당요구를 하지 않았을 경우에 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야할
금액까지 배당받았다면 근저당권자에게 부당이득반환을 청구할 수 있습니다
아래판례를 참조하십시오
주택에 관한 임의경매절차에서 배당요구(교부청구)를 하지 아니한 소액임차권자가
임차보증금 상당금원까지 배당받은 근저당권자에 대하여 부당이득반환청구권이 있는지여부(적극)
.대법원1990.3.27.자90다카315,90다카322,90다카339결정
주택에 관한 임의경매절차에서 개정 전의 주택임대차보호법(1990.3.5. 법률 제3379호로
개정되기전의 것) 제8조 소정의 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여
근저당권자가소액임차인이 배당받아야할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받았다면
이에 의하여 실체법상의 권리가 확정되는 것이 아니므로 소액임차인은 근저당권자에 대하여
소액보증금 상당의 부당이득반환청구권를 갖게 된다.
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나아가 이해관계인으로 권리신고를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지
여부에대해서도 동일 법원송무예규는 권리신고가있더라도 다시배당요구를 하여야한다고
합니다
그리고 보증금 우선변제를 받으려면 임차인이 대항할 수있는경우에는 임대차가 종료되 어야 하는데
임차인이 임대기간만료전에 경매절차에서 임대차계약서를 제출하여배당요구를 하면 임대차계약해지
의사표시로 보는 것이 최근의 대법원판례입니다
대법원1996.7.12.선고94다37646판결
[1]임차주택이 임차기간 만료전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과
우선변제청구권의 유무(적극) 및 그해지의 효력발생시기
임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할
때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의
만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다.
그경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로
양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수
있어야한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한것이므로, 해지통고 즉시 그효력이생긴다.
[2]임차주택이 임차기간의 만료전에 경매되는 경우,대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를
임대차해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)
임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지
아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지
아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로
볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게통지하도록
규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이위법조에
정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가경매법원을
통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니,
임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다.
따라서 임차주택이임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를
하고 그 배당요구의통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어
주택임대차보호법 제3조의2 제1항단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문
또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.
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결국 위판결에 따를 경우 주택임차인은 임대인에게 별도의 해지 의사표시를 할 필요는 없습니다
왜냐하면 주택임차인이 배당요구를 하면 집행법원이 민사소송법 제606조 제1항에 의하여 임대인에
대하여 그 배당요구사실을 통지함으로써 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대인에게
전달되기 때문입니다
나아가 우선변제를 받기위해서는 임차인은 주택을 경락인에게 인도하여야 합니다.
임차인이 자신에게배당된 배당금을 실제로 교부받기 위 해서는 경락인의 명도확인서를
제출해야 합니다.소액보증금의 경우 집을 비워주어야하는지 각 책마다 설명을 달리하고 있고
이에관한 법률개정도 목전에있어서 법원송무예규 84-10에 근거해서 설명드립니다
임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에
배당액을 지급할 수는 없고, 정지조건부 채권에 대한 배당액 교부 방법과 마찬가지로 임차물의
인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하도록
합니다 임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은
물론입니다
이에관한 법개정이 있을 예정이므로 후에 다시 보충하겠습니다
강제경매에의하여 경락된 주택의 임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의
우선변제를 받는절차를 취하지 아니한 경우 경락인에게 그임대차로써 대항할 수 없다거나
임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)
.대법원1992.7.14.선고92다12827판결
주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의
인도와 주민등록 또는 전입신고를 마친 때에는 대항력이발생하고 이 경우에 임차주택의 양수인은
임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있는바, 위 임차주택의 양도에는 강제경매에 의한
경락의 경우도포함되는 것이므로, 임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의
우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게그 임대차로써 대항할 수
없다거나 임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼수는 없다.
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소액임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하한 경우의 문제
대법원1987.2.10.선고86다카2076판결
주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 동법의 취지에 비추어
볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할
수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에
임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여
행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다
하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다.
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임차주택의 경매절차에서 소액임차보증금의 지급을 받지 못한 임차인이 경락인에 대하여
보증금의 우선변제를 요구할 수 있는지 여부
.대법원1988.4.12.선고87다카844판결
주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의 경매절차에서
위 보증금의 지급을 받지 못한 이상 그 임차주택의경락인에 대하여 그의 위 보증금의 우선변제를
요구할 수는 없다.
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소액보증금임차인이 여러명일 경우의 배당
최우선변제청구권이 인정되는 소액보증금 임차인이 여러명이 존재할경에 주택 경매가격에서 전부
우선변제를 해주어야 하는가?
이에대해서 주택임대차보호법 8조3항은 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및
보증금중 일정액의 범위와 기준은주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의1의 범위안에서
대통령령으로 정한다라고 규정하고 있고
시행령 3조는하나 의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의
2분의1을초과하 는 경우에는 그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의
비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액 을 각 임차인의 소액보증금으로
본다라고 규정하고 있습니다
그러므로 각 소액보증금중의 일정액의 합계가 ( 소액보증금의 합계가 아닙니다 ) 주택가액의
1/2을 초과하는 경우에는 그 주택가액의 1/2의 범위내에서 각 소액보증금의 비율로 분할하여
변제 받게 됩니다
여기의 주택가액이라함은 부동산시세가아닌 경매나 공매의 의해서 경락된 가격을 말합니다
소액보증금과 국세 지방세등과의 관계
과거에는 국세가 저당권등의 물권보다 우선순위로 변제되었던 적이있었습니다 즉
국세의 납부기한으로부터 1년전에 설정된 저당권등의 경우에만 우선변제 받을 수 있었지만
이는 헌법재판소의 위헌판결을 받게 되어서 그이후 새로운 제도가 시행되고 있습니다
.헌법재판소1990.9.3.89헌가95全員裁判部【國稅基本法第35條第1項第3號의違憲審判】
국세기본법(國稅基本法) 제 35조 제 1항 제 3호 중(中)
“으로부터1년" 이라는 부분(部分)의 위헌여부(違憲與否)
국세기본법(國稅基本法) 제35조 제1항 제3호 중(中) “으로부터 1년(年)"이라는 부분(部分)은
헌법(憲法) 제23조 제1항이 보장(保障)하고있는 재산권(財産權)의 본질적(本質的)인 내용(內容)을
침해(侵害)하는 것으로서 헌법(憲法) 전문(前文), 제1조, 제10조, 제11조 제1항, 제23조 제1항,
제37조 제2항 단서(但書), 제38조, 제59조의 규정(規定)에 위반(違反)된다.
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현재는 국세의 법정기일 지방세의 과세기준일인 납세의무성립일을 기준으로하고
1순위믈권의 등기일과 비교하여 선후관계를 따져서 우선변제의 순위를 결정하고 있습니다
나아가 소액보증금중 일정액의 경우는 국세 지방세보다도 우선해서 변제받을 수 있습니다
다음의 국세기본법과 지방세법을 참조하시기 바랍니다
국세기본법 제35조 (국세의 우선)
① 국세 가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다.
다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.
<개정 84.8.7, 90.12.31, 93.12.31, 97.12.13>
.......생략......
4. 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액
중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금중 일정액으로서 동조의 규정에
의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권
지방세법 제31조 (지방세의 우선)
① 지방자치단체의 징수금은 다른 공과금과 기타의 채권에 우선하여 징수한다. <개정 95.12.6>
② 다음 각호에 해당하는 것은 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
<개정 62.12.29, 78.12.6, 84.12.24, 91.12.14, 94.12.22, 95.12.6, 97.12.13>
.......생략......
4. 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그
매각금액중에서 지방세와 가산금을 징수하는 경우에 그 임차인의 소액보증금에 관한 채권
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