임대차의 양도 와 전대차
 

머리말 -개념

임차권의 양도 전대여부가 문제되는 사례들

임대인의동의없는 임차권의 양도

임대인의 동의없는 임차권의 전대

임대인의 동의있는 임차권의 양도

임대인의 동의있는 임차물의 전대

전대차와 대항력

전대차와 형사문제

 머리말

1) 민법은 임차인의 투하자본회수의 한 방법으로서 임대기간만료전 임차권의 양도와전대를
일저한 경우에 허용하고 있습니다

2) 임차권의 양도는 임차권이 그 동일성을 유지하면서 이전하는 게약으로서 임차권의양도인은
임차인의지위를 벗어나게되고 양수인이 임차인으로서의 권리의무를 취득하게 됩니다

3) 임차권의 전대란 임차인 그자신이 임대인이 되어서 그의 임차물을 다시 전차인으로하여금
사용수익하게하여 임차인이 종전의 임차인으로서의 게약상의 지위를 게속적으로 유지하면서
따로이 전차인과의 사이에 새로운 임대차관계를 성립시키는 것입니다

4) 우리민법은 두 경우모두 임대인의 동의를 얻은 경우에만 허용하고 있습니다 (임의규정)
임대인의 동의가없어도 양도,전대의 당사자사이의 계약은 유효하며 단지 임대인 기타 제3자에게
이를 대항할 수 없을 뿐입니다 아래의 대법원1993.6.25.선고93다13131판결참조

임대인의 동의는 특별한 방식을 필요로하지 않습니다
일반적개별적은물론 명시적 묵시적으로도 가능합니다 사후적 동의도 가능합니다

대법원 1980. 1. 15 79다2059

임차인의 지위를 승계한 자로부터 월임료를 지급받은 경우에는 위 임차권의 양수를 묵시적으로 동의하였다고 보아야 한다

동의의 상대방은 임차인에 한하지 않고 임차권양수인이나 전차인에게도 가능하지만
동의가 있었다는 사실의 입증책임은 임차권의 양수인 전차인이 부담합니다


임차권의 양도전대여부가 문제되는 사례들
 

대법원1993.6.25.선고93다13131판결 주택건설촉진법에 의하여 아파트 분양 후 일정기간 동안 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 이는 매수인이 분양자에게 양도사실로 대항할 수 없다는 것이지 당사자 사이의 사법상의 임차권의 양도계약의 효력까지 무효로 한다는 것은 아니다. 위의 경우 임차권의 양도가 금지된다 하더라도 임차보증금반환채권의 양도마저 금지되는 것은 아니므로 양도인은 양수인에 대하여 그 채권의 양도에 관하여 임대인에게 통지를 하거나 그에 대한 승낙을 받아 주어야 할 의무를 부담한다. 임차보증금반환채권의 양도는 유상계약으로서 임차보증금반환채권의 양도에 대하여 임대인이 동의하지 아니하는 것으로 확정되는 경우 민법 제567조에 의하여 매매에 있어서의 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용된다 할 것이므로 양도인은 자신의 의무가 이행불능으로 확정됨에 귀책사유가 없다 할지라도 담보책임의 법리상 이행불능으로 인한 양수인의 손해를 배상하여야 할 것이고 이로 인한 양수인의 손해는 임차보증금 상당액이다. 대법원1995.7.25.선고94다46428판결 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는, 채권담보를 위하여신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지않았다고 해석함이 상당하다. 대법원1987.5.12.선고86다카2849판결 임차건물을 전대하는 법률행위를 할 수 있는 기본적 대리권만을 수여받은자에게 임대차계약의 해지와 임차보증금 수령에 관한 대리권도 있다고 믿은데에 정당한 이유가 있다

 임대인의 동의없는 임차권의 양도와 전대



1) 임대인의 동의없는 임차권의 양도



(1) 임차인과 양수인의 관계

양도계약은 당사자사이에서 유효하며 임차인은 임대인의 동의를 받을의무를 양수인에 대하여 부담하게 되며 임대인이 동의하지 않으면 매매에에있어 매도인의담보책임에관한 567조를 준용합니다


(2) 임대인과 양수인과의 관계

양수인의 목적물점유는 임대인에대한 관계에서 불법점유가 되며 임대인의 방해배제청구에 응하여야
합니다 단, 임대인은 임차인에게 임대차를 해지하지 않는한 직접 양수인에게 직접
자기에게 인도할것을 청구할 수 없으며 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐입니다
그 이유는 원임대차관계가 해지되지 않는한 임차인에게 차임청구권을 계속해서 가지기 때문입니다


(3) 임대인과 임차인의 관계

민법 629조2항에따라서 임대인은 무단양도로 해지권을 취득합니다 단 해지하지 않는한 임대인은
여전히 차인을 청구할 수 있습니다 양수인의행위로 임대인에게 손해가 발생하면 양수인은 임차인의
이행보조가지위에서기 때문에 임차인이 임대인에게 손해배상책임을 지게 됩니다




2) 임대인의 동의없는 임차물의 전대



(1) 전대인(임차인)과 전차인의 관계


위의 동의없는 임차권양도와 동일하며 ,당사자사이의 유효로인하여 양자사이의 전대차는 따라서
전대인은 전차인에게 차임청구권을 가지게 됩니다

(2) 임대인과 전차인의 관계 - 동의없는 임차권양도에 대한 설명이 동일하게 적용이 됩니다


(3) 임대인과 전대인(임차인)의 관계 - 동의없는 임차권양도에 대한 설명이 동일하게 적용이됩니다

문제는 임대인이 해지할 수 있는 원인으로서의 무단전대의범위가 어디까지인가에있습니다
누가 임차인인가는 임대인에게있어 중요한문제입니다 그러나 반면 임차인이 차임의무를계속
부담하며 목적물보관의무도 임차인이 부담하므로 학설은 전차인이 목적물의 전부일부에 관하여
독립한 용익권자로서의 지위를 취득하는 정도의라야한다고 해석하고 있습니다

임차물 일부의임대차에도 임대인의해지권이 발생하지만 예외적으로 민법632는 "건물"임차인이
그 건물의 "소부분"을 타인에게 전대한때에는 임대인은 그 전대를 이유로 임대차를 해지하지
못한다고 규정하고 있습니다


(4) 임대인의 해지권인정의 문제점과 판례

임대차는 당사자의 신뢰에기초한 채권관계이지만 임차인의 투하자본회수와 현대사회에서의 주택
사정문제로 임차권의 무단양도나 전대가있어도 무조건적으로 임대인에게 해지권을 인정하는 것이
바람직한 것인가의 논의가 있어왔습니다 ( 배신성이론- 권리남용이론의 권리범위 축소화기능)

그리하여 임차인의 임차권의 무단양도 전대가있어도 임대인과의 구체적인 신뢰관계의파괴 즉
배신성이 없는 경우에는 임대인의 해지권이 발생하지 않는 것으로 제한하자는 논의가 있어 왔고
이 경우 어느 경우에 배신성이있는가는 임대인과 임차인의 종합적사정을 고려하여 경제적사정뿐만
아니라 양도전대의 일체의 사정을 고려하여 판단하자는 배신성이론이 대두되게 된 것입니다

이에게해 최근 우리의 판례도 이를 수용함은 매우 고무적인 일입니다

대법원1993.4.27.선고92다45308판결 가.임차권의 무단양도 또는 전대시 임대인의 계약해지권을 규정한 민법 제629조의 규정취지   민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차 관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 나.임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차물을사용·수익하도록 한행위가 임대인에 대한 배신적행위라고 인정할 수 없는 특별한사정이있는 경우 임대인에게 임대차계약 해지권이 있는지여부(소극) 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다 다.임차권의양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고있는등의 사정이 위 "나"항의 "특별한사정"에 해당한다 대법원1993.4.13.선고92다24950판결 가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. 나. 위 '가'항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다. 다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는점은 경락인이 주장 입증하여야 한다

 임대인의 동의있는 임차권의 양도와 전대



1) 임대인의 동의있는 임차권의 양도


(1) 임차권의 양도

임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전하며 양도인은 임대차관게에서 벗어나게되며
임대인이나 제3자등의 관계에있어서도 양수인이 임차인이 됩니다


(2) 임대차임지급의무

당연히 양수인이 부담하며 기존의 연채차임채무나 기존의의무위반으로인한 손해배상책임등은
특약이 없는한 양수인에게 이전하지 않습니다




2) 임대인의 동의있는 임차물의 전대


(1) 전대인(임차인)과 전차인의 관계

전차인은 임차인과 임대인 모두에게 직접의무를 부담하게됩니다 전차인이 임대인에게 직접
차임을지급하거나 목적물을 반환하면 그 한도에서 임차인(전대인)에대한 의무를 면합니다


(2) 임대인과 전차인의 관계

양자사이에 직접 임대차관게가 성립하지는 않습니다 전차인은 임대인에게 전대차상의 의무는 부담
하지만 권리는 갖지 않습니다

ㄱ) 전차인은 임대인에게 직접의무를 부담합니다 (630조) 의무의 내용은 전대차게약으로 정해지며
임대차계약으로 임차인이 부담하는의무 이상은 부담하지 않습니다

대법원1995.12.12.선고95다23996판결

임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고,전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다

ㄴ) 전대차게약에서 정한 차임액을한도로 지급의무가있고 임대인이 차임을 청구할 수 있는시기는
임차인 임대인의 차임지급의무의 변제기가 모두 도래한때입니다

ㄷ) 전차인은 임대인임차인 어느일방에대해 이행하면 다른쪽에대한 의무는 면하게됩니다
단, 전차인은 임차인에대한 차임의 지급으로서 임대인에게 대항하지는 못합니다 (630조)

ㄹ) 임차권이 소멸하면 전차권도소멸합니다 그러므로 민법은 전차인의 보호를 위해서
다음의 제한 규정을 두고있습니다

제631조 (전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다. 제638조 (해지통고의 전차인에 대한 통지) ① 임대차약정이 해지의 통고로 인하여 종요된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지못한다. ② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다 제644조 (전차인의 임대청구권, 매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로임대할 것을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을준용한다 제647조 (전차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ② 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

(3) 임대인과 전대인(임차인)의 관계

전대차로인해 이관계는 아무런 영향을 받지 않습니다 (민법630조2항)
동의가있으므로 전차인의과실로 목적물이 손상되도 임차인은 전차인의 선임감독에 과실이 없다면
책음을지지 않는다고 해석함이 타당합니다





전대차와 대항력


대법원1994.6.24.선고94다3155판결 

. 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다

전대차등과 형사문제

대법원1991.11.12.선고91도2270판결 피고인이 다방의 임대차보증금 등을 타에 담보로 제공하고도 이를 은폐하는 등 피해자를 기망하여 피해자와 다방 전대차계약을 맺고 계약금을 수령하였다면 사기죄는 성립하는 것이고, 피고인이 추후 잔대금까지 수령하였다거나 또는 위 담보채무를 전대차계약 기간만료 전에 변제함으로써 피해자에게위 담보와 관련하여 손해를 끼치지 않았다는 등의 사유는 계약금에 대한 사기죄의 성립에 영향을 끼치는 것은 아니다. 대법원1983.2.22.선고82도3139판결  피고인이 임대차계약서상의 임차인의 명의를 처로부터 자기명의로 고친다음 자기가 임차인이라면서 임대차계약서를 피해자에게 보이고 건물소유자에게는 전대사실을 알리지 않기로 하는 한편 임차보증금 반환청구채권에대하여 채권압류 및 전부명령이 있는 사실을 고지하지 아니하고 점포를 전대하고 보증금을 교부받았다면 위 불고지는 피해자를 기망하기 위하여적극적으로 동 사실을 은폐한 것이라고 보지 않을 수 없고, 위 임차보증금 반환청구채권이 전부된 사실은 사실상 상대적으로 피해자의 전차보증금 반환청구등을 곤란하게 하는 사유가 됨이 명백하므로 피해자에게 보증금 반환채권이 있다는 사실은 사기죄의 성립에 아무런 소장이 없다.