정보화 사회가 진전되고 모든 정보들의 유통속도가 증가하고 있는데 유독 법률분야만큼은
변화하는 사회를 따라가지 못하는 것 같다는 국민의 질책이 큰 바 이번에 부동산 법률관계에
있어서 가장 중요한 등기 (물론 등기는 부동산등기만 있는 것이 아닙니다 )에 대해서
간단하게 설명드리고져 합니다
이는 정보제공의 의미도 있지만 일반인들의 접근방식이 지나치게 말단적인 결론만을
인식하고 있기 때문에 (눈에 보이는 것만 인식) 이에대한 사전 지식을 체계적으로 소개 하고져
합니다 참고하시기 바랍니다 - 여기서는 부동산등기만을 설명하기로 합니다
 登記 - 예비지식 / 기초지식
 등기란 무었이며 무었을 등기하는가
등기는 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 공(公)적장부를 말하는데
요즈음처럼 등기전산화 된곳의 경우는 등기사항이 기록된 보조기억장치도 등기부입니다
보통 등기를 한다는 것은 이러한 등기부에 기재/기록을 하는 것을 말합니다
( 참조 - 등기부는 이렇게 생겼습니다 )
등기부에 기재하는 부동산중에는 토지와 건물이 있으며
등기할 수 있는 권리는 법으로 엄격하게 규제하고 있는데 소유권/ 지상권/ 지역권/ 전세권/
저당권/ 권리질권/ 부동산임차권/ 부동산환매권/ 입목법에의한입목 등이있습니다
등기되어야만 권리변동이 일어납니다
이런 등기부 혹은 등기가 필요한 이유는 물권(物權 - 쉽게말해서 누구에게나 주장가능한
권리-예:소유권)의 존재부나 그 변동을 외부에서 쉽게 알아볼 수 있게 통일적으로 부동산은
"등기"라는 공적장부에 기재되어야만이 비로소 그권리변동이 일어나도록 법률로 규정하고 있기
때문입니다
즉, 아무리 부동산을 사고 팔아도 등기를 하지 않는한 물권변동(예:소유권이전)은 일어나지
않게 되는 것입니다 , 예를 들어서 집을 한채 구입했어도 계약금,중도금,잔금까지 전부 치뤄도
소유권이전등기를 하지 않는한 매수인은 법적으로 집주인이 아닌 것입니다 따라서
이 경우 매도인은 이를 이중으로 매매할 수 있게됩니다 ( 이중매매도 법적으로 원칙적유효입니다)
따라서 등기는 가급적 빨리 정확하게 처리함이 요구됩니다
예외적으로 법률의규정에의한 물권변동은 등기없이도 권리의무가 변동이 되지만
이를 처분 하려면 역시 등기를 해야만 합니다
복잡한 현대사회에 있어서 이렇게 번거롭게 등기부의 기재를 기준으로 권리관계를 정하는 것은
얼핏생각하면 불합리할 수도 있겠지만 획일적으로 부동산의 법률관계룰 규율 함으로써 신속하고
안전한 부동산 거래를 위해서 불가피하게 도입한 것이라는점을 알려드립니다
보통 등기의 절차는 다음의 과정으로 진행됩니다
등기의신청 -> 등기신청서의접수 -> 등기공무원(등기관)의 심사 ->등기의실행
->등기권리증교부
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 登記 - 실제로 등기하기위해 반드시 알아야 할 지식들
어느 등기소를 가야 하는가?
등기소는 행정부 소속이 아니라 사법부 즉 법원에 속합니다 ,법원중에서도 지방법원과 지원이
그 관할구역내의 등기사무를 취급합니다 등기소라는 독립건물(일반인들이 쉽게이해하기위해
이렇게 설명 )로 존재하는 경우도 있지만 지방의 경우는 대부분 지방법원이나 시군법원의
등기과(등기계)에서 업무를 취급합니다 따라서 등기소라는 명칭의 건물이 없는 경우도 있겠지요
예를 들어서 수원시의 경우 그 넓은 수원시에 등기소라는 건물은 지도를 아무리 찾아봐도
없습니다 이는 수원지방법원의 등기과에서 등기업무를 하기 때문입니다
참조 - 전국 등기소명칭 및 관할구역표
문제는 등기를 신청하기 위해서 수많은 등기소중에서 어느 등기소를 가야 하는냐 인데
사법부 이므로 법률관계의 획일적이고 통일적 처리를 위해서 특별한 경우를 빼고는 등기할 권리의
목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원/지원의 등기과나 등기소로 가야합니다
( 따라서 제주도의 땅을 매매하는 계약을 서울에서 체결한 경우 등기신청을 위해서는 제주도의
등기소를 찾아가야 합니다 이를 서울 등기소에서 처리하는 방법은 없습니다 - 물론 등초본 같은
간단한 신청은 어느등기소에서나 가능합니다 ( 참조 - 관할외 부동산등기부등초본 교부신청서 )
(이점과 관련하여 일반인의 오해가 많은데 제주도의 부동산매매 경우 이의 등기신청을 법무사에게
위임할 경우 서울의 법무사는 제주도 까지 내려갈수밖에 없으므로 비용이 증가한다는점입니다
따라서 비용절감을 위해서는 제주도 법무사에게 위임을하고 제반서류를 보내는 것이 타당하겠지요)
( 참조 - 법무사 수수료를 참조하십시오 - 법무사법에의거 하여 제정된 것입니다 )
등기소에는 혼자서 가야지요 ?
부동산등기법 제28조 (등기신청인)
등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석하여 이를 신청하여야 한다.
다만, 대리인이 변호사 또는 법무사(법무법인 또는 법무사합동법인을 포함한다)인 경우에는
대법원규칙이 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 이를 신청할 수 있다. <개정 96.12.30>
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위 부동산등기법을 보시면 알겠지만 등기권리자와 등기의무자의 공동신청과 출석주의를 우리법은
채택하고 있습니다 여기서 등기권리자라함은 쉽게말해서 그 신청된 등기가 행하여 짐으로서 이익을
얻는자이고(예:매수인) 등기의무자는 반대로 불이익을 받는자(예:매도인)를 말합니다
이런 등기권리자와 등기의무자는 등기를 위하여서는 공동신청을 하여야 하며 (매수인단독신청만
으로는 등기가 불가능합니다 ) 등기권리자 의무자는 함께 등기소에 출석하여야합니다
이는 얼핏보면 불합리한 제도인 것 같지만 만일 당사자중 어느 일방 만으로 등기신청을 허용한다면
허위의 등기신청이 이루어질 가능성이 많으며 ( 부동산에 관한 실체법상의 권리관계의 증명을
등기로서 확인이 가능한데 ,반대로 등기신청에 있어 달리 신청행위의 진정성을 확보할 수 있는 다른
증명제도가 없기 때문입니다 ) 신청을 심사하는 등기공무원의 심사권도 형식적인 서류심사에
한정되있어서 허위의 등기신청을 최소화하기위해 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 및 출석을
요구하는 것입니다
1993.12.16.등기예규제803호【등기신청대리인직접출석(제출)원칙의시행지침】(154-2).
1. 목적
이 지침은 부동산등기법 제28조 및 비송사건절차법 제148조에 따른 당사자 또는 그 대리인 본인
출석주의를 철저히 시행함으로써 등기의 진정성 확보와 적정 신속한 업무처리를 기함을 목적으로
한다.
2. 본인여부의 확인
가.등기사건 신청서는 직접 등기과 소장에게 제출하여야 한다.
나.등기사건 신청서를 제출받은 소장은 직접 당사자 또는 그 대리인 본인의 출석여부를 확인하여
신청서 전면 여백에 별지양식의 고무인을 찍고 해당란에 날인하여야 한다. 이 경우 본인 여부의
확인은 주민등록증 또는 신분증등에 의하여야 한다.....이하 생략
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★ 등기신청서접수나 등기부열람등의 경우 반드시 신분을 확인하게 되어있으므로
등기소에 갈 때에는 주민등록증이나 운전면허증등을 지참하고 가시는 것이 합리적입니다
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만일 단독신청이 허용되어 매수인 혼자 멋대로 등기신청하는 행위가 허용된다면
상대방당사자는 불측의 손해를 입을 수 있을 뿐만 아니라 나아가 이렇게 등기와 사실(실체)가
불일치하는 경우가 자주 발생하게 된다면 부동산 권리관계를 공시하는 등기제도 자체가 무너질 수
있기 때문입니다
물론 예외는 있습니다 , 위 법을 보면 변호사 법무사의 경우는 신청인의 대리인으로서 단독출석으로
등기신청을 허용하고 있는 것입니다 이를 불합리한 제도로 비판하는 시각이 있지만 엄격한
요건하에 자격을 갖추고 법률지식을 구비하고 있는 변호사나 법무사로 하여금 등기신청대리자격을
제한하고 (등기소 출석사무원은 현재 법원에 사전등록한 1인만이 허용됨)있으며
나아가 이러한 등기신청을 대리함에 있어서 조사 확인의무와 엄격한 법적책임등을 부여하여
등기의 진정성을 확보에 하고 있는 것입니다
대법원1996.5.14.선고95다45767판결 【손해배상(기)】
법무사법 제23조에 의하면 법무사가 사건의 위촉을 받은 경우에는 위촉인에게 법령에 의하여
작성된 인감증명서나 주민등록증 등을 제출 또는 제시하게 하거나 기타 이에 준하는 확실한
방법으로 위촉인이 본인 또는 그 대리인임이 상위 없음을 확인하여야 하고 그 확인 방법 및
내용 등을 사건부에 기재하여야 한다고 규정하고 있는바, 그 취지는 법무사가 위촉인이 본인
또는 대리인임을 확인하기 위하여 주민등록증이나 인감증명서를 제출 또는 제시받도록 하여
특별히 의심할 만한 사정이 발견되지 아니하는 경우에는 그 증명서만으로 본인임을 확인할 수
있을 것이나, 그와 같은 확인 과정에서 달리 의심할 만한 정황이 있는 경우에는 가능한 여러
방법을 통하여 본인 여부를 한층 자세히 확인할 의무가 있다고 할 것이다.
대법원1996.8.23.선고95다18666판결
법무사 또는 그 사무원이 등기신청사무를 수임하는 경우 등기신청 서류가 형식상 완비되어
있고 그 기재 사항에 흠결이 없는지의 여부를 확인해야 함은 업무상 주의의무의 기본적 내용이
된다.
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그러면 반드시 변호사나 법무사에게 위임할 수밖에 없나요?
그렇지 않습니다 등기권리자나 등기의무자의 일방이 등기소에 출석하고 타방은 위임장을 작성하여
양당사자의 출석에 갈음할 수 있습니다
따라서 변호사나 법무사없이도 당사자 일방이 출석하여 등기할 수 있습니다
그러면 등기권리자나 의무자가 아닌 제3자를 (변호사나 법무사가 아닌) 대리인으로 정하여
등기소출석을 갈음할 수 있을까요? 아래의 등기선례를 참조하시기 바랍니다
1995.01.06.등기선례4-28 【일반인에게등기신청대리권이있는지의여부】
등기의 신청은 그 권리자 또는 의무자가 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 동일인에게 위임하여 할
수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 법원에 제출하는 서류의 작성이나 그 서류의 제출의
대행을 업으로 할 수는 없으므로 일반인이 등기신청인의 위임을 받아 대리인으로서 등기를
신청하는 경우에는 신청인과 대리인의 관계를 밝혀 보수를 받고 하지 않는다는 사실을 소명하여야
한다. (1995. 1. 6. 등기 3402-8 질의회답) 참조예규：제637호
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등기소에가서 물어보면 잘 가르켜 주지 않습니다
이점에 관하여는 여기를 참조하시기 바랍니다
자세한 설명을 하였습니다
등기신청은 받아들여 지지 않을 수도 있습니다
부동산은 보통 그 가액이 크고 사회적으로 가치있는 재화이므로 이의 법률관계의 발생/변경/소멸에
신중을 기하고 있으며 나아가 등기신청은 국가적으로 부동산을 규율하는 특별법이 많기 때문에
여러 법에 합치하는등기신청의 요건을 갖추어야 합니다 또한 등기신청이 형식적인 합법성을 갖추었
다면 설사 잘못된 등기신청(신청인의 의도와달리 )이라 할지라도 그대로 등기 될 수도 있는
것입니다
다음은 등기신청이 각하(등기공무원이 등기신청을 수리하지 않는 처분)사유입니다
이렇게 각하사유를 많이 규정하고 있는 것은 등기신청을 까다롭게 하려는 것이 아니라
등기의 진정성과 정확성 그리고 법적안정성을 보장하기 위해서입니다
참조하시기 바랍니다
부동산등기법 제55조 (신청의 각하)
등기관은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 이유를 기재한 결정으로써 신청을 각하하여야
한다. 그러나 신청의 흠결이 보정될 수 있는 경우에 신청인이 당일 이를 보정하였을 때에는
그러하지 아니하다. <개정 78.12.6, 83.12.31, 84.4.10, 91.12.14, 96.12.30, 98.12.28>
1. 사건이 그 등기소의 관할에 속하지 아니한 때
2. 사건이 등기할 것이 아닌 때
3. 당사자 또는 그 대리인이 출석하지 아니한 때
4. 신청서가 방식에 적합하지 아니한 때
5. 신청서에 기재된 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기부와 저촉되는 때
6. 제47조에 의한 서면을 제출한 경우를 제외하고 신청서에 기재된 등기의무자의 표시가 등기부와
부합하지 아니한 때
7. 신청서에 기재된 사항이 등기원인을 증명하는 서면과 부합하지 아니한 때
8. 신청서에 필요한 서면 또는 도면을 첨부하지 아니한 때
9. 등록세 또는 제27조제3항의 규정에 의한 수수료를 납부하지 아니하거나 등기신청과 관련하여
다른 법률에 의하여 부과된 의무를 이행하지 아니한 때
10. 제90조, 제101조, 제130조제1호 또는 제131조제1호의 규정에 의하여 등기를 신청하는 경우에
신청서에 기재한 사항이 토지대장 · 임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 때
11. 등기의 신청이 제56조의 규정에 위반한 때
12. 삭제 <85.9.14>
13. 1동의 건물을 구분한 건물의 등기신청에 있어서는 그 구분소유권의 목적인 건물의 표시에 관한
사항이 등기관의 조사결과 집합건물법 제1조에 부합하지 아니한 때
14. 등기의 신청이 제170조제4항의 규정에 위반한 때
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